Verkehrswert der Immobilie: Berechnung, Definition und Besonderheiten bei Erbschaft
Wer eine Immobilie verkaufen, vererben oder verschenken möchte, sollte ihren Wert möglichst realistisch einschätzen können. Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie hängt unter anderem von Lage, Zustand, Ausstattung und der aktuellen Marktsituation ab. Erfahren Sie, wie der Verkehrswert ermittelt wird, welche Verfahren und Faktoren dabei eine Rolle spielen und was bei einer Erbschaft gilt.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den Preis, der unter normalen Marktbedingungen für ein Grundstück oder eine Immobilie erzielt werden könnte. Er wird zu einem bestimmten Bewertungsstichtag ermittelt und berücksichtigt unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage der Immobilie. In § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) ist festgelegt:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert dient als möglichst objektiv hergeleitete Orientierung für den Wert einer Immobilie. Er ist allerdings nicht automatisch mit dem später tatsächlich vereinbarten Kaufpreis gleichzusetzen. Relevant ist er etwa, wenn Sie:
Ihre Immobilie verkaufen und einen realistischen Angebotspreis festlegen wollen,
eine Immobilie erben oder verschenken und deren Wert für steuerliche Zwecke ermittelt werden muss,
eine Scheidung oder Vermögensaufteilung durchführen und den Immobilienwert feststellen müssen,
eine Immobilie finanzieren oder beleihen möchten,
den Immobilienwert für eine gerichtliche Auseinandersetzung benötigen.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Der Verkehrswert wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Dabei müssen neben den Eigenschaften der Immobilie auch die aktuellen Marktverhältnisse am jeweiligen Bewertungsstichtag berücksichtigt werden. Die ImmoWertV sieht drei Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts vor:
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Welches Verfahren geeignet ist, hängt unter anderem von der Art und Nutzung der Immobilie sowie den verfügbaren Vergleichs- und Marktdaten ab. Je nach Objekt können auch mehrere Verfahren herangezogen werden.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Dafür werden möglichst ähnliche Objekte herangezogen, die hinsichtlich Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Bauart, Zustand und Nutzung mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind. Je höher die Übereinstimmung und je mehr Kaufpreise vorliegen, desto aussagekräftiger ist das Ergebnis.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt, welche nachhaltigen Erträge eine Immobilie erwirtschaften kann. Es eignet sich daher insbesondere für vermietete Immobilien, bei denen die erzielbaren Mieteinnahmen für den Wert eine zentrale Rolle spielen.
Für die Berechnung werden unter anderem die voraussichtlich erzielbaren Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten und der Bodenwert berücksichtigt. Außerdem spielt die voraussichtliche Nutzungsdauer der Immobilie eine Rolle.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn für eine Immobilie nicht genügend vergleichbare Kaufpreise vorliegen oder das Objekt zu individuell ist, um es sinnvoll mit anderen Immobilien zu vergleichen.
Für die Berechnung werden zunächst der Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt. Von den Herstellungskosten wird die Wertminderung durch Alter und Abnutzung abgezogen. Anschließend wird der so ermittelte Sachwert an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.
Einflussfaktoren auf den Verkehrswert einer Immobilie
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden zahlreiche Eigenschaften der Immobilie, des Grundstücks und des Umfelds berücksichtigt. Sie können den Wert erhöhen oder mindern.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?
Auch der Bodenrichtwert kann bei der Wertermittlung eine Rolle spielen. Er gibt Auskunft über den Wert eines typischen Grundstücks in einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Entsprechend gilt er aber nicht zwingend für jedes Grundstück, das sich in dieser Zone befindet. Die Werte können zum Beispiel über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS der Bundesländer abgerufen werden.
Der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Verkehrswert der gesamten Immobilie gleichzusetzen. Er ist vielmehr eine Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts, der wiederum in die Verkehrswertermittlung einfließen kann.
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Deshalb fließen auch Angebot, Nachfrage und das Preisniveau am örtlichen Immobilienmarkt zu diesem Zeitpunkt in die Bewertung ein. Ändert sich die Lage auf dem Immobilienmarkt, kann sich auch der Verkehrswert verändern, obwohl an der Immobilie selbst keine Änderungen vorgenommen wurden.
Der Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft und Schenkung
Bei einer Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie spielt deren Wert eine wichtige Rolle für die Berechnung der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer. Für die steuerliche Bewertung gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Das Finanzamt ermittelt dafür einen Grundbesitzwert, wobei das Bewertungsverfahren von der Art der Immobilie abhängt.
Dieser Wert ist zudem nicht automatisch mit dem Verkehrswert der Immobilie gleichzusetzen. Der vom Finanzamt berechnete Grundbesitzwert kann zum Beispiel höher sein als der tatsächliche Wert der Immobilie. Unter bestimmten Voraussetzungen können Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dafür kann insbesondere ein entsprechendes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder des zuständigen Gutachterausschusses dienen.
Welche Besonderheiten können den Immobilienwert bei einer Erbschaft beeinflussen?
Bei der Bewertung muss auch berücksichtigt werden, welche Rechte Dritte an der Immobilie haben und wie stark sie deren Nutzung oder Verwertbarkeit einschränken. Beispiele hierfür sind ein Nießbrauch- oder Wohnrecht.
