Fallen bei einer Immobilienrente Steuern an?
Eine Immobilienverrentung ist eine Möglichkeit, die finanzielle Situation im Alter zu verbessern. Ob eine Immobilienrente versteuert werden muss, hängt vom gewählten Modell ab. In vielen Fällen verlangt das Finanzamt keine Steuerzahlung von Ihnen, aber es gibt Ausnahmen. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und um welche Steuern es geht.
Wie wird die klassische Immobilienrente (Leibrente bzw. Zeitrente) versteuert?
Bei einem Hausverkauf im Rahmen einer klassischen Verrentung wird keine Steuer fällig, wenn Sie sich für eine Einmalzahlung des Immobilienwerts entscheiden. Das gilt zumindest, solange Sie nicht innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen. Nur wiederkehrende Rentenzahlungen unterliegen der Steuer.
Bei der monatlichen Zusatzrente gibt es einen einkommensteuerpflichtigen Anteil: den sogenannten Ertragsanteil. Wie hoch er ausfällt, ist in § 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt und hängt von Ihrem Alter beim Vertragsabschluss ab. Mit zunehmendem Alter wird er immer geringer.
Viele Anbieter einer klassischen Immobilienverrentung auf monatlicher Rentenbasis verlangen ein Mindestalter von 68 bis 70 Jahren, damit die Immobilienrente für Sie infrage kommt. Einen Überblick zu den jeweiligen Ertragsanteilen je nach Alter bietet unsere Tabelle.
Freibeträge
Ob Sie bei der Immobilienverrentung überhaupt eine Steuer auf Ihre monatliche Zusatzrente zahlen müssen, hängt von Ihren sonstigen Einkünften und dem Jahr Ihres Rentenbeginns ab. Wer noch vor 2040 in Rente geht, muss nicht die gesamte Rentenzahlung versteuern. Bis zu diesem Jahr verringern sich die Rentenfreibeträge allerdings jährlich um ein Prozent: Mit einem Rentenbeginn im Jahr 2023 müssen beispielsweise 83 Prozent versteuert werden.
Außerdem haben Sie einen Grundfreibetrag, bis zu dem Sie keine Steuer auf die Rente zahlen müssen. Im Jahr 2023 liegt er bei jährlich 10.633 Euro. Erst wenn Sie mehr Renteneinkünfte haben – etwa durch die Immobilienrente – wird eine Steuer fällig. Um sich bestmöglich abzusichern und weil die Höhe der Steuer immer von Ihren persönlichen Gegebenheiten abhängt, sollten Sie sich von Ihrem Steuerbüro zu diesem Thema beraten lassen.
Welche Steuern gibt es beim Teilverkauf?
Bei einem Teilverkauf erhalten Sie die Auszahlungssumme in der Regel nicht in monatliche Raten aufgeteilt, sondern einmalig. Diese Einmalzahlung müssen Sie nicht versteuern. Allerdings spielen die Grunderwerbsteuer und die Spekulationssteuer bei einem Immobilien-Teilverkauf eine Rolle.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Anbieter, dem Sie einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Das Notariat informiert das Finanzamt zunächst über den Teilverkauf. Dieses wendet sich an die Käufer:innen und verlangt die Zahlung der Steuer. Erst nach der Steuerzahlung kann der Eintrag der Käufer:innen ins Grundbuch erfolgen.
Auch bei einem Verkauf der Immobilie gegen eine klassische Immobilienrente (Leibrente) und beim Rückmietkauf fällt diese Steuer an. Ebenso wie beim Teilverkauf wird sie von den Käufer:innen gezahlt.
Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer ist von Ihnen zu zahlen, wenn der Verkauf bzw. der Teilverkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist stattfindet. Nutzen Sie das entsprechende Haus oder die Wohnung selbst, beträgt die Frist drei Jahre. Dabei müssen Sie keine vollen Kalenderjahre erreichen, aber einen zusammenhängenden Zeitraum: Haben Sie Ihr Haus zum Beispiel von Dezember 2021 bis Februar 2023 selbst bewohnt, haben Sie die nötige Wartezeit erfüllt und bei einem Teilverkauf der Immobilie fällt keine Spekulationssteuer mehr an.
Fachfirmen für Immobilienrente finden
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Unsere Ratgeber rund um das Thema Immobilienverrentung wurden fachlich überprüft von Thomas Weiss, Vorstand des Bundesverband Immobilienverrentung e. V. (BVIV) und Geschäftsführer des Mitgliedsunternehmens vobahome. Ziel des Verbandes ist es, den Markt für Immobilienverrentungsprodukte für Verbraucher:innen transparenter zu gestalten und die ältere Kundengruppe der Immobilieneigentümer durch verbindliche Standards zu schützen. Auch die Einführung eines Zertifizierungsprogramms für Immobilienmakler:innen und Finanzvermitller:innen zahlt darauf ein. Der BVIV deckt die am Markt etablierten Immobilienverrentungsmodelle (Leibrente, Nießbrauch, Rückmietung, Seniorenkredit sowie Teilverkauf) ab.
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Gibt es eine Spekulationssteuer bei Teilverkauf und klassischer Verrentung (Leibrente)?
In seltenen Fällen kann eine Spekulationssteuer anfallen. Allerdings ist das nur dann möglich, wenn Sie in weniger als drei aufeinanderfolgenden Jahren in Ihrer Immobilie gewohnt haben, bevor Sie sie verkaufen. Dann befinden Sie sich noch innerhalb der Spekulationsfrist. Die meisten Rentner:innen wohnen allerdings deutlich länger in Ihrem Haus oder ihrer Wohnung. Gleiches gilt bei einem Immobilien-Teilverkauf. Die Steuer muss in den meisten Fällen nicht gezahlt werden.
Wie ist die Grunderwerbsteuer bei der klassischen Verrentung geregelt?
Wer Ihre Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. Die klassische Immobilienrente mindert allerdings den Wert der Immobilie, weswegen die Käufer:innen im Vergleich zu einem herkömmlichen Immobilienverkauf Steuern sparen können.
Wann müssen Sie keine Steuern bei der Immobilienverrentung zahlen?
Keine Steuern werden fällig, wenn Sie die Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist verkaufen und den Immobilienwert als Einmalbezahlung bekommen. Das gilt sowohl bei einem Teilverkauf als auch bei einem Verkauf gegen eine klassische Immobilienrente (Leibrente/Zeitrente) und bei einem Rückmietkauf. Steuerpflichtig sind Sie auch bei einer Rentenzahlung nicht, wenn Sie die gesetzlichen Freibeträge nicht überschreiten.
Muss ich bei einem Rückmietkauf Steuern zahlen?
Die Immobilie wird steuerlich bei einem Rückmietkauf wie bei einem klassischen Immobilienverkauf behandelt. Auf die Einmalzahlung, die Sie durch den Verkauf erhalten, müssen Sie keine Steuern zahlen. Allerdings wird eine Spekulationssteuer fällig, wenn Sie die Immobilie in weniger als drei aufeinanderfolgenden Jahren selbst genutzt haben.
