Immobilie privat verkaufen oder mit Makler:in?

Haus besser privat oder mit Makler:in verkaufen?

Nicht jeder Immobilienverkauf muss mit einem Makler oder einer Maklerin abgewickelt werden. Wer eine Immobilie privat verkauft, spart zwar die Maklerprovision, muss dafür aber deutlich mehr Aufgaben selbst übernehmen.

Makler:innen kennen den regionalen Immobilienmarkt genau, haben Erfahrung bei der Bewertung und Vermarktung von Immobilien und können Verkäufer:innen während des gesamten Verkaufsprozesses unterstützen. Sie übernehmen je nach Leistungsumfang unter anderem

• die Vorbereitung des Verkaufs,

• die Erstellung des Exposés,

• die Vermarktung,

• die Beantwortung von Anfragen,

• die Organisation und Durchführung von Besichtigungen und

• die Verkaufsverhandlungen.

Dadurch können Verkäufer:innen insbesondere bei einer aufwendigen Vermarktung viel Zeit sparen, Preisfehler vermeiden und den Verkauf effizienter abwickeln. Ob sich der Privatverkauf einer Immobilie lohnt, hängt daher nicht nur von den möglichen Kosten, sondern auch von der eigenen Zeit, Ihrer Erfahrung und der Immobilie selbst ab.

Wann sich ein privater Hausverkauf lohnen kann

Ein Hausverkauf ohne Makler:in kann beispielsweise in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Sie haben ausreichend Zeit für die Vorbereitung des Verkaufs, Anfragen und Besichtigungstermine

• Sie haben ausreichende Kenntnisse der Lage auf dem Immobilienmarkt

• Sie können die Besonderheiten Ihrer Immobilie gut einschätzen

• Sie haben bereits ernsthafte Kaufinteressent:innen

• Sie haben eine sinnvolle Vermarktungsstrategie und können Preisverhandlungen sachlich führen

Wann ein Hausverkauf ohne Makler:in eher ungeeignet ist

Bei komplizierten Eigentums- oder Rechtsverhältnissen kann sich ein Privatverkauf schwieriger gestalten. Das kann beispielsweise in folgenden Situationen der Fall sein:

• Die Immobilie gehört mehreren Personen

• Es soll ein geerbtes Haus verkauft werden, das sich in einer Erbengemeinschaft befindet

• Sie wollen die Immobilie bei einer Scheidung verkaufen und die Eigentumsverhältnisse müssen geklärt werden

• Es besteht ein Wohn- oder Nießbrauchrecht

• Auf der Immobilie lastet eine Grundschuld oder es läuft noch eine Finanzierung

• Die Immobilie ist vermietet

• Das Gebäude ist stark sanierungsbedürftig oder sein Zustand ist unklar

• Wichtige Bau- oder Objektunterlagen fehlen

• Sie wohnen weit von der Immobilie entfernt

• Es herrscht großer Zeitdruck beim Verkauf

In solchen Fällen kann professionelle Unterstützung durch Makler:innen den Verkaufsprozess deutlich erleichtern.

Die wichtigsten Kriterien beim Immobilienverkauf mit und ohne Makler:in

Haus privat verkaufen: Ablauf in 9 Schritten

Schritt 1: Verkaufsziel und Zeitplan festlegen

Bevor Sie mit der Vorbereitung des Immobilienverkaufs beginnen, sollten Sie klären, was Sie konkret erreichen wollen und welchen zeitlichen Rahmen Sie haben. Das hilft Ihnen dabei, den weiteren Ablauf realistisch zu planen und Prioritäten zu setzen. Beantworten Sie dazu folgende Fragen:

• Bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?

• Welchen Mindestpreis möchten Sie erzielen?

• Muss der Verkauf mit einem Umzug oder dem Kauf einer anderen Immobilie abgestimmt werden?

• Benötigen Sie eine Zwischenlösung, etwa weil Sie ausziehen müssen, bevor die neue Immobilie bezugsfertig ist?

