Immobilien-Teilverkauf:

Liquide im Alter dank Immobilienrente? Was dahinter steckt und womit Sie rechnen können

Antonia Rupnow

2. Oktober 2020

Das Wichtigste in Kürze:

Die Immobilienrente sichert dem Verkäufer einer Immobilie eine Einmalzahlung bei lebenslangem Wohn- und Verfügungsrecht zu.
Rückkauf und Verkauf liegen beim Eigentümer, der am Gewinn beteiligt wird.
Ein Teil-Immobilienverkauf ist in der Regel ab einem Marktwert von 200.000 Euro möglich.
Gegenüber Leibrente und Nießrecht bietet sie transparente Kosten und mehr Flexibilität.

Eine eigene Immobilie ist eine beliebte Möglichkeit, sich im Alter abzusichern. Nach jahrelangen Abzahlungen ist jedoch ein großer Teil des eigenen Kapitals in der Immobilie gebunden und steht nicht zur freien Verfügung. Die Immobilienrente ermöglicht (angehenden) Rentnern Kapital aus Ihrer Immobilie wieder freizusetzen, um somit im Alter liquide zu bleiben. Wir erklären Ihnen, was sich hinter dem Teil-Immobilienverkauf verbirgt, wie er funktioniert und für wen er sich lohnt.

Was ist eine Immobilienrente?

Bei einer Immobilienrente wird ein Teil der eigenen Immobilie für eine mit dem Verkäufer abgestimmte Wunschauszahlung verkauft, zum Beispiel an einen Immobilienvermittler oder eine Bank. Neben der sofort ausgezahlten Summe erhält der Verkäufer das sogenannte entgeltliche Nießbrauchrecht: Dieses berechtigt den Verkäufer dazu, gegen eine monatliche Zahlung an den Käufer auf unbestimmte Zeit in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben und weiterhin frei über seine Immobilie zu verfügen.

Der prozentuale Anteil der verkauften Immobilie, Miteigentumsanteil genannt, sowie die Höhe der ausgezahlten Summe richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird vor dem Verkauf von einem unabhängigen Gutachter ermittelt. Die monatliche Zahlung an den Käufer – die Nutzungsgebühr – ist wie eine Miete zu verstehen und entspricht in der Regel je nach zeitlicher Fixierung 3 bis 3,5 Prozent des erhaltenen Teilverkaufspreises. Somit wird das gebundene Immobilienvermögen in freies Kapital umgewandelt, ohne auf das eigene Haus verzichten zu müssen oder sich gar zu verschulden.

Rück- und Verkauf der Immobilie

Das Besondere am Immobilien-Teilverkauf ist, dass der Verkäufer weiterhin alleinige Handhabung über seine eigene Immobilie hat. Er kann diese nach Wunsch sanieren, renovieren und sogar vermieten. Insbesondere hat er das Recht, den verkauften Anteil jederzeit wieder zurückzukaufen. Dafür wird erneut der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt und der Eigentümer zahlt dem Teilverkäufer den prozentualen Anteil der Immobilie zurück. Erfolgt der Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Eigentümers, wird der Erlös entsprechend der Eigentumsanteile an den Teilkäufer und die Erben ausgezahlt. Dabei profitieren beide Seiten in der Regel von einer Wertsteigerung der Immobilie. Der Makler wird dabei oft vom Miteigentümer gestellt.

Das müssen Sie beim Verkauf beachten:

Der Preis für den Rückkauf der Immobilienanteile basiert auf einem neu erstellten Immobilien-Gutachten. Somit kann der aktuelle Rückkaufpreis für die zuvor gekauften Anteile höher oder niedriger ausfallen oder dem Einstiegspreis entsprechen. In den letzten beiden Fällen muss der Verkäufer dennoch mindestens den bereits vom Vertragspartner gezahlten Kaufpreis zurückerstatten. Oft werden zuzügliche Kosten für angefallene Nebenkosten (Notar, Gutachter) erhoben. Diese liegen je nach Bundesland zwischen 14 und 17 Prozent des Ankaufswerts.

Immobilienrente Gebundenes Vermögen — Die Immobilienrente ermöglicht Ihnen Kapital aus Ihrer Immobilie wieder freizusetzen

Wie funktioniert die Immobilienrente?

