Das sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten
Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen? Um Haus, Wohnung oder Grundstück gewinnbringend zu verkaufen, ist der richtige Zeitpunkt maßgeblich. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienverkauf achten sollten.
Verkaufen oder abwarten: Wie finde ich den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf?
Ein Verkauf Ihrer Immobilie lohnt sich vor allem in folgenden Situationen:
Wenn die Mietrendite geringer ausfällt als die Rendite einer alternativen Geldanlage.
Wenn Sie Kapital freisetzen möchten, um größere Anschaffungen zu tätigen.
Wenn Sie nicht die Zeit und das Geld für die Verwaltung der Immobilie aufbringen möchten.
Wenn der Verkauf steuerlich günstig möglich ist, etwa weil die Spekulationsfrist abgelaufen ist.
Sollte ich jetzt verkaufen? Das rät ein Experte
Viele Eigentümer:innen stellen sich die Frage, ob sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie noch warten sollten, um einen besseren Preis zu erzielen. „Grundsätzlich muss man nach den Motiven des Verkaufs entscheiden“, verrät uns der Immobilienexperte Jan Bauer von Postbank Immobilien. „Steht ein Haus leer, gibt es keinen Grund zu warten. Wenn man in dem Haus selbst wohnt und überlegt, in eine Wohnung umzuziehen, ist es nicht verkehrt, langfristiger zu denken.“ Aktuell sind die Kaufpreise für Häuser erstmals seit zwölf Jahren rückläufig, während gleichzeitig die Kosten für Finanzierungen steigen. Das heißt, dass es länger dauern kann, potenzielle Käufer:innen zu finden, und Sie Ihre Preisvorstellungen dem Markt anpassen müssen.
Wie läuft der Verkauf ab?
Dokumente heraussuchen
Schönheitsreparaturen
Wertermittlung
Exposé / Inserat aufsetzen
Besichtigungen
Preisverhandlungen
Bonitätsprüfung
Kaufvertrag erstellen
Notariat beauftragen
Grundbucheintrag
Zahlung
Schlüsselübergabe
Privat verkaufen oder mit Makler:in?
Bei einem privaten Hausverkauf fällt zwar keine Provision an, dafür müssen Sie den ganzen Immobilienverkauf allein stemmen. Dabei sollten Sie nicht den hohen Arbeits- und Zeitaufwand unterschätzen. Die Vorteile beim Verkauf mit Makler:in sind etwa folgende:
professionelle Vermarktung, da Makler:innen hochwertige Exposés erstellen
große Zeitersparnis, da Makler:innen alle Aktivitäten von der Anzeigenschaltung bis zur Übergabe übernehmen
unter Umständen höherer Verkaufspreis, da Makler:innen genau über die regionale Marktlage informiert sind, die Immobilie dementsprechend realistisch bewerten und ihre Erfahrung bei den Preisverhandlungen einsetzen
mehr Interessent:innen für Ihre Immobilie, da Makler:innen über ein großes Netzwerk verfügen
mehr Sicherheit, da Makler:innen die Bonität der Käufer:innen prüfen und auf rechtliche Sicherheit bei der Vertragsgestaltung achten
Wann können Sie ohne Makler:in verkaufen?
Nicht bei jedem Immobiliengeschäft ist unbedingt ein:e Makler:in nötig. Der Selbstverkauf ist sinnvoll, wenn Sie bereits Kaufinteressent:innen für Ihr Objekt haben. Dringend erforderlich sind dabei Kenntnisse in Bau- und Vertragsrecht. Auch die nötigen Fertigkeiten, um Ihre Immobilie professionell im Internet zu vermarkten, sind empfehlenswert, sollte Ihr:e Kaufinteressent:in plötzlich umschwenken. Wer über die notwendige Erfahrung und Zeit verfügt und wem der Umgang mit potenziellen Käufer:innen liegt, für den eignet sich der Hausverkauf ohne Makler:in.
Welche Kosten kommen auf Sie zu?
Typischerweise fallen für die Verkäufer:innen folgende Kosten beim Immobilienverkauf an:
Maklerprovision: beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern meist 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises, in der Regel je zur Hälfte von Käufer:in und Verkäufer:in getragen; bei Grundstücksverkäufen meist zwischen 3 und 6 Prozent, die Aufteilung wird zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen vereinbart
Energieausweis: ca. 50 bis 150 Euro für einen Verbrauchsausweis, ca. 300 bis 600 Euro für einen Bedarfsausweis
Wertermittlung: in der Maklerprovision enthalten, wenn Sie einen Maklervertrag abschließen; sonst ca. 500 Euro für ein Kurzgutachten von Makler:innen
Vermarktungskosten: beim Verkauf mit Makler:in in der Provision enthalten; sonst bis zu 1.000 Euro für Fotos, Exposé und Anzeigenschaltung
Löschung der Grundschuld: ca. 0,2 bis 0,4 Prozent des im Grundbuch eingetragenen Grundschuldbetrags
Steuern: Spekulationssteuer abhängig vom erzielten Gewinn und dem persönlichen Einkommensteuersatz
ggf. Kosten für Renovierungen: unterschiedlich, je nach Aufwand
ggf. Vorfälligkeitsentschädigung: Kosten für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens mit Zinsbindung; abhängig von Restlaufzeit, Restschuld, aktuellem Zinsniveau und vereinbartem Zinssatz
Diese Besonderheiten gibt es je nach Immobilientyp
Im Prinzip läuft jeder Immobilienverkauf gleich ab, egal ob Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen. Doch es gibt einige Besonderheiten für die verschiedenen Objekttypen zu beachten.
Maß und Art der baulichen Nutzung entscheidend
Grundstücksbewertung von Gutachter:in mit Orientierung am Bodenrichtwert
Pflicht, alle bekannten Mängel offenzulegen
Bewertung je nach Nutzung mit Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren
bezugsfreie Wohnungen verkaufen sich oft besser als vermietete Objekte
erforderliche Dokumente: Teilungserklärung und Teilungsplan, Jahreswirtschaftspläne, Wohngeldabrechnungen, Protokolle vorheriger Eigentümerversammlungen, Aufstellung aller durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen
Anforderungen der Nutzer:innen oft spezieller
vermietete Gewerbeobjekte mit langer Vertragslaufzeit bei Investor:innen beliebter als leer stehende Immobilien
voraussichtlich erzielbare Erträge als Faktor bei der Immobilienbewertung
Immobilienrente als Alternative zum Verkauf
Es gibt verschiedene Modelle der Immobilienverrentung, die sich vor allem darin unterscheiden, wer Eigentümer:in bleibt und wie das weitere Wohnen geregelt wird.
Bei der klassischen Immobilienverrentung (Leibrente), verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung und erhalten dafür regelmäßige Zahlungen. Ihr Recht, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, kann dabei beispielsweise durch ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch abgesichert und im Grundbuch eingetragen werden.
Beim Teilverkauf verkaufen Sie dagegen nur einen Teil Ihrer Immobilie und bleiben Miteigentümer:in. Für die weitere Nutzung fällt in der Regel ein monatliches Nutzungsentgelt an.
Bei einer Umkehrhypothek bleiben Sie Eigentümer:in und erhalten Geld auf Basis eines Darlehens, für das die Immobilie als Sicherheit dient.
Beim Rückmietkauf verkaufen Sie die Immobilie und mieten sie anschließend vom neuen Eigentümer zurück.
Wir von Aroundhome unterstützen Sie dabei, Ihre Hausprojekte erfolgreich und stressfrei umzusetzen – durch individuelle Beratung und die Vermittlung passender Fachfirmen. Unser Service ist für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich, wir finanzieren uns über die Zusammenarbeit mit den Fachfirmen.
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Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Die Dauer eines Immobilienverkaufs beläuft sich im Schnitt auf sechs Monate. Wie lange es bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch in Ihrem konkreten Fall dauert, hängt unter anderem von der Immobilie, der Nachfrage, der Finanzierung und der Bearbeitungszeit des zuständigen Grundbuchamts ab. In weniger gefragten Lagen kann sich der Verkauf deutlich länger hinziehen.
Sollte man eine Immobilie vor dem Verkauf noch sanieren?
Ob Sie die Immobilie vor dem Verkauf modernisieren, sollten Sie genau abwägen. Eine gute Energieeffizienz kann für Kaufinteressent:innen attraktiv sein und sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Rein geschmackliche Modernisierungen, etwa eine neue Küche oder neue Böden, lohnen sich dagegen meist nicht, wenn die vorhandene Ausstattung noch in Ordnung ist. Notwendige Reparaturen und die Beseitigung sichtbarer Mängel können hingegen sinnvoll sein.
Wann lohnt es sich, die Immobilie zu vermieten statt zu verkaufen?
Die Vermietung einer Immobilie kann sinnvoll sein, wenn Sie langfristig Mieteinnahmen erzielen möchten und die erwartete Rendite zu Ihren Zielen passt. Dabei sollten Sie neben den Einnahmen auch laufende Kosten, Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Mietausfälle berücksichtigen.
Was ist die Spekulationssteuer?
Als Spekulationssteuer wird umgangssprachlich die Einkommensteuer auf einen steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgewinn bezeichnet. Bei vermieteten Immobilien kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb steuerpflichtig sein. Für selbst genutzte Immobilien gibt es eine wichtige Ausnahme: Der Verkauf kann steuerfrei sein, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch eine ausschließliche Eigennutzung im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf kann zur Steuerfreiheit führen.
Was änderte sich 2023 bei der Erbschaftsteuer?
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Regeln zur Bewertung von Immobilien für die Erbschaft- und Schenkungsteuer angepasst. Die Änderungen gelten für Bewertungsstichtage seit dem 1. Januar 2023 und sind damit auch 2026 noch relevant. Unter anderem wurden die Bewertungsverfahren für Immobilien an die aktuellen Regelungen zur Verkehrswertermittlung angepasst. Dadurch kann der für die Erbschaftsteuer angesetzte Immobilienwert höher ausfallen als nach den früheren Bewertungsregeln. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt jedoch weiterhin unter anderem vom Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad und den persönlichen Freibeträgen ab.