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Immobilien-Teilverkauf

So sichern Sie sich mit einem Teilverkauf Ihrer Immobilie die Liquidität im Alter

Redaktion Antonia
Antonia Rupnow
24. August 2021

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Teilverkauf verkaufen Sie 25 bis 50 Prozent Ihrer Immobilie gegen eine Einmalzahlung und lebenslanges Wohn- und Verfügungsrecht.

  • Ein Teilverkauf kommt für Personen ab 60 Jahren infrage, die weiter in ihrem Eigenheim wohnen bleiben möchten, aber geringe Einnahmen haben.

  • Ein Teil-Immobilienverkauf ist in der Regel ab einem Marktwert von 200.000 Euro möglich.

  • Der Rückkauf und Verkauf von Immobilienanteilen kann jederzeit von den Eigentümer:innen veranlasst werden.

Als sicherer Wohnsitz im Alter ist die eigene Immobilie für viele Menschen die erste Wahl. Ist sie einmal abbezahlt, ist allerdings ein Großteil Ihres Vermögens im Haus oder in der Eigentumswohnung gebunden und kann nicht mehr frei verwendet werden. Wollen Sie sich noch größere Wünsche erfüllen oder werden dringende Reparaturen an der Immobilie nötig, reichen die finanziellen Mittel oftmals nicht aus. Ein Teilverkauf der Immobilie ermöglicht (angehenden) Rentner:innen, gebundenes Kapital wieder freizusetzen. Wir erklären Ihnen, was sich hinter dem Teil-Immobilienverkauf verbirgt, wie er funktioniert und für wen er sich lohnt.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Der Teilverkauf wird häufig in einem Atemzug mit der Immobilienrente genannt und ist eine Möglichkeit der Altersfinanzierung. Er zeichnet sich dadurch aus, dass Sie einen Teil Ihrer eigenen Immobilie für eine festgelegte Wunschauszahlung verkaufen. Diese stimmen Sie zuvor mit einem Immobilienvermittler oder einer Bank ab, die den Immobilienanteil kaufen. Neben der sofort ausgezahlten Summe erhalten Sie das sogenannte entgeltliche Nießbrauchrecht: Dieses berechtigt Sie dazu, gegen eine monatliche Nutzungsgebühr auf unbestimmte Zeit in Ihren eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben und weiterhin frei über Ihre Immobilie zu verfügen.

Der prozentuale Anteil der verkauften Immobilie, Miteigentumsanteil genannt, sowie die Höhe der ausgezahlten Summe richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird vor dem Verkauf durch ein Gutachten ermittelt. Somit wird das gebundene Immobilienvermögen in freies Kapital umgewandelt, ohne auf das eigene Haus verzichten zu müssen oder sich gar zu verschulden. Das monatliche Nutzungsentgelt ist wie eine Miete zu verstehen. Je nach zeitlicher Fixierung beläuft es sich jährlich auf meist 3 bis 3,5 Prozent des erhaltenen Teilverkaufspreises.

Immobilienteilverkauf

Im Alter möchten sich viele Eigenheimbesitzer:innen lang gehegte Wünsche erfüllen oder die Familie finanziell unterstützen.

Rück- und Verkauf der Immobilie

Das Besondere am Teilverkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist, dass Sie weiterhin alleinige Handhabung über Ihre Immobilie haben. Sie können diese nach Wunsch sanieren, renovieren und sogar vermieten. Insbesondere haben Sie das Recht, den verkauften Anteil jederzeit wieder zurückzukaufen. Dafür wird erneut der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt und Sie zahlen den Wert des prozentualen Immobilienanteils zurück. Erfolgt der Verkauf der Immobilie nach dem Tod der Eigentümer:innen, wird der Erlös entsprechend der Eigentumsanteile an Teilkäufer:in und Erbende ausgezahlt. Dabei profitieren beide Seiten in der Regel von einer Wertsteigerung der Immobilie. Der Makler wird dabei oft durch die Miteigentümerseite gestellt.

Das müssen Sie beim Verkauf beachten:

Der Preis für den Rückkauf der Immobilienanteile basiert auf einem neu erstellten Immobilien-Gutachten. Somit kann der aktuelle Rückkaufpreis für die zuvor gekauften Anteile höher oder niedriger ausfallen oder dem Einstiegspreis entsprechen. In den letzten beiden Fällen müssen Sie dennoch mindestens den ursprünglich gezahlten Kaufpreis zurückerstatten. Oft werden zuzüglich Kosten für angefallene Nebenkosten (Notariat, Gutachten) erhoben. Diese liegen je nach Bundesland zwischen 14 und 17 Prozent des Ankaufswerts.

Immobilienrente Gebundenes Vermögen
Der Teilverkauf ermöglicht Ihnen Kapital aus Ihrer Immobilie wieder freizusetzen

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Bevor Sie einen Immobilen-Teilverkauf abschließen, müssen einige Gutachten erstellt und Zuständigkeiten erteilt werden sowie eine Einigung über Eigentumsanteile und Wunschsumme erfolgen. Die wichtigsten Punkte sind folgende:

Änderungen im Grundbuch:

Beim Immobilien-Teilkauf werden die kaufende Bank oder das entsprechende Immobilienunternehmen und die Verkaufenden als Eigentum Besitzende in der ersten Abteilung des Grundbuchs genannt. Dort wird auch vermerkt, dass Sie eine monatliche Nutzungsgebühr an die Bank bzw. das Unternehmen zahlen müssen. Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei Ihnen.

