Mit diesen Kosten müssen Sie beim Immobilienverkauf rechnen

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist, sind einige Schritte erforderlich, die teilweise auch Kosten mit sich bringen. Ihre Höhe hängt vor allem davon ab, ob Sie eine Maklerin oder einen Makler beauftragen, ob noch ein Immobiliendarlehen besteht, welche Unterlagen benötigt werden und ob Steuern anfallen. Folgende Posten können bei den Kosten eines Immobilienverkaufs eine Rolle spielen:

• Dokumente und Gutachten

• Maklerprovision

• Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen

• Kosten für die Vermarktung

• Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs

• Steuern

Viele klassische Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch tragen die Käufer:innen. Wird ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkauft, müssen Verkäufer:innen aber mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen.

Kosten für notwendige Dokumente und Gutachten

Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf den Markt bringen, sollten Sie sich alle Dokumente besorgen, die für die Vermarktung und die spätere Vertragsabwicklung erforderlich sind. Das sind die ersten Kosten beim Immobilienverkauf, die auf die Verkäufer:innen zukommen.

Wertgutachten

Bei einem Wertgutachten ermitteln Expert:innen den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie, der eine wichtige Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises ist. Bei Makler:innen gehört die Marktpreiseinschätzung bereits zum Leistungspaket dazu, die mit der Maklercourtage abgegolten ist. Sie berücksichtigt zum Beispiel Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie, Vergleichsobjekte und die aktuelle Marktlage. Dabei handelt es sich aber nicht um ein formelles Verkehrswertgutachten, das häufig für gerichtliche, steuerliche oder finanzielle Zwecke benötigt wird.

Die Kosten für so ein Gutachten können individuell vereinbart werden. Sie hängen vor allem vom Wert der Immobilie, vom Umfang der Bewertung und vom Aufwand ab. Ein Kurzgutachten kann je nach Anbieter bereits für etwa 500 Euro erhältlich sein. Es beinhaltet zwar weniger Punkte, ist für einen Privatverkauf jedoch oftmals ausreichend.

Energieausweis

Zu den unumgänglichen Kosten beim Immobilienverkauf gehört der Energieausweis. Bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis liegt der Preis meist bei etwa 50 bis 150 Euro. Ein bedarfsorientierter Energieausweis, bei dem die energetischen Eigenschaften des Gebäudes detaillierter ermittelt werden, kostet dagegen zwischen 300 und 600 Euro. Bei größeren oder baulich besonders komplexen Gebäuden können die Kosten auch höher ausfallen. Welchen Energieausweis Sie brauchen, hängt unter anderem vom Baujahr, von der Gebäudegröße und den vorhandenen Verbrauchsdaten ab.

Grundbuchauszug & Liegenschaftskataster

Für einen Immobilienverkauf benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Damit können die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen nachvollzogen werden. Beim zuständigen Amtsgericht kostet ein einfacher Grundbuchauszug 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.

Auch ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster kann beim Immobilienverkauf sinnvoll sein, weil er die genaue Lage, die Grundstücksgrenzen und die Bebauung des Grundstücks darstellt. Wie hoch die Gebühren sind, unterscheidet sich je nach Stadt und Gemeinde. Rechnen Sie etwa mit Kosten zwischen 15 und 50 Euro. Für eine Beglaubigung fällt meist ein Mehrbetrag von wenigen Euro an.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Falls Sie eine Maklerin oder einen Makler für den Wohnungs- oder Hausverkauf engagieren, gehört auch die Maklercourtage zu den anfallenden Kosten. Ihre Höhe ist frei verhandelbar und hängt auch von der Region ab. Typischerweise beträgt sie zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Provision wird nur fällig, wenn der Makler oder die Maklerin die Immobilie erfolgreich verkauft.

Welche Leistungen die Courtage umfasst, ergibt sich aus dem Maklervertrag. Bestandteile sind etwa die Immobilienbewertung zur Festlegung des Angebotspreises, die Vermarktung der Immobilie sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen.

Kosten für die Vermarktung

Möchten Sie den Verkauf ohne Makler:in wagen, müssen Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie allein übernehmen. Hierbei sollten Sie mit Kosten von bis zu 1.000 Euro rechnen, etwa für professionelle Fotos, Anzeigenschaltungen und das Exposé.

