Überblick zur Immobilienverrentung

Experteninterview zur Immobilienverrentung ansehen

Kapitelübersicht

• 00:30 Beweggründe für die Immobilienverrentung

• 01:25 Modelle der Immobilienverrentung

• 03:42 Höhe der Immobilienrente

• 05:45 Verteilung der Sanierungs- und Instandhaltungskosten

• 06:48 Laufzeiten der Immobilienverrentung

• 07:50 Planung der Immobilienrente

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Das Wichtigste aus dem Expertengespräch zur Immobilienverrentung

• Neue Beweggründe: Immobilienrente wird immer mehr genutzt, um gestiegene Lebenshaltungskosten auszugleichen, statt Freizeit oder Luxus.

• Verschiedene Modelle: Zeitrentenmodelle mit Komplettverkauf und Wohnrecht, Teilverkauf bis zu 50 Prozent mit Nutzungsentgelt und Einmalzahlung, Erbpachtmodell bei dem nur das Grundstück anteilig verkauft wird.

• Auszahlung: Richtet sich nach Immobilienwert abzüglich des Wohnrechts und teilweise abzüglich von Instandhaltungskosten. Beim Erbpachtmodell orientiert sich die Auszahlung am Bodenrichtwert

• Kosten: Beim Teilverkauf fällt ein Nutzungsentgelt von 4 bis 5 Prozent an; beim Erbpachtmodell ein Erbpachtzins von circa 5 Prozent.

• Laufzeiten: Erbpachtverträge laufen zwischen 99 und 199 Jahren, Verrentung und Teilverkauf sind auf Lebzeiten des Verkäufers ausgelegt.

Das Expertengespräch zur Immobilienverrentung zum Nachlesen

Aroundhome: Sehr gerne. Wir sprechen hier über die Möglichkeit, das in der Immobilie gebundene Kapital wieder freizumachen in Form einer Immobilienrente. Welche Beweggründe sprechen denn dafür für die Kundinnen und haben sich die auch im Laufe der Jahre vielleicht geändert? 

Dirk Hotopp: Die haben sich sogar dramatisch verändert. Also wenn man schaut, vor drei, vier Jahren, als wir auch noch eine Niedrigzinsphase hatten, noch nicht so eine hohe Inflation hatten, da war es mehr fürs gute Leben, fürs Luxusgefühl. Da wurde das Geld für Urlaube, für Wohnmobile, für Freizeitaktivitäten genommen. Heute ist es fast unisono, dass geantwortet wird: Ich brauche das Geld, um Reparaturen durchzuführen an meiner Immobilie. Ich brauche es, weil meine Rente nicht ausreicht, um die gestiegenen Lebenshaltungskosten finanzieren zu können. 

Und ja, dann ist halt die Frage, wie mache ich das jetzt weiter? Ich möchte in der Immobilie ja weiter wohnen bleiben und muss mir überlegen, was gibt es für Angebote? Welche unterschiedlichen Modelle gibt es jetzt für die Immobilienverrentung? Das ist ja doch ein sehr breites Feld auch mit anderen Finanzierungslösungen.

Immobilienverrentungsmodelle im Überblick

ARH: Können Sie uns einen kurzen Überblick geben über die verschiedenen Immmobilienverrentungsmodelle? 

DH: Es gibt Zeitrentenmodelle. Das ist meist was für Leute mit fortgeschrittenem Alter, 75 plus. Da verkaufe ich mein Immobilieneigentum komplett, also Haus und Grund. Da wird meist über einen Gutachter ein Wert ermittelt und ich bekomme dann ein Wohnrecht eingetragen und darf also weiter in der Immobilie wohnen und bekomme eine Auszahlung. Meistens eine Einmalzahlung. Oftmals kann man aber auch sagen, ich möchte das nicht mit einmal ausgezahlt haben, sondern ich möchte, dann kommt dieses Zeitrentenmodell, ich möchte auf zehn Jahre diese Summe ausgezahlt haben.