Berücksichtigen Sie dabei auch, dass ein Immobilienverkauf mehrere Monate dauern kann. Wenn Sie einen festen Auszugs- oder Übergabetermin einhalten müssen, sollten Sie ausreichend Zeit für die Vorbereitung, Vermarktung, Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen und die notarielle Abwicklung einplanen.

Schritt 2: Eigentumsverhältnisse prüfen und die wichtigsten Unterlagen zusammentragen

Auch bei einem Privatverkauf müssen Sie bestimmte Unterlagen vorlegen und wichtige Voraussetzungen für den Verkauf prüfen. Klären Sie zunächst, wer als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen ist und ob es Belastungen oder Rechte Dritter gibt, etwa Grundschulden oder ein bestehendes Wohnrecht.

Zu den wichtigsten Unterlagen zählen:

• Grundbuchauszug

• Auszug aus der Flurkarte

• Baugenehmigung, Baubeschreibung und Baupläne

• Grundrisse der Immobilie

• Grundsteuerbescheid

• Energieausweis

• Gebäudeversicherungspolicen

• Wertgutachten

• Nachweise über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

• Teilungserklärung bei einer Eigentumswohnung

• Miet- und Pachtverträge

• Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden, Wohn- und Nutzungsrechten

Schritt 3: Den Wert der Immobilie bestimmen

Der aktuelle Marktwert Ihrer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen beispielsweise:

• Lage

• Wohnfläche und Grundstücksgröße

• Baujahr

• Zustand und Ausstattung

• Energieeffizienz

• durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen

• Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt

Da Eigentümer:innen den Wert ihrer Immobilie häufig nur schwer einschätzen können, kann eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll sein. Einen ersten Überblick können Sie sich oftmals anhand von Online-Bewertungen verschaffen.

Für einen Immobilienverkauf ist aber mindestens ein Kurzgutachten über den Immobilienwert deutlich zuverlässiger. Dafür kommen zum Beispiel freiberufliche Immobiliengutachter:innen oder vereidigte Sachverständige infrage. Auch Makler:innen können Sie oftmals ausschließlich mit einer Marktpreiseinschätzung beauftragen, ohne ihnen anschließend den Verkauf der Immobilie zu übertragen.

Schritt 4: Den richtigen Angebotspreis finden

Der Marktwert Ihrer Immobilie ist eine wichtige Grundlage für den Angebotspreis. Der tatsächliche Verkaufspreis wird jedoch durch Angebot und Nachfrage bestimmt und kann vom Marktwert abweichen. Wie viel Sie schlussendlich für Ihre Immobilie erhalten, hängt daher auch von der aktuellen Marktsituation ab. Wenn Sie den Angebotspreis selbst ermitteln wollen, dann

• orientieren Sie sich an den Preisen vergleichbarer Objekte. Achten Sie darauf, dass sie hinsichtlich Lage, Größe, Zustand und Ausstattung tatsächlich vergleichbar sind.

• beachten Sie, dass Preise in Immobilienportalen meist Angebotspreise und keine tatsächlich erzielten Verkaufspreise sind.

• beginnen Sie den Verkaufsprozess mit einem realistischen Preis, lassen aber noch etwas Spielraum für Verhandlungen.

• überprüfen Sie den Angebotspreis, wenn über längere Zeit kaum ernsthafte Anfragen eingehen.

• nutzen Sie Preisschwellen: Bieten Sie Ihre Immobilie beispielsweise für 249.000 statt 250.000 Euro an.

Schritt 5: Immobilie vorbereiten und Exposé erstellen

Bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten Sie sie auf den Verkauf vorbereiten. Kleinere, wirtschaftlich sinnvolle Reparaturen oder Renovierungsarbeiten können sich lohnen, um einen guten ersten Eindruck zu vermitteln. Anschließend können Sie das Exposé für Ihre Immobilie erstellen. Es sollte unter anderem folgende Angaben enthalten:

• Kaufpreis

• Wohn- und Grundstücksfläche

• Baujahr

• Anzahl der Zimmer

• Energiekennwerte und Heizungsart

• Ausstattung und Modernisierungen

• Stellplätze und Nebenflächen

• Grundriss

• Lagebeschreibung

• aussagekräftige Fotos

• gewünschter Übergabetermin

Geben Sie auch Betriebskosten, Nebenräume und Einrichtungen wie den Keller, einen Gemeinschaftsgarten oder Parkmöglichkeiten an. Je detaillierter das Exposé ist, desto interessanter wird es für potenzielle Käufer:innen.

Schritt 6: Anfragen bearbeiten und Besichtigungen durchführen

Sobald die ersten Interessent:innen auf Ihre Anzeige reagieren, sollten Sie die Anfragen zunächst sammeln und möglichst sinnvoll vorqualifizieren. Fragen Sie beispielsweise, ob bereits eine Finanzierung geplant ist oder eine Finanzierungsbestätigung vorliegt. So können Sie besser einschätzen, welche Interessent:innen für einen Kauf tatsächlich infrage kommen.

Anschließend geht es darum, Besichtigungstermine zu organisieren und durchzuführen. Unterschätzen Sie dabei nicht den Zeitaufwand. Bereiten Sie sich auch darauf vor, dass potenzielle Käufer:innen viele verschiedene Fragen rund um Ihre Immobilie stellen werden. Häufige Fragen sind beispielsweise:

• Wie alt ist das Haus?

• Wie ist die Beschaffenheit der Bausubstanz?

• Wann wurde die letzte Modernisierung durchgeführt?

• Wie alt ist die Dacheindeckung des Gebäudes?

• Mit welcher Heizanlage wird geheizt?

• Wie gut ist die Wärmedämmung?

• Was gehört alles zum Grundstück dazu?

• Gibt es in der Nähe Schulen und Kitas?

• Gab es schon einmal Probleme mit den Nachbar:innen?

Schritt 7: Die Verkaufsverhandlungen führen

Haben sich nach den Besichtigungen mehrere ernsthafte Interessent:innen gefunden, sollten Sie die Angebote miteinander vergleichen. Dabei können auch der gewünschte Übergabetermin, die Finanzierung und andere Bedingungen eine Rolle spielen.

Legen Sie sich für die Verkaufsverhandlungen am besten eine Strategie zurecht, wie Sie Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen können. Ein leicht höherer Einstiegspreis kann dabei Raum für Verhandlungen schaffen. Zu hoch sollten Sie den Preis jedoch nicht ansetzen, da das potenzielle Käufer:innen abschrecken und die Vermarktungsdauer verlängern kann. Auch bekannte Mängel der Immobilie können in den Verkaufsverhandlungen als Argument für einen niedrigeren Preis angeführt werden. Bereiten Sie sich darauf vor und bleiben Sie bei den Verhandlungen sachlich.

Schritt 8: Notartermin und Kaufvertrag abwickeln

Ist ein Käufer oder eine Käuferin gefunden, sollten Sie nun ein Notariat beauftragen. Um diesen letzten Schritt werden Sie nicht herumkommen, da Immobilienverkäufe in Deutschland notariell beurkundet werden müssen. Das Notariat erstellt den Kaufvertragsentwurf und vereinbart den Beurkundungstermin. Prüfen Sie den Entwurf vor dem Termin sorgfältig und klären Sie offene Fragen, beispielsweise zum Kaufpreis, Übergabetermin oder mitverkauften Einbauten.

Beim Notartermin wird der Vertrag beiden Parteien vorgelesen, erläutert und anschließend unterzeichnet. Danach kümmert sich das Notariat um die weitere rechtliche Abwicklung des Kaufgeschäfts, insbesondere um die für die Eigentumsübertragung erforderlichen Schritte. Dazu gehören unter anderem die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Abwicklung der Kaufpreiszahlung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Schritt 9: Die Immobilie übergeben

Sind die im Kaufvertrag festgelegten Voraussetzungen für die Übergabe erfüllt, kann die Immobilie an die Käufer:innen übergeben werden. Halten Sie die Übergabe möglichst in einem Übergabeprotokoll fest. Dokumentieren Sie dabei insbesondere:

• übergebene Schlüssel

• Zählerstände für Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas

• Zustand der Immobilie

• mitverkaufte Einbauten und Gegenstände

• übergebene Unterlagen

Kosten beim Immobilienverkauf ohne Makler:in

Ein Hausverkauf ohne Makler:in erscheint auf den ersten Blick günstiger, weil keine Maklerprovision anfällt. Trotzdem können auch beim privaten Verkauf einer Immobilie verschiedene Kosten entstehen, etwa für die Wertermittlung, die Vermarktung oder notwendige Unterlagen.

• Immobilienbewertung: Für einen privaten Hausverkauf reicht meist ein Kurzgutachten aus, das je nach Anbieter und Aufwand etwa ab 500 Euro erhältlich ist.

• Renovierungskosten: Kleinere, wirtschaftlich sinnvolle Reparaturen oder Renovierungen können den ersten Eindruck der Immobilie verbessern. Je nach Umfang können dafür Kosten von einigen hundert bis mehreren tausend Euro entstehen. Ob sich solche Ausgaben vor dem Verkauf lohnen, hängt aber vom jeweiligen Objekt ab.

• Vermarktungskosten: Für professionelle Fotos, das Exposé und die Anzeigenschaltung müssen Sie mit Kosten von bis zu 1.000 Euro rechnen.

• Energieausweis: Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Sie einen Energieausweis vorlegen können. Die Kosten für einen verbrauchsorientierten Energieausweis liegen etwa bei 50 bis 150 Euro, ein bedarfsorientierter Energieausweis kostet etwa 300 bis 600 Euro.

• Notar- und Grundbuchkosten: Den größten Teil davon zahlen in Deutschland die Käufer:innen, allerdings tragen Verkäufer:innen meist die Kosten für die Löschung einer Grundschuld. Die Höhe der Gebühren ist gesetzlich festgelegt, hängt aber vom Einzelfall ab.

• Vorfälligkeitsentschädigung: Zahlen Sie ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurück, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dafür können je nach Restlaufzeit und Restschuld leicht mehrere tausend Euro anfallen.

Steuern beim privaten Immobilienverkauf

Für Verkäufer:innen fallen beim Verkauf einer privaten Immobilie nicht automatisch Steuern an. Ob das der Fall ist, hängt insbesondere davon ab, wie und wie lange Sie die Immobilie genutzt haben.

Spekulationssteuer

Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung mit Gewinn verkaufen, müssen Sie möglicherweise eine Spekulationssteuer zahlen. Eine Ausnahme ist, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt und im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren darin gewohnt haben. Dabei müssen Sie die Immobilie nicht drei volle Jahre bewohnt haben. Entscheidend ist die Nutzung in den entsprechenden Kalenderjahren. Bei vermieteten Immobilien gilt diese Ausnahme grundsätzlich nicht.

Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer fällt unter Umständen an, wenn Sie ein Haus erben. Sie kann sich daher mittelbar auf den letztlichen Erlös bei einem Verkauf der Immobilie auswirken. Allerdings räumt der Gesetzgeber gewisse Freibeträge ein, mit denen Sie die Steuer mitunter sogar umgehen können. Ehegatt:innen und Lebenspartner:innen können beispielsweise 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder 400.000 Euro. Die gleichen Freibeträge gelten bei Schenkungen. In solchen Fällen können die Freibeträge jedoch alle zehn Jahre wieder genutzt werden.

Da bei geerbten oder geschenkten Immobilien mehrere steuerliche Aspekte zusammenkommen können, sollten Sie vor einem Verkauf einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin hinzuziehen.

Checkliste für den privaten Hausverkauf

Vor dem Inserieren

• Verkaufsziel und Zeitplan festlegen

• Eigentumsverhältnisse und mögliche Rechte Dritter prüfen

• Grundbuchauszug und weitere wichtige Unterlagen beschaffen

• Energieausweis organisieren

• Bau-, Objekt- und Modernisierungsunterlagen zusammentragen

• Immobilienwert ermitteln lassen oder realistisch einschätzen

• Angebotspreis und Verhandlungsspielraum festlegen

• Bekannte wesentliche Mängel dokumentieren

• Kleinere, wirtschaftlich sinnvolle Reparaturen erledigen

• Aussagekräftige Fotos und Grundriss vorbereiten

• Exposé mit allen wichtigen Angaben erstellen

• Geeignete Immobilienportale und weitere Werbekanäle auswählen

• Kontaktdaten und Erreichbarkeit für Interessent:innen festlegen

Während der Vermarktung

• Inserat veröffentlichen

• Anfragen sammeln und dokumentieren

• Interessent:innen vorqualifizieren

• Nach Finanzierungsplanung oder Finanzierungsbestätigung fragen

• Besichtigungstermine organisieren

• Besichtigungen durchführen und Fragen der Interessent:innen beantworten

• Relevante Unterlagen bereitstellen

• Angebote und Bedingungen der Interessent:innen vergleichen

• Gewünschten Übergabetermin berücksichtigen

• Strategie für die Verkaufsverhandlungen festlegen

• Verkaufspreis und Vertragsbedingungen verhandeln

• Verhandlungsergebnis schriftlich festhalten

Vor und nach dem Notartermin

• Käufer:in auswählen und Notariat beauftragen

• Alle erforderlichen Vertragsdaten und Unterlagen an das Notariat übermitteln

• Kaufvertragsentwurf sorgfältig prüfen

• Offene Fragen zu Kaufpreis, Übergabetermin und mitverkauften Gegenständen klären

• Bestehende Grundschulden und sonstige Belastungen für die Abwicklung klären

• Kaufvertrag beim Notartermin beurkunden lassen

• Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung abwarten und Zahlungseingang prüfen

• Übergabetermin vereinbaren

• Übergabeprotokoll vorbereiten

• Zustand der Immobilie und mitverkaufte Gegenstände dokumentieren

• Zählerstände von Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas festhalten

• Schlüssel und vereinbarte Unterlagen übergeben

• Versicherungen und Versorger über den Eigentümerwechsel informieren

Häufige Fehler beim Hausverkauf ohne Makler:in

Beim privaten Immobilienverkauf müssen Eigentümer:innen viele Aufgaben selbst übernehmen. Dabei können schnell Fehler passieren. Besonders häufig sind:

• Den Verkaufspreis nach dem eigenen Kaufpreis festlegen: Der frühere Kaufpreis oder die Summe eigener Investitionen ist kein zuverlässiger Maßstab für den aktuellen Marktwert.

• Mit einem unrealistischen Preis starten: Ein hoher Einstiegspreis ist nicht automatisch eine gute Verhandlungsstrategie. Ein zu hoher Preis kann die Dauer des Immobilienverkaufs erhöhen und dazu führen, dass der Preis später gesenkt werden muss.

• Das Exposé beschönigen: Unvollständige oder irreführende Angaben zur Immobilie können später zu Streit führen. Insbesondere bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.

• Besichtigungen ohne Vorqualifizierung durchführen: Nicht jede Anfrage ist ein ernsthaftes Kaufinteresse. Wer Interessent:innen vorab nach ihren Vorstellungen und dem Stand der Finanzierung fragt, kann unnötige Besichtigungen vermeiden.

• Ohne geklärte Finanzierung zum Notariat gehen: Vor der Beurkundung sollte möglichst klar sein, dass die Käufer:innen den Kaufpreis finanzieren können. Sonst besteht das Risiko, dass der Verkauf trotz notarieller Beurkundung nicht wie geplant abgewickelt werden kann.

• Die Immobilie vor der Kaufpreiszahlung übergeben: Die Übergabe sollte sich nach den im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen richten. Die Immobilie sollte erst übergeben werden, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde.