Wann lohnt sich ein Rückmietverkauf?
Wer eine eigene Immobilie besitzt, muss sich im Alter keine Sorgen um eine gesicherte Wohnsituation machen. Das Problem ist aber, dass die Altersrente oftmals nicht ausreicht und das Vermögen in der Immobilie gebunden ist. Durch einen Verkauf der Immobilie mit Rückanmietung können Sie Ihre Liquidität erhöhen, ohne aus dem Haus ausziehen zu müssen. Wir zeigen Ihnen, wie so ein Rückmietverkauf funktioniert.
Was ist ein Rückmietverkauf?
Der Rückmietverkauf, auch Sale and Lease Back genannt, ist eine Form der Immobilienverrentung. Kern jeder Variante der Immobilienrente ist es, dass Sie Ihre finanziellen Mittel durch den Verkauf Ihrer Immobilie aufbessern, aber gleichzeitig nichts an Ihrer Wohnsituation ändern müssen. Bei einem Rückmietverkauf verkaufen Sie als Eigentümer:in Ihre Immobilie und schließen je nach Anbieter entweder einen Mietvertrag ab oder vereinbaren ein notarielle beurkundetes Wohnrecht – beide unterscheiden sich in ihrer rechtlichen Wirkung. In beiden Fällen können Sie weiter wie gewohnt in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung bleiben.
Den Verkaufserlös erhalten Sie in einer Summe und zahlen anschließend eine monatliche Miete für die Nutzung der Immobilie an die neuen Eigentümer:innen. Die Höhe der Mietzahlungen richtet sich nach dem regionalen Mietspiegel. Wichtig: Wird ein Mietvertrag gewählt, sollte auf eine langfristige Mietbindung, eine klare Regelung zur Mietanpassung und der Verzicht auf Eigenbedarfskündigung festgehalten werden. Alternativ zum Mietvertrag kann auch ein dingliches Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen werden. Dieses bietet in der Regel einen stärkeren Schutz vor Kündigungen.
Als Käufer:innen kommen unter anderem Privatpersonen, die sich einen Einzug in eine Immobilie in der Zukunft sichern wollen, in Frage. Interessant ist der Rückmietverkauf zudem für Erb:innen, weil keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfällt, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und es zurück zu vermieten. Daneben gibt es auch Unternehmen, die sich auf den Rückmietverkauf spezialisiert haben.
Welche Gründe für einen Rückmietverkauf gibt es?
Die Gründe für einen Immobilienverkauf und auch für einen Verkauf mit Rückvermietung sind immer individuell. Prinzipiell lohnt er sich dann, wenn Sie auf einen Schlag das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital freisetzen und es anderweitig nutzen wollen. Sie können die Einmalzahlung aus dem Verkauf frei verwenden, etwa zum Schuldenabbau, um Ihre Familie zu unterstützen, um sich langgehegte Wünsche zu erfüllen oder auch zur finanziellen Absicherung im Fall der Pflegebedürftigkeit.
Ein Rückmietverkauf kann auch attraktiv sein, um den gewohnten Lebensstandard im Alter aufrechtzuerhalten. Die Annehmlichkeiten Ihrer Immobilie lassen sich auch nach dem Verkauf weiter nutzen. Gleichzeitig entfallen Belastungen, die eine Immobilie mit sich bringt: sich um Instandhaltung und größere Reparaturen zu kümmern, ist im Alter mitunter nicht mehr zu schaffen. Bei einem Mietverhältnis kümmern sich darum die Vermieter:innen – bei einem Wohnrecht bleibt die Verantwortung oft beim Wohnberechtigten. Sie müssen lediglich noch kleinere Reparaturen übernehmen - üblich ist eine Grenze von 200 Euro.
Die Vor- und Nachteile eines Rückmietverkaufs
Ob ein Rückmietverkauf mehr Vorteile oder mehr Nachteile für Sie hat, hängt immer von Ihrer individuellen Situation ab. Bevor Sie sich für dieses Modell der Immobilienverrentung entscheiden, sollten Sie es mit anderen Varianten vergleichen, um die beste Option für Ihre Bedürfnisse zu finden. Die grundsätzlichen Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs mit Rückvermietung sind folgende:
Welche Kosten fallen beim Rückmietverkauf an?
Da es sich bei einem Rückmietverkauf in erster Linie um einen Immobilienverkauf handelt, fallen die dafür üblichen Kosten für einen Immobilienverkauf an. Für ein Vollgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts sollten Sie mit bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwerts rechnen. Bei einem Wert von 250.000 Euro wären das 3.750 Euro. Andere nötige Dokumente wie ein Energieausweis und ein Grundbuchauszug kosten Sie etwa 150 Euro. Schalten Sie ein Maklerbüro ein, werden die Kosten hierfür zwischen Ihnen und den Käufer:innen Ihrer Immobilie aufgeteilt. Die Maklerprovision liegt je nach Bundesland und Region zwischen 3 und 7 Prozent des Verkaufspreises.
Vom Verkaufserlös müssen Sie außerdem die Kosten für die monatliche Miete, die Nebenkosten und kleine Reparaturen abziehen.
Fallen beim Rückmietverkauf Steuern an?
Steuerlich wird die Immobilie bei einem Rückmietverkauf wie bei einem klassischen Immobilienverkauf behandelt. Auf die Einmalzahlung, die Sie durch den Verkauf erhalten, müssen Sie keine Steuern zahlen. Allerdings fällt eine Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie in weniger als drei aufeinanderfolgenden Jahren selbst genutzt haben oder zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Das dürfte bei den meisten Personen, die ihre Immobilie im Alter verkaufen und sie anschließend rückvermieten, allerdings nicht der Fall sein.
Alternativen zum Verkauf mit Rückvermietung
Neben dem Immobilienverkauf mit Rückvermietung gibt es weitere Möglichkeiten, im Alter liquide zu bleiben. Wollen Sie Eigentümer:in Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung bleiben, kann sich zum Beispiel ein Teilverkauf von bis zu 50 Prozent der Immobilie anbieten. Den verkauften Anteil können Sie jederzeit zurückkaufen, wodurch auch das Vererben weiterhin möglich ist. Sie erhalten ein Nießbrauchrecht, weswegen Sie Ihre Immobilie oder Teile davon auch vermieten können. Ebenso ist ein Vollverkauf der Immobilie gegen ein Nießbrauchrecht möglich. Um Reparaturen und die Instandhaltung müssen Sie sich bei diesen Modellen in der Regel selbst kümmern.
Eine weitere Möglichkeit ist der klassische Immobilienverkauf. Er bietet sich an, wenn Sie Ihre Immobilie nach dem Verkauf nicht mehr nutzen wollen. Das kann etwa der Fall sein, wenn Sie in ein Pflegeheim umziehen, eine kleinere Wohnung mit geringerem Instandhaltungsaufwand Ihnen genügt oder Sie näher bei Ihrer Familie wohnen wollen.
Fachfirmen für die Immobilienverrentung finden
Einige Immobilien- und Rentenanbieter haben die Immobilienverrentung bereits in ihr Portfolio aufgenommen. Wir helfen Ihnen dabei, die passenden Anbieter für den Verkauf Ihrer Immobilie zu finden. Füllen Sie dazu einfach unser Online-Formular aus und Sie erhalten kostenfrei und unverbindlich bis zu drei Angebote, die Sie in Ruhe miteinander vergleichen können. Wollen Sie sich über unsere Partnerfirmen informieren? In unseren Partnerinterviews können Sie sich einen ersten Eindruck über unsere Fachfirmen für die Immobilienverrentung verschaffen.
Unsere Ratgeber rund um das Thema Immobilienverrentung wurden fachlich überprüft von Thomas Weiss, Vorstand des Bundesverband Immobilienverrentung e. V. (BVIV) und Geschäftsführer des Mitgliedsunternehmens vobahome. Ziel des Verbandes ist es, den Markt für Immobilienverrentungsprodukte für Verbraucher:innen transparenter zu gestalten und die ältere Kundengruppe der Immobilieneigentümer durch verbindliche Standards zu schützen. Auch die Einführung eines Zertifizierungsprogramms für Immobilienmakler:innen und Finanzvermitller:innen zahlt darauf ein. Der BVIV deckt die am Markt etablierten Immobilienverrentungsmodelle (Leibrente, Nießbrauch, Rückmietung, Seniorenkredit sowie Teilverkauf) ab.
Sind die Mietzahlungen bei einem hohen Verkaufserlös gesichert?
Wie viel Miete Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie an die neuen Eigentümer:innen zahlen müssen, hängt vom örtlichen Mietspiegel ab. Hat Ihre Immobilie einen hohen Wert, fallen auch die Mietforderungen entsprechend hoch aus. Rechnen Sie daher vor dem Verkauf aus, ob Sie sich die Zahlungen über längere Zeit leisten können. Das muss auch gelten, falls sich die Miete eines Tages erhöhen sollte.
Worauf muss ich beim Vertragsabschluss achten?
Damit Sie ausreichend abgesichert sind, sollten Sie bei einem Rückmietverkauf auf die Ausgestaltung des Vertrags achten. Hier kann festgelegt werden, unter welchen Umständen und von welcher Seite aus der Mietvertrag gekündigt werden kann. So ist es auch möglich, eine Kündigung wegen Eigenbedarf auszuschließen. Legen Sie auch fest, wie mit zukünftigen Mieterhöhungen umgegangen werden soll.
