Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht: Für wen lohnt er sich?
Oftmals reichen die Rentenzahlungen nicht aus, um den gewohnten Lebensstandard im Alter aufrechterhalten oder sich größere Wünsche erfüllen zu können. Haben Sie allerdings eine Immobilie, steht Ihnen einiges an Kapital zur Verfügung. Normalerweise ist dieses gebunden und kann daher nicht einfach verwendet werden. Mit einer Immobilienverrentung ist aber genau das möglich. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Haus verkaufen und es trotzdem nach Belieben weiter nutzen können.
Was ist ein Immobilienverkauf mit Nießbrauch?
Anders als bei einem klassischen Immobilienverkauf handelt es sich bei einem Verkauf mit Nießbrauchrecht um eine Form der Immobilienrente. Dabei verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung und bekommen den Immobilienwert in Form einer Einmalzahlung ausgezahlt. Nach dem Verkauf können Sie weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen und behalten auch das Recht, sie zu vermieten. Aus diesem Grund wird ein zuvor ermittelter Wert für das lebenslange Nutzungsrecht von der Auszahlungssumme abgezogen. Das Nießbrauchrecht wird notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen. Mit dieser Art der Altersfinanzierung können Sie daher vom Wert Ihrer Immobilie profitieren, ohne dass sich etwas an Ihrer Wohnsituation ändert.
Wann lohnt sich ein Verkauf mit Nießbrauchrecht?
„Die meisten Eigentümer:innen, die den Verkauf mit Nießbrauch wählen, sind daran interessiert, im Hier und Jetzt alles für die Zukunft geklärt zu haben und so ihren wohlverdienten Ruhestand sorgenfrei genießen zu können“, erklärt uns Maurice Corbeck, Gründer und Geschäftsführer der Immverde GmbH im Partnerinterview.
Denn wer über Wohneigentum verfügt, hat im Alter einige Vorteile: Ist die Immobilie einmal abbezahlt, fallen keine monatlichen Miet- oder Zinszahlungen mehr an und der Wohnsitz ist gesichert. Mit der Immobilienrente lässt sich die oftmals geringe Altersrente aufstocken. Durch die deutliche Verbesserung Ihrer Liquidität ist es möglich, im Alter finanziell flexibel zu bleiben und sich noch größere, lang gehegte Wünsche zu erfüllen. Oftmals wollen Rentner:innen auch ihre Angehörigen finanziell unterstützen oder nutzen eine Einmalzahlung für die Ablösung bestehender Restschulden.
Grundsätzlich sind Sie in der Entscheidung, wie Sie die Rentenzahlung nutzen, völlig frei. Da Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalten, kann Ihr Haus auch nach dem Verkauf beliebig von Ihnen genutzt werden. So ist es nicht nur möglich, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen. Sie können zusätzlich Räume vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren. Das lohnt sich auch im Fall der Pflegebedürftigkeit oder wenn Sie in eine Seniorenresidenz umziehen.
Entscheidung für das Nießbrauch-Modell: Vor- und Nachteile
Die durch den Nießbrauch mögliche Vermietung hat Vor- und Nachteile: Einerseits lohnt sie sich wegen der zusätzlichen Einnahmen, andererseits müssen Sie sich um die Belange Ihrer Mieter:innen und gewöhnliche Reparaturen kümmern. Weil das Nießbrauchrecht durch die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten mehr wert ist als das reine Wohnrecht, ist die Auszahlungssumme beim Immobilienverkauf zudem geringer.
Wie funktioniert der Nießbrauch-Immobilienverkauf?
1. Beratungsgespräch: Bei Ihnen findet ein ausführliches Beratungsgespräch statt. Im Anschluss erhalten Sie ein kostenloses und unverbindliches Angebot.
2. Gutachten: Haben Sie das erste, unverbindliche Angebot erhalten und es sagt Ihnen zu, wird ein unabhängiges Gutachten erstellt. So wird der genaue Wert Ihrer Immobilie ermittelt.
3. Angebot: Nachdem der Immobilienwert bestimmt und der Wert des Nießbrauchs berechnet wurde, bekommen Sie ein verbindliches Angebot über den Verkauf.
4. Annahme: Sie prüfen das Angebot und klären offengebliebene Fragen. Stimmen Sie den Bedingungen des Kaufvertrags auf Rentenbasis zu, nehmen Sie das Kaufangebot an.
5. Notariat: Sie suchen gemeinsam mit dem Käufer oder der Käuferin ein Notariat auf. Dort unterschreiben beide Parteien den vorbereiteten Kaufvertrag über Ihre Immobilie.
6. Grundbucheintrag: Ihr lebenslanges Nießbrauchrecht und die Sofortauszahlung werden an erster Stelle im Grundbuch eingetragen. Die monatliche Rentenzahlung beginnt.
7. Reparaturen: Die neuen Eigentümer:innen übernehmen wertsteigernde Reparaturen auf eigene Kosten - zum Beispiel der Austausch einer alten Heizungsanlage.
Damit ein Immobilienverkauf inklusive eingeräumten Nießbrauchrechts für Sie infrage kommt, müssen Sie bei den meisten Anbietern mindestens 65 Jahre alt sein. Eine weitere Voraussetzung ist, dass Sie Ihre Immobilie nicht vererben wollen.
Ermittlung der Auszahlungssumme
Die Summe, die Sie durch einen Verkauf Ihrer Immobilie erhalten, richtet sich nach dem Verkehrswert, den Ihr Haus oder Ihre Wohnung laut dem unabhängigen Gutachten hat. Davon wird der Wert Ihres lebenslangen Nießbrauchrechts abgezogen.Die Berechnung richtet sich beim Nießbrauch nach Ihrem Alter und Ihrem Geschlecht. Beide Faktoren sind relevant, weil sie Einfluss auf Ihre statistische Lebenserwartung haben. Der Wert des Nießbrauchrechts kann wie eine monatliche Miete verstanden werden, die Sie für eine vergleichbare Immobilie zahlen müssten.Diese monatlichen Beträge werden mit Ihrer statistischen Restlebenserwartung multipliziert. Der Betrag, der sich insgesamt ergibt, wird einmalig von der Auszahlungssumme der Immobilie abgezogen. Den Restwert bekommen Sie in Form einer Einmalzahlung ausbezahlt.
Rechenbeispiel für den Verkauf mit Nießbrauchrecht
* Durchschnittliche Lebenserwartung von 78,5 Jahren gemäß Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes
Alternative Modelle der Immobilienverrentung
Neben einem Verkauf, bei dem Sie das Nießrecht erhalten, können Sie für Ihr Haus auch lediglich das Wohnrecht bekommen. Das ist bei der klassischen Immobilienverrentung in Form einer monatlichen Zusatzrente (Leibrente) der Fall. Dadurch können Sie Ihre Immobilie weiter bewohnen, aber nicht vermieten.
Ähnlich wie der Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht funktioniert der Teilverkauf. Hier verkaufen Sie allerdings nicht Ihre gesamte Immobilie, sondern nur bis zu 50 Prozent. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Den Anteil können Sie jederzeit zurückkaufen und Ihre Immobilie daher weiterhin vererben. Auch beim Teilverkauf erhalten Sie ein Nießbrauchrecht. Die Auszahlungssumme aus dem anteiligen Verkauf bekommen Sie als Einmalzahlung – eine monatliche Rentenzahlung gibt es in der Regel nicht.
Der klassische Immobilienverkauf kann sich anbieten, wenn Sie näher zu Ihren Verwandten, in eine kleinere Wohnung oder in eine Seniorenresidenz ziehen wollen. Hierbei handelt es sich nicht um ein Verrentungsmodell, da Sie im Anschluss weder ein Wohnrecht noch ein Nießbrauchrecht erhalten und der Verkaufserlös einmalig ausbezahlt wird. Zur Erhöhung der Liquidität eignet sich ein Vollverkauf allerdings in jedem Fall. Unter Umständen können Sie im Zuge eines Rückmietkaufs vereinbaren, die Immobilie im Anschluss anzumieten.
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Unsere Ratgeber rund um das Thema Immobilienverrentung wurden fachlich überprüft von Thomas Weiss, Vorstand des Bundesverband Immobilienverrentung e. V. (BVIV) und Geschäftsführer des Mitgliedsunternehmens vobahome. Ziel des Verbandes ist es, den Markt für Immobilienverrentungsprodukte für Verbraucher:innen transparenter zu gestalten und die ältere Kundengruppe der Immobilieneigentümer durch verbindliche Standards zu schützen. Auch die Einführung eines Zertifizierungsprogramms für Immobilienmakler:innen und Finanzvermitller:innen zahlt darauf ein. Der BVIV deckt die am Markt etablierten Immobilienverrentungsmodelle (Leibrente, Nießbrauch, Rückmietung, Seniorenkredit sowie Teilverkauf) ab.
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Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Mit dem Wohnrecht erhalten Sie das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen. Beim Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie nach Belieben nutzen und dementsprechend auch vermieten. So können Sie zusätzlich von den Mieteinnahmen profitieren. Ein Nießbrauch kann auch am Grundstück eingeräumt werden.
Wer trägt die Reparaturkosten beim Nießbrauch-Modell?
Als Nießbraucher:in müssen Sie weiterhin für die gewöhnliche Instandhaltung und regelmäßig nötige Reparaturen aufkommen. Außergewöhnliche und wertsteigernde Reparaturen werden nach dem Verkauf allerdings von den neuen Eigentümer:innen übernommen.
Was passiert bei einem Todesfall kurz nach Vertragsabschluss?
Tritt der Todesfall innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsabschluss ein, wird die vereinbarte monatliche Rente in der Regel bis zum Ende der Rentengarantiezeit von fünf Jahren weitergezahlt. Bezugsberechtigt ist in diesem Fall der Erbe oder die Erbin. Alternativ können Sie eine beliebige andere Person im Vertrag bestimmen. Klären Sie die Bestimmungen des Anbieters im Rahmen des Beratungsgesprächs ab.
