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Aktuelle Marktlage

Wie haben sich die Immobilienpreise 2022 entwickelt?

Claudia Mühlbauer
30. Juni 2022

Sparguthaben erwirtschaftet schon lange keine Rendite mehr. Dass Immobilien als Anlageklasse und Altersvorsorge immer mehr an Bedeutung gewinnen, ist daher nicht verwunderlich. Die hohe Nachfrage geht allerdings auch mit deutlichen Preissteigerungen einher. Wie sieht die aktuelle Marktlage aus und was bedeutet sie für Kauf- und Verkaufswillige?

Wie haben sich die Immobilienpreise 2022 entwickelt?

Im Zeitraum zwischen 2010 und 2020 haben sich die Preise für Wohnimmobilien um etwa 60 Prozent erhöht. Eigentumswohnungen sind dabei mit etwa 66 Prozent besonders stark im Preis gestiegen. Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum haben einen Anstieg von 35 Prozent zu verzeichnen.

Diese Entwicklungen gehören auch in jüngster Zeit längst nicht der Vergangenheit an. So verraten die Quartalszahlen für Wohnimmobilien, dass die Preise im ersten Quartal 2022 durchschnittlich 12 Prozent über denen des Vorjahresquartals lagen.

Im Vergleich zum vierten Quartal 2021 sehen die Anstiege für Ein- und Zweifamilienhäuser etwas weniger drastisch aus - hier lagen sie nur bei 0,8 Prozent. Daran lässt sich eine leichte Erholung erkennen, denn die Veränderung zu den Vorquartalen fiel davor noch höher aus.

Aktuelle Bundesländerzahlen zu den Quadratmeterpreisen für Häuser zeigen, dass es 2022 in der ersten Jahreshälfte deutliche Erhöhungen gab - mit einem Plus von 10 bis 24 Prozent gegenüber dem Vorjahresdurchschnitt:

Was bedeutet die Marktlage für Verkäufer:innen?

Wollen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, können Sie von den aktuell hohen Immobilienpreisen profitieren. Die Aussicht auf eine positive Wertentwicklung von Immobilien ist auch bis 2030 in fast allen Bundesländern gegeben. Käufer:innen haben in der bestehenden Lage wenig Verhandlungsspielraum: Die Verkaufspreise und die Angebotspreise decken sich in der Regel.

Auf der anderen Seite kann es in der momentanen Marktsituation schwierig sein, Käufer:innen zu finden, die sich ihre Wunschimmobilie noch leisten können. Das führt zu Problemen, wenn Sie auf einen zeitnahen Verkauf angewiesen sind.

Potenzielle Käufer:innen haben momentan allerdings ein zusätzliches Problem: die Bauzinsen sind gestiegen. Das bedeutet, dass die monatliche Belastung bei der Tilgung eines Immobilienkredits höher geworden ist. Es könnte daher gut sein, dass manche Menschen lieber jetzt kaufen, bevor die Bauzinsen noch weiter steigen. Prognosen sehen sie auf einem Höchststand von durchschnittlich 3 Prozent bis Jahresende.

Trendwende durch gestiegene Bauzinsen?

Wie stark der Einfluss der gestiegenen Bauzinsen sein wird, bleibt abzuwarten. Ist die Finanzierung einer eigenen Immobilie für viele Teilnehmer:innen am Markt nicht mehr zu stemmen, könnte das den Druck auf Verkäufer:innen erhöhen, zu niedrigeren Preisen zu verkaufen. Auch dass die Immobilienpreise über längere Zeit stagnieren, ist möglich. In diesem Fall könnte der Markt über steigende Einkommen, welche die Anschaffung einer eigenen Immobilie erneut möglich machen, wieder zu einem Gleichgewicht finden.

Was, wenn sich keine Käufer:innen finden?

Für ältere Menschen gibt es mit der Immobilienverrentung eine praktische Alternative zum herkömmlichen Immobilienverkauf. Dabei verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung an einen spezialisierten Anbieter, bleiben aber in der Immobilie wohnen. Dadurch haben Sie gleich mehrere Vorteile:

Das Geld, das Sie durch die Immobilienrente erhalten, ist frei verwendbar. So lassen sich zum Beispiel altersgerechte Umbaumaßnahmen finanzieren, Sie können sich lang gehegte Wünsche erfüllen oder Ihre Familie finanziell unterstützen.

  • Sie können Ihre Immobilie lebenslang und mietfrei weiter nutzen.

  • Den Immobilienwert bekommen Sie als Einmalzahlung oder als Leibrente ausgezahlt.

  • Instandhaltung und Reparaturen werden je nach Verrentungsmodell von den neuen Eigentümer:innen übernommen.

  • Wollen Sie nicht Ihre gesamte Immobilie verkaufen und sie im Anschluss noch vererben, können Sie einen Teilverkauf wählen.

Achtung:

Vergessen Sie beim Verkauf nicht die Spekulationsfrist. Vermietete Immobilien unterliegen einer Frist von zehn Jahren, selbst genutzte haben drei Jahre Spekulationsfrist. Verkaufen Sie während dieser Zeit, fällt eine Spekulationssteuer an.

Gründe für die Preisanstiege der letzten Jahre

Einer der Gründe für die aktuellen Immobilienpreise ist eine höhere Nachfrage, die einem nicht ausreichend steigenden Angebot gegenübersteht. Mit anderen Worten: Es wird zu wenig gebaut. Zwar hat die Bundesregierung ein Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen ausgerufen, aber schon in der Vergangenheit wurden die Neubauziele verfehlt. So wurden während der letzten vier Jahre durchschnittlich 300.000 Wohnungen jährlich fertiggestellt – bei einem Ziel von 375.000.