Bevor Sie einen Immobilen-Teilverkauf abschließen, müssen einige Gutachten erstellt, Zuständigkeiten erteilt sowie eine Einigung über Eigentumsanteile und Wunschsumme erfolgen.
Die wichtigsten Punkte haben wir in dieser Grafik für Sie zusammengefasst:

Änderungen im Grundbuch:

Beim Immobilen-Teilkauf wird der Käufer, zum Beispiel eine Bank oder ein Immobilienunternehmen, neben dem Verkäufer als Eigentümer in der ersten Abteilung des Grundbuchs genannt. Dort wird auch vermerkt, dass eine monatliche Nutzungsgebühr an den Käufer zu zahlen ist. Wirtschaftlicher Eigentümer bleibt dabei der Verkäufer.

Diese Bedingungen müssen erfüllt sein

Um eine Immobilienrente zu erhalten, müssen einige Bedingungen an die Immobilie sowie ihren Besitzer erfüllt sein. Jeder Anbieter hat dabei seine eigenen Vorgaben und betrachtet jede Immobilie individuell. Diese Vorgaben sollen Ihnen vorab eine grobe Orientierung geben:

Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein: Es empfiehlt sich, die Immobilie bereits vollständig abbezahlt zu haben, bevor Sie einen Teilverkauf anstreben. Andernfalls wird die Restschuld spätestens beim Verkauf anteilig von der Verkaufssumme abgezogen.
Vorgegebener Immobilienwert: Ein Teilverkauf ist erst ab einem bestimmten Immobilienwert in der Regel ab 200.000 Euro möglich.
Ankaufswert: Auch der Ankaufswert kann vorgegeben sein. Häufig wird eine Mindest-Wunschauszahlung von 100.000 Euro genannt. Nach oben kann die Summe offen sein, maximal werden jedoch 50 Prozent der Immobilie gekauft.
Positive Wertprognose: Das Modell der Immobilienrente basiert sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer auf dem Gewinn beim Verkauf der Immobilie. Dementsprechend ist eine langfristig positive Wertprognose der Region, in der das Eigenheim steht, wichtig. Einige Anbieter lehnen sogar den Verkauf von Immobilien in strukturschwachen Gebieten oder klassischen Wegzugsgebieten ab.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Für die Erstellung eines aussagekräftigen Gutachtens werden neben der eigenen Vorstellung von der Auszahlungssumme auch ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch, eine Flurkarte, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie ein Grundriss und die Wohnflächenberechnung benötigt.

Kostenbeispiel: Wie hoch fällt die Immobilienrente aus?

Die Summe der einmaligen Auszahlung sowie die monatliche Nutzungsgebühr ergeben sich aus dem tatsächlichen Wert der Immobilie, dem Verkaufsanteil, der Wunschsumme sowie weiteren Faktoren und können daher nicht pauschal genannt werden. Mithilfe eines Kostenbeispiels legen wir eventuell anfallende Kosten und zu erwartende Gewinne dar:

Annahme:

Ein 70-jähriger Eigenheimbesitzer möchte seine Immobilie mit aktuellem Wert von 400.000 Euro anteilig verkaufen. Für seine Wunschsumme von 120.000 Euro erhält der Käufer 30 Prozent der Immobilienanteile. Die Nutzungsgebühr wird auf 10 Jahre fixiert, somit ergibt sich ein Prozentsatz von 3 Prozent und eine monatliche Nutzungsgebühr von 300 Euro.

Rechnung: 120.000 € (Auszahlungssumme) : 3 % (Fixierung auf 10 Jahre) = 3.600 Euro : 12 Monate = 300 Euro/Monat Nutzungsgebühr

Beispiel 1: Wertsteigender Verkauf nach 10 Jahren für 500.000 Euro an Dritte*

Posten	Verkäufer	Anteilseigentümer
Anteilsverteilung	70%	30%
Auszahlungssumme	350.000 €	150.000 €
abzügliche Kosten	Nutzungsgebühr: 36.000 € Abwicklungsgebühr von 5,5%: 27.500 €	36.000 € monatliche Nutzungsgebühr
Gewinn	286.500 €	186.000 €

* Preise sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Beim Rückkauf durch den Eigentümer und beim Verkauf der Immobilie an Angehörige erhebt der Käufer eine Abwicklungsgebühr auf den Gesamterlös von 3 Prozent. Beim Verkauf an Dritte beträgt die Abwicklungsgebühr 5,5 Prozent. Wird die Immobilie zum Einstiegswert oder unter diesem verkauft, erhebt der Miteigentümer einen Mindestverkaufserlös: die Teilankaufssumme zusätzlich angefallener Kosten.