Diese Bedingungen müssen erfüllt sein

Damit für Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus ein Teilverkauf infrage kommt, müssen Sie und Ihre Immobilie einige Bedingungen erfüllen. Jeder Anbieter hat dabei seine eigenen Vorgaben und betrachtet jede Immobilie individuell. Folgende Vorgaben sollen Ihnen vorab eine grobe Orientierung geben:

  • Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein: Es empfiehlt sich, die Immobilie bereits vollständig abbezahlt zu haben, bevor Sie einen Teilverkauf anstreben. Andernfalls wird die Restschuld spätestens beim Verkauf anteilig von der Verkaufssumme abgezogen.

  • Vorgegebener Immobilienwert: Ein Teilverkauf ist erst in der Regel erst am einem Immobilienwert von 200.000 Euro möglich.

  • Mindestalter: Angebote über einen Teilverkauf Ihrer Immobilie können Sie in der Regel ab einem Alter von 60 Jahren wahrnehmen.

  • Ankaufswert: Auch der Ankaufswert kann vorgegeben sein. Häufig wird eine Mindest-Wunschauszahlung von 100.000 Euro genannt. Nach oben kann die Summe offen sein, maximal werden jedoch 50 Prozent der Immobilie gekauft.

  • Positive Wertprognose: Das Modell des Teilverkaufs basiert auf dem Gewinn beim Verkauf der Immobilie. Dementsprechend ist eine langfristig positive Wertprognose der Region, in der das Eigenheim steht, wichtig. Einige Anbieter lehnen Immobilien in strukturschwachen Gebieten oder klassischen Wegzugsgebieten sogar gänzlich ab.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Für die Erstellung eines aussagekräftigen Gutachtens werden neben der eigenen Vorstellung über die Auszahlungssumme einige Dokumente benötigt. Dazu zählen:

  • Flurkarte
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
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Kostenbeispiel: Wie hoch fallen Gewinne und Kosten aus?

Die Summe der einmaligen Auszahlung sowie die monatliche Nutzungsgebühr ergeben sich aus dem tatsächlichen Wert der Immobilie, dem Verkaufsanteil, der Wunschsumme sowie weiteren Faktoren und  können daher nicht pauschal genannt werden. Mithilfe zweier Kostenbeispiele legen wir eventuell anfallende Kosten und zu erwartende Gewinne dar:

Annahme:

Ein 70-jähriger Eigenheimbesitzer möchte seine Immobilie mit aktuellem Wert von 400.000 Euro anteilig verkaufen. Für seine Wunschsumme von 120.000 Euro erhält der Käufer 30 Prozent der Immobilienanteile. Die Nutzungsgebühr wird auf 10 Jahre fixiert und auf 3 Prozent festgelegt. Daraus ergibt sich ein monatliches Nutzungsentgelt von 300 Euro.

Rechnung: 

120.000 € (Auszahlungssumme): 3 % (Fixierung auf 10 Jahre) = 3.600 Euro : 12 Monate = 300 Euro/Monat Nutzungsgebühr

Beispiel 1: Verkauf nach 10 Jahren ohne Wertzuwachs

Beispiel 2: Verkauf nach 10 Jahren mit Wertzuwachs von 25 %

Beim Rückkauf durch den Eigentümer und beim Verkauf der Immobilie an Angehörige erhebt der Käufer eine Abwicklungsgebühr auf den Gesamterlös von 3 Prozent. Beim Verkauf an Dritte beträgt die Abwicklungsgebühr 5,5 Prozent. Wird die Immobilie zum Einstiegswert oder unter diesem verkauft, erhebt der Miteigentümer einen Mindestverkaufserlös: die Teilankaufssumme zusätzlich angefallener Kosten.

Anbieter für Immobilien-Teilverkauf finden:

Einige Immobilien- und Rentenanbieter haben den Teilverkauf bereits in ihr Portfolio aufgenommen. Wir helfen Ihnen dabei, die passenden Anbieter für den Verkauf Ihrer Immobilie zu finden. Füllen Sie dazu einfach unser Online-Formular aus und Sie erhalten kostenfrei und unverbindlich bis zu drei Angebote, die Sie in Ruhe miteinander vergleichen können.*

Alternativen zum Teilverkauf

Der Teilverkauf ist nicht die einzige Möglichkeit, mithilfe der eigenen Immobilie im Alter finanziell flexibel zu bleiben. Eine Alternative ist beispielsweise die Vereinbarung einer Leibrente. Dabei verkaufen Sie Ihre gesamte Immobilie und erhalten im Gegenzug entweder eine Einmalzahlung oder eine lebenslange monatliche Rentenzahlung, die anhand des Immobilienwerts und weiterer Faktoren berechnet wird. Gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und im Grundbuch eingetragen.

Wollen Sie nicht nur in Ihrer Immobilie wohnen, sondern diese beispielsweise vermieten, können Sie ein Rentenmodell mit Nießbrauchrecht wählen. Anders als beim Teilverkauf sind Sie bei diesen Formen der Immobilienverrentung im Anschluss an den Verkauf nicht mehr Eigentümer:in.

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