Der Vorteil dabei ist, was sehr schön ist, ich sage immer, es ist so ein All-Inclusive-Modell. Ich kann also sagen, wenn was kaputt ist oder so, was alles ja nichts mehr meint, ich habe ja 100 Prozent der Immobilie verkauft, da muss dann derjenige, der der neue Eigentümer ist, der muss dann dafür auch Sorge tragen, dass die Instandhaltung gewährleistet ist. Ich habe monatlich keine Zahlleistung, außer meine normalen Nebenkosten, die ich zahlen muss, Strom, Wasser, also umlagefähige Kosten, wie man so schön sagt. 

„Es gibt Zeitrentenmodelle, Teilverkaufsmodelle und das Erbpacht-Modell – das sind die drei großen Varianten der Immobilienverrentung.“ Dirk Hotopp

Das Teilverkaufmodell ist auch für Leute, ich sage mal so ab 50, Mitte 50 möglich. Wie der Name Teilverkauf sagt, verkaufe ich bis zu maximal 50 Prozent des Wertes der Immobilie. Ich habe dort, anders als beim Verrentungsmodell zwar auch eine einmalige Zahlung, aber muss auch monatlich ein Nutzungsentgelt zahlen für den Teil, den ich eben verkauft habe. Muss auch für die Instandhaltung weiter aufkommen. Aber deswegen partizipiere ich auf der anderen Seite auch natürlich an Wertsteigerungen mit. Das ist der Unterschied zwischen den Modellen. 

Und bei dem Erbpacht-Modell, da ist es im Grunde eine Trennung zwischen dem Gebäude, was da oben drauf steht und dem Grund. Da bekomme ich eine Auszahlung, die ist meist so im Bodenrichtwert zu orientieren. Ich muss einen Erbpachtzins zahlen. Also auch da muss ich monatlich eine Zahlleistung nehmen. 

_{* Einige Anbieter tragen große Sanierungskosten anteilig nach Absprache mit. Dafür steigt i.R. das Nutzungsentgelt.}

Weitere Immobilienrentenmodelle:

• Immobilienkauf mit Nießbrauchrecht

Höhe der Immobilienrente

ARH: Wie bestimmt sich die Höhe? Was bekomme ich sozusagen an Kapital frei?

DH: Ja, bei der Verrentung kann man eigentlich sagen, man hat einen Immobilienwert. Ich mache mal ein Beispiel: 500.000 Euro. Und wenn ich jetzt mal davon ausgehe, ich bin so 75 Jahre alt, dann wird das Wohnrecht in Zahlen gerechnet werden. Da wird meist vom Statistischen Bundesamt eine Sterbetafel genommen und da wird gesagt, also statistisch gesehen lebt der Hottop da noch 10 oder 15 Jahre drin. Das wird abgezogen von diesem Immobilienwert, dieser Wohnwert. Dann wird meist noch eine Instandhaltung auch abgezogen und das, was dann übrig bleibt, das ist die Auszahlung, die dann an den Kunden geht. 

Beim Teilverkauf ist es so, ich kann, wie gesagt, nehmen wir wieder unser Beispiel, 500.000 Euro kann bis zu 250.000 Euro auszahlen lassen, also 50 Prozent der Immobilie wird verkauft. Dann habe ich einen Nutzungsentgelt-Satz prozentual, der liegt irgendwo dann bei 4 bis 5 Prozent. Das muss ich dann auf die Auszahlsumme, also in unserem Beispiel wäre es auf 250.000 Euro, muss ich da einfach monatlich dann dieses Nutzungsentgelt bezahlen. 

Und beim Erbpacht ist es ähnlich. Ich habe ein Erbpacht-Grundstück verkauft, also ein Grundstück verkauft, wenn im Wert, ich sag mal, wir haben jetzt gerade gesagt, insgesamt 500.000 Euro Wert. Wenn jetzt das Haus 200.000 Euro Wert ist, was da draufsteht und das Grundstück 300.000, dann kann ich bis zu 300.000 Euro hier wirklich bekommen. Ist auch wichtig, hatte ich noch gar nicht erwähnt, man muss bei vielen Anbietern nicht immer komplett 100 Prozent des Grundstücks verkaufen. Bei vielen geht das schon ab 60 Prozent auch los. Und dann zahle ich auf diesen Wert, also den Grundstückswert entweder komplett oder den Teil, den ich mir verkaufe und auszahlen lasse, einfach ein Erbpachtzins. Der liegt momentan auch meist so um die 5 Prozent.