Beispiel 2: Verkauf nach 10 Jahren zum Einstandspreis von 400.000 Euro an Erben*

Posten	Verkäufer	Anteilseigentümer
Anteilsverteilung	64,9%	35,1%
Auszahlungssumme	259.600 €	120.000 € + 17 % Nebenkosten für vorangegangene Kosten= 140.400 €
abzügliche Kosten	Abwicklungsgebühr von 3 %: 12.000 €	36.000 € monatliche Nutzungsgebühr
Gewinn	247.600 €	176.400 €

* Preise sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Partner für Immobilien-Teilverkauf finden:

Einige Immobilien- und Rentenanbieter haben die Immobilienrente bereits in ihre Portfolios aufgenommen. Aroundhome hilft Ihnen dabei die passenden Anbieter für den Verkauf Ihrer Immobilie zu finden. Füllen Sie dazu einfach unser Online-Formular aus und Sie erhalten kostenfrei und unverbindlich* bis zu drei Angebote, die Sie in Ruhe miteinander vergleichen können.

Für wen lohnt sich ein Immobilien-Teilverkauf?

Die Immobilienrente nimmt vor allem Immobilienbesitzer ab 50 Jahren in den Blick, die weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben möchten, aber wenig Einnahmen bzw. eine geringe Zahlungsfähigkeit aufweisen. Das Immobilienunternehmen Engel und Völkers Liquid Home hat im Rahmen einer Studie über 1.000 Immobilienbesitzer ab 50 Jahren zu ihrer aktuellen Finanzlage befragt, um den Bedarf einer Immobilienrente zu prüfen. Die Ergebnisse sehen Sie in den folgenden Grafiken:

Immobilienrente Investitionsziele — *INSA-Studie im Auftrag der Engel & Völkers LiquidHome.

Christian Kuppig, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Liquid Home, fasst die Ergebnisse der Studie wie folgt zusammen:

„Der Immobilien-Teilverkauf bietet eine neuartige Option, Liquidität aus der eigengenutzten Immobilie zu heben. Gerade für Immobilieneigentümer, die z.B. auf Grund des Alters keine klassische Hypotheken-Finanzierung mehr bekommen oder wollen, ist der Teilverkauf eine echte Problemlösung. So kann das in der Immobilie ,eingemauerte' Vermögen für mögliche Wünsche oder den Lebensstandard genutzt werden, ohne das Zuhause verlassen zu müssen.“

Alternativen: Leibrente und Nießbrauch

Der Immobilien-Teilverkauf ist nicht die einzige Form der Immobilienrente, mithilfe der eigenen Immobilie im Alter finanziell flexibel zu bleiben:

Leibrente

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie sofort, er behält nur das Wohnrecht und erhält eine lebenslange, monatliche Rentenzahlung. Die Höhe der Rente ist abhängig von der Lebenserwartung des Eigentümers und vom Verkehrswert der Immobilie. Da zusätzlich Instandhaltungskosten und Zinsen abgezogen werden, fällt die monatliche Rente oft gering aus und muss versteuert werden. Für den Eigentümer entstehen keine Instandhaltungskosten, der Verkauf ist allerdings auch unumkehrbar, auch für Angehörige und Erben.

Nießbrauch

Ähnlich dem Modell der Leibrente funktionieren die „Nießbrauchsmodelle“. Auch hier findet ein vollständiger Eigentumsübergang an den Käufer statt, der dem ehemaligen Eigentümer zusätzlich zu einer Einmalzahlung ein lebenslanges Nießbrauchrecht (Wohnrecht) ohne monatliche Zahlungen gewährt. Die Einmalzahlung setzt sich aus dem Verkehrswert und Abschlägen entsprechend der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers zusammen. Oft fällt die Auszahlung gering aus. Auch dieses Modell ist irreversibel.