Ob es in nächster Zeit eine Trendumkehr geben wird, ist fraglich. Einerseits leidet die Baubranche nach wie vor unter einem starken Fachkräftemangel. Laut einer Erhebung des Deutschen Industrie- und Handelskammertags (DIHK) können etwa 70 Prozent der Unternehmen offene Stellen nicht besetzen. Daher kommt es oft zu Verzögerungen und Stillstand bei Bauvorhaben – auch, wenn sie privat in Auftrag gegeben werden. Dazu kommen Lieferengpässe für Baumaterialien, die durch die anhaltende Corona-Situation auch 2022 nicht der Vergangenheit angehören.

Wie hoch ist die Wohneigentumsquote aktuell?

Gerade während der Corona-Pandemie hat das Eigenheim aber an Bedeutung gewonnen. Aus diesem Grund weichen die Menschen vermehrt auf ländliche Gegenden aus. In Zeiten von Homeoffice ist die Nähe zur Stadt ohnehin nicht mehr so wichtig und die Kosten sind hier meist geringer.

So wird der Wohnraum mittlerweile auch in den Speckgürteln knapp, was die Immobilienpreise in diesen Gegenden ebenfalls erhöht. Trotz Corona sind sie in den letzten beiden Jahren flächendeckend und kontinuierlich gestiegen. In den Städten wiederum wird der Wohnraum durch immer mehr Single-Haushalte verknappt.

Die jüngste Problematik ist die angespannte Marktlage durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine, der auch Preissprünge bei Baumaterialien nach sich zieht. Große Mengen davon bezieht Deutschland nämlich aus diesen Ländern - alleine etwa 30 Prozent des Baustahls und 40 Prozent des Roheisens. Erdölbasierte Produkte haben sich stark verteuert und unter anderem die Glasindustrie ist stark von Erdgas abhängig.

Etwa die Hälfte der Gesamtbevölkerung Deutschlands lebt in einer eigenen Immobilie. Deutliche Unterschiede gibt es allerdings zwischen den einzelnen Bundesländern, wie die Erhebung des Statistischen Bundesamts aus dem Jahr 2018 zeigt:

Während im Saarland in diesem Jahr etwa 64,7 Prozent der Menschen eine Wohnimmobilie ihr Eigen nennen konnten, waren es in Berlin nur 17,4 Prozent. Was die Zahlen außerdem widerspiegeln:

  • Wohneigentum findet sich vermehrt auf dem Land, weniger in Großstädten.

  • Die Flächenstaaten haben eine deutlich höhere Quote als die Stadtstaaten.

  • Der Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum ist in den neuen Bundesländern niedriger als in den alten Bundesländern (etwa 36 und 45 Prozent).

Im europäischen Vergleich bildet Deutschland mit seinen Zahlen fast das Schlusslicht – nur in der Schweiz gibt es eine noch niedrigere Eigentumsquote. Zum Vergleich: In der gesamten Europäischen Union liegt sie durchschnittlich bei etwa 70 Prozent, wobei Rumänien und einige andere osteuropäische Länder sogar Werte über 90 Prozent vorweisen können.

Zensus 2022

Im Jahr 2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Darin wird unter anderem ermittelt, wie die Menschen in Deutschland wohnen, wie groß ihre Wohnungen durchschnittlich sind und wie hoch die Eigentumsquote ausfällt. Die Ergebnisse des Zensus werden voraussichtlich zum Ende des Jahres 2023 vorliegen.

Wie lässt sich die Situation verbessern?

Die Wohnungspolitik schafft hierzulande nicht genug Anreize für Wohneigentum, da Mieten oft schlichtweg günstiger ist. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie bleibt dadurch oft ein Traum. Verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen könnten die Eigentumsquote aber erhöhen:

Im Vergleich zu anderen Ländern gibt es in Deutschland eine hohe Grunderwerbsteuer. War sie einmal auf 3,5 Prozent festgelegt, können die Bundesländer seit 2006 selbst über ihre Höhe entscheiden. Aktuell werden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage beim Immobilienkauf fällig.

Grunderwerbsteuersatz Bundeslaender 2022

Sachsen plant eine Erhöhung auf künftig 5,5 Prozent, in Hamburg ist sie zum 01. Januar 2023 schon beschlossen. Eigentlich sollte die Entwicklung aber gegenteilig verlaufen, denn die Grunderwerbsteuer mindert die Wirtschaftlichkeit teils beträchtlich. Um sie aufzubringen, ist im Schnitt schon eine Spardauer von vier Jahren nötig. Es gibt allerdings Absichten von unterschiedlichen Seiten der Politik, die Steuer zu senken, sie völlig abzuschaffen oder Freibeträge für selbst genutzte Immobilien einzuführen.

Andere Überlegungen, die zu einer Entlastung des Markts beitragen könnten, sind zum Beispiel folgende:

  • Bürokratie abbauen und Genehmigungsverfahren beschleunigen

  • Bundesweite Vereinheitlichung des Baurechts

  • Investitionsfreundliche Abschreibungsregeln

  • Keine Übererfüllung von EU-Richtlinien mehr

Gut zu wissen:

Eine Vermögensteuer auf Immobilien wird es mit der amtierenden Koalition voraussichtlich nicht geben. Würde sie eingeführt, wären auch Personen, die selbst in ihrer Immobilie wohnen und keine Gewinne mit ihr erwirtschaften, ab einem bestimmten Vermögenswert abgabepflichtig.

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