• Steuern bei der Immobilienverrentung

Wer zahlt die Instandhaltung bei der Immobilienverrentung?

ARH:  Wir haben es schon angesprochen: Sanierungskosten bleiben weiterhin beim Eigentümer der Immobilie. Heißt das, die Person, die weiterhin darin wohnt, trägt auch größere Sanierungskosten weiterhin alleine?

DH: Hängt vom Modell ab. Beim Verrentungsmodell ist das nicht so, hatte ich ja gesagt. da wird ja die Instandhaltung von diesem Objektwert auch abgezogen in der Berechnung. Meistens ist das sehr transparent, da sollte man als Kunde auch darauf achten, dass einem das dargelegt wird und man sagt, okay, so und so viel ist ja dann auch abgezogen worden.

Beim Teilverkauf wird das nicht abgezogen, sondern da kriege ich ja wirklich 100 Prozent dieses Teilkaufs, den ich umsetze, ausgezahlt. Und da muss ich aber die Instandhaltung für die Immobilie weiter selber leisten. 

Und beim Erbpachtrecht ist es total klar, mir gehört ja das Grundstück nicht mehr, aber die Instandhaltung findet ja meist auch nicht auf dem Grundstück statt, sondern auf dem Gebäude da drauf. Also die Steine, die muss ich halt weiter selber in Stand halten und muss halt gucken, wie ich das organisiere, ob ich das selber mache oder ob ich das mit Handwerkern eben mache und bezahle.

Laufzeiten der Immobilienverrentung

ARH: Wir haben gerade zu den Kosten gesprochen. Wie lange laufen denn aber solche Immobilienverträge? Was sind da die Laufzeiten?

DH: Also ich fange mal mit dem längsten an. Erbpachtverträge laufen zwischen 99 und 199 Jahren. Da denkt man also in Generationen. Die anderen Verträge sind eigentlich so auf die Lebenszeit des Immobilieneigentümers abgestellt. Wobei man sagen muss, bei der Verrentung ist es klar, mit dem Tod erlischt das.

Bei den Teilkaufmodellen ist es so, dass es grundsätzlich ein Leben lang läuft, dieses Modell. Und mir gehört ja auch noch 50 Prozent, also es wird ja auch noch vererbt. Aber es gibt eine Festschreibung für das Nutzungsentgelt. Das ist im Regelfall zehn Jahre. Das wird danach neu berechnet.

Beratung und Planung der Immobilienverrentung

ARH: Wenn ich jetzt überlege, so einen Schritt zu gehen und mich bei Immobilienverrentung informieren möchte, wie würde ich den Prozess starten? Was würden Sie Kundinnen raten dazu? 

DH: Wichtig ist, und das ist in Deutschland noch ein ganz, ganz großes Thema. Ich muss als erstes mal verstehen, dass es nicht das eine Angebot gibt. Dazu muss ich mich beraten lassen. Da gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder zu jedem Anbieter, der dieses einzelne Modell hat. Oder was natürlich schön wäre, wenn ich jemand finde, der mir all diese Angebote, die wir gerade besprochen haben, komplett einmal erklären kann, komplett einmal darlegen kann und ich durch diese Angebote einfach auch mal erklärt durchgeführt werde. 

„Im Grunde kann man sagen, von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Auszahlung kann auch so ein Zeitraum von fünf bis sechs Monaten vergehen.“ - Dirk Hotopp

ARH: Und wie lange dauert der Prozess ungefähr? Also vom ersten Beratungstermin bis hin letztendlich wirklich zum Verkauf? 

DH: Im Grunde kann man sagen, von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Auszahlung kann auch so ein Zeitraum von fünf bis sechs Monaten vergehen. 

ARH: Herr Hottop, vielen Dank schon mal für die ganz vielen Informationen rund um das Thema Immobilienverrentung. Wenn Sie, liebe Zuschauer, jetzt noch mehr zu dem Thema wissen wollen, können Sie gerne auf aroundhome.de nochmal nachlesen und wir freuen uns, wenn Sie wieder einschalten.

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