Bei einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie zunächst allen Erb:innen gemeinsam. Sie müssen sich darüber einigen, was damit geschehen soll. Möglich sind beispielsweise ein gemeinsamer Verkauf der geerbten Immobilie oder die Übertragung der Immobilie auf einen Miterben, der die anderen auszahlt. Eine Wertermittlung kann dabei helfen, eine faire Grundlage für die Aufteilung des Nachlasses zu schaffen, insbesondere wenn die Erb:innen unterschiedliche Vorstellungen vom Wert der Immobilie haben.
Wer berechnet den Verkehrswert?
Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln sollte, hängt davon ab, wofür Sie den Wert benötigen.
Online-Bewertung: Immobilienwert-Rechner können anhand weniger Angaben eine erste Orientierung liefern. Sie berücksichtigen jedoch nicht alle individuellen Eigenschaften einer Immobilie und ersetzen daher keine professionelle Bewertung.
Makler:in: Eine Maklerbewertung ist insbesondere bei einem geplanten Verkauf sinnvoll. Makler:innen können neben den Eigenschaften der Immobilie auch die aktuelle Nachfrage und die Preise vergleichbarer Objekte am regionalen Immobilienmarkt einschätzen. Häufig ist die Marktpreiseinschätzung kostenlos, wenn im Maklervertrag auch die Beauftragung mit dem Verkauf festgelegt wird.
Sachverständige: Qualifizierte Sachverständige können den Verkehrswert auf Grundlage einer detaillierten Prüfung der Immobilie und der geltenden Bewertungsregeln ermitteln. Ein entsprechendes Gutachten kann beispielsweise bei einer Erbschaft, Scheidung oder Vermögensaufteilung sinnvoll sein.
Gericht: Wird der Immobilienwert in einem gerichtlichen Verfahren benötigt, gelten besondere Anforderungen an die Bewertung. Ein gerichtsfestes Gutachten kann nur von entsprechend qualifizierten Sachverständigen erstellt werden.
So bereiten Sie sich auf die Verkehrswertbestimmung vor
Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und der Bewertung von Einzelmerkmalen benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung in der Regel folgende Unterlagen:
Grundrisse, Schnitte und Baupläne
Lageplan und Flurkarte
Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
Bei Wohnungseigentum zusätzlich:
Wirtschaftsplan und Wohngeldabrechnung
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Bei vermieteten Immobilien zusätzlich:
Mietaufstellungen, Mietverträge
Unterlagen zu den Bewirtschaftungskosten
Zur Bewertung von Rechten und Lasten zusätzlich:
notarielle Urkunden
Unterlagen zu Wohnrechten, Nießbrauch, Wegerechten und anderen eingetragenen Rechten oder Belastungen
Häufig gestellte Fragen
Woher bekommt man den Verkehrswert einer Immobilie?
Für eine erste Orientierung können Sie einen Online-Rechner nutzen. Eine genauere Einschätzung erhalten Sie bei einer Maklerin oder einem Makler. Benötigen Sie eine besonders belastbare Bewertung, etwa für eine gerichtliche Auseinandersetzung, kommt ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen infrage.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert ist der unter normalen Marktbedingungen zu erwartende Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag. Der Kaufpreis ist dagegen der Preis, den Käufer:in und Verkäufer:in tatsächlich vereinbaren. Er kann vom Verkehrswert abweichen.
Ist der Marktwert höher als der Verkehrswert?
Nein. Marktwert und Verkehrswert sind im deutschen Immobilienrecht gleichbedeutend. § 194 BauGB bezeichnet den Verkehrswert ausdrücklich auch als Marktwert.
Wie lange ist ein Verkehrswert „gültig“?
Der Verkehrswert hat keine feste Gültigkeitsdauer. Er bezieht sich immer auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Verändern sich beispielsweise die Marktbedingungen oder die Immobilie selbst, kann sich auch ihr Verkehrswert ändern.
Kann ich den Verkehrswert selbst berechnen?
Eine erste Einschätzung ist mit einem Online-Rechner oder anhand von Vergleichspreisen und Bodenrichtwerten möglich. Für eine belastbare Verkehrswertermittlung reicht eine eigene Berechnung aber nicht aus, da zahlreiche individuelle Merkmale und die aktuellen Marktverhältnisse berücksichtigt werden müssen.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten hängen unter anderem von Art, Größe und Wert der Immobilie sowie vom Umfang des Gutachtens ab. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann daher mehrere tausend Euro kosten. Ein Kurzgutachten zum Beispiel von Immobilienmakler:innen kann schon ab etwa 500 Euro erhältlich sein.
Gilt bei Erbschaft immer der Verkehrswert des Finanzamts?
Nein. Bei einer Erbschaft ermittelt das Finanzamt für die Erbschaftsteuer grundsätzlich einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Er ist nicht automatisch mit dem Verkehrswert gleichzusetzen.
Wie fließt der Bodenrichtwert in den Verkehrswert ein?
Der Bodenrichtwert dient als Orientierung für den Wert des Grundstücksbodens. Aus ihm kann der Bodenwert abgeleitet werden, der wiederum in die Verkehrswertermittlung einfließen kann. Der Bodenrichtwert selbst ist allerdings nicht der Verkehrswert der gesamten Immobilie.