Ein häufiger Fehler beim Immobilienverkauf ohne Maklerbüro ist es, das Exposé nicht ansprechend oder aussagekräftig genug zu gestalten und auf diese Weise das Interesse potenzieller Käufer:innen zu mindern. Eine professionelle Darstellung kann dagegen dazu beitragen, mehr Interessierte anzusprechen und den Verkaufserfolg zu erhöhen.

Bei leer stehenden Objekten kann Home Staging sinnvoll sein. Dabei werden die Räume professionell eingerichtet, damit Kaufinteressent:innen besser einschätzen können, wie die Immobilie als Wohnraum genutzt werden kann. Die Kosten hängen vom Umfang, der Größe der Immobilie und der Mietdauer für die Möbel ab. Eine Beratung kann einige hundert Euro kosten, für eine vollständige Umsetzung können aber auch mehrere tausend Euro anfallen.

Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs

Einen erheblichen Anteil der Immobilienverkaufskosten machen Gebühren aus, die bei der Verkaufsabwicklung selbst entstehen. Die meisten davon, etwa die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, werden von den Käufer:innen getragen. Für Verkäufer:innen sind vor allem die Vorfälligkeitsentschädigung und die Grundschuldlöschung relevant.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und ein bestehendes Darlehen vorzeitig zurückzahlen, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie soll den finanziellen Schaden ausgleichen, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung hat. Ob die Bank sie verlangen kann, hängt von Ihrem Darlehensvertrag und davon ab, ob gesetzliche Ausnahmen greifen.

Wie hoch die Kosten ausfallen, bestimmt sich unter anderem durch die Restlaufzeit, den vereinbarten Zinssatz, das aktuelle Zinsniveau und die Restschuld. Meist fallen Kosten von mehreren Tausend Euro an.

Notar- und Grundbuchkosten

Notar:innen sind für den Immobilienverkauf unablässig und übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, die bei der Vertragsabwicklung nötig sind. Die Notarkosten betragen häufig bis zu 2 Prozent des Kaufpreises und werden meist von den Käufer:innen übernommen.

Besteht im Grundbuch allerdings noch eine Grundschuld der Verkäufer:innen, muss sie üblicherweise gelöscht werden, sofern die Käufer:innen sie nicht übernehmen. Denn im Kaufvertrag wird meist eine lastenfreie Eigentumsübertragung vereinbart. Die anfallenden Kosten für die Löschung tragen meist die Verkäufer:innen. Sie richten sich nach dem Umfang der erforderlichen Notar- und Grundbucharbeiten und dem eingetragenen Grundschuldbetrag.

Grundsätzlich sind die Notarkosten nicht verhandelbar, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Die Gebührentabelle finden Sie in Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Die Höhe der Gebühren richtet sich unter anderem nach dem Geschäftswert und der Art der notariellen Tätigkeit. Zur Berechnung können Sie den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer nutzen.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Je nach Situation ist es möglich, dass auf der Verkäuferseite Steuern beim Immobilienverkauf anfallen. Relevant sind vor allem:

• Spekulationssteuer: Sie kann anfallen, wenn Sie eine nicht ausschließlich selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkaufen.

• Gewerbe- und Umsatzsteuer: Sie können anfallen, wenn Immobilien nicht privat, sondern im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit verkauft werden. Mehr als drei Immobilienverkäufe innerhalb von etwa fünf Jahren gelten dabei als wichtiges Indiz, entscheiden aber nicht allein über die steuerliche Einstufung.

So sparen Sie Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Viele Steuern und Gebühren, die bei einem Immobilienverkauf anfallen, sind gesetzlich festgelegt. Die Maklerprovision kann in ihrer Höhe allerdings verhandelt werden. Je nach Immobilie und Vermarktungsaufwand kann eine niedrigere Courtage vereinbart werden, etwa wenn sich das Objekt aufgrund seiner Lage oder einer hohen Nachfrage besonders leicht verkaufen lässt.

Droht beim Verkauf eine Spekulationssteuer, kann es sinnvoll sein, den Verkauf erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist durchzuführen und sie auf diese Weise zu umgehen. Außerdem können bestimmte Verkaufskosten wie die Maklerprovision oder die Inseratskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern.