Haus verkaufen bei Scheidung oder Trennung: Diese Möglichkeiten haben Sie
Eine Trennung oder Scheidung verändert meist auch die Wohnsituation. Wenn Sie gemeinsam ein Haus besitzen, stellt sich die Frage, welche Lösung die richtige ist: Verkaufen, auszahlen lassen oder die Immobilie gemeinsam behalten? Wir zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten Sie haben und worauf Sie dabei achten sollten.
Immobilienverkauf bei Scheidung oder Trennung: Welche Lösungen gibt es?
Wenn Sie sich trennen oder scheiden lassen und gemeinsam ein Haus besitzen, gibt es mehrere Möglichkeiten, die für Sie infrage kommen können. Die passende Lösung hängt vor allem davon ab, ob beide das Haus verkaufen möchten oder eine Person darin wohnen bleiben will und wie die Finanzierung geregelt ist.
Verkauf auf dem freien Markt
Der Verkauf des Hauses ist häufig die einfachste Möglichkeit, wenn beide Parteien einen klaren finanziellen Schnitt möchten. Die Immobilie wird am freien Markt angeboten, der bestehende Kredit aus dem Verkaufserlös abgelöst und der verbleibende Betrag nach den jeweiligen Ansprüchen verteilt.
Eine Person übernimmt das Haus und zahlt die andere aus
Möchte eine Person im Haus bleiben, kann sie den Anteil der anderen übernehmen und diese entsprechend auszahlen. Dafür müssen zunächst der Wert der Immobilie und die finanziellen Möglichkeiten geklärt werden. Einer möglichen Übernahme des Kredits muss die Bank zustimmen.
Haus gemeinsam behalten oder vermieten
Ein gemeinsames Haus muss nicht unmittelbar nach der Trennung verkauft werden. Die Immobilie kann zunächst im gemeinsamen Eigentum bleiben und selbst genutzt oder vermietet werden. Das kann sinnvoll sein, wenn ein Verkauf aktuell ungünstig ist oder sich beide über die weitere Nutzung einigen können. Allerdings bleiben beide Parteien damit auch langfristig finanziell und organisatorisch miteinander verbunden.
Realteilung oder getrennte Nutzung
Bei einem größeren Grundstück oder Haus kann eine Realteilung oder eine getrennte Nutzung infrage kommen. So kann beispielsweise ein Grundstück geteilt oder ein Haus so aufgeteilt werden, dass beide Parteien einen eigenen Bereich nutzen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie dafür geeignet ist. Je nach Objekt können bauliche Veränderungen erforderlich sein, sodass diese Lösung mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden sein kann.
Teilungsversteigerung als letzte Möglichkeit
Wenn sich die Eigentümer:innen nicht auf einen Verkauf, eine Auszahlung oder eine andere Lösung einigen können, kann die Teilungsversteigerung ein Weg sein, die gemeinsame Eigentümerschaft zu beenden. Dabei wird die Immobilie nicht wie bei einem normalen Verkauf am freien Markt angeboten, sondern in einem gerichtlichen Verfahren versteigert.
Beantragen kann die Teilungsversteigerung jede:r Miteigentümer:in. Das Verfahren kann allerdings zu einem geringeren Erlös führen als ein gut vorbereiteter Verkauf auf dem freien Markt. Außerdem haben die Beteiligten weniger Einfluss auf den Ablauf, die Vermarktung und die Auswahl der Käufer:innen. Deshalb ist eine außergerichtliche, einvernehmliche Lösung meist die bessere Variante.
Eine Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder kann im Einzelfall ebenfalls infrage kommen. Ob sie sinnvoll ist, hängt jedoch stark von den persönlichen, rechtlichen und steuerlichen Umständen ab. Lassen Sie die möglichen Folgen daher vorab prüfen.
Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?
Wer bei einer Scheidung Anspruch auf das gemeinsame Haus hat, hängt zunächst davon ab, wer im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen ist. Die Ehe allein macht eine:n Ehepartner:in nicht automatisch zum Miteigentümer oder zur Miteigentümerin. Auch wer welchen Anteil an der Finanzierung übernommen hat, entscheidet nicht über die Eigentumsverhältnisse.
Beide Ehepartner:innen stehen im Grundbuch
Sind beide Ehepartner:innen im Grundbuch eingetragen, sind sie entsprechend ihrer dort festgehaltenen Eigentumsanteile Miteigentümer:in. Eine Person kann die andere nicht einfach aus dem Grundbuch streichen lassen. Entsprechend müssen einem Hausverkauf beide zustimmen. Mögliche Lösungen sind in diesem Fall
der gemeinsame Verkauf,
die Übernahme des Hauses durch eine Person,
das gemeinsame Behalten der Immobilie oder
eine Realteilung.
Kommt keine Einigung zustande, kann auch eine Teilungsversteigerung beantragt werden.
Nur eine Person steht im Grundbuch
Ist nur ein:e Ehepartner:in im Grundbuch eingetragen, ist diese Person grundsätzlich alleinige:r Eigentümer:in des Hauses. Die Ehe allein macht den anderen Ehepartner oder die andere Ehepartnerin nicht automatisch zum Miteigentümer oder zur Miteigentümerin. Bei einer Scheidung kann die andere Person aber unter Umständen einen finanziellen Anspruch haben, etwa im Rahmen des Zugewinnausgleichs. Entscheidend sind dabei unter anderem der Güterstand, ein möglicher Ehevertrag sowie das Vermögen zu Beginn und am Ende der Ehe.
Bevor Sie über den Verkauf oder eine andere Lösung entscheiden, sollten Sie folgende Unterlagen zusammentragen:
den aktuellen Grundbuchauszug
den Kaufvertrag der Immobilie
den Darlehensvertrag und den aktuellen Stand der Restschuld
den Ehevertrag oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung, falls vorhanden
Unterlagen zu Grundschulden und anderen Belastungen
gegebenenfalls Nachweise über größere Investitionen in die Immobilie
Einer möchte das Haus bei der Scheidung nicht verkaufen: Was können Sie tun?
Wenn beide Ehepartner:innen im Grundbuch stehen, kann eine:r das gemeinsame Haus nicht einfach allein verkaufen. Eine Person kann den Verkauf also nicht einfach gegen den Willen der anderen durchsetzen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die gemeinsame Eigentümerschaft zu beenden.
Am einfachsten ist es, wenn sich beide Parteien auf eine Lösung einigen. Eine Mediation kann helfen, wenn die Gespräche festgefahren sind und beide grundsätzlich zu einer Lösung bereit sind. Dabei vermittelt eine neutrale Person zwischen den Beteiligten, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Möchte ein:e Ehepartner:in im Haus bleiben, kann er oder sie die andere Person auszahlen und das Haus allein übernehmen.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jede:r Miteigentümer:in eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird dann nicht auf dem normalen Weg verkauft, sondern in einem gerichtlichen Verfahren versteigert. Sind minderjährige Kinder im Haushalt, sollten Sie außerdem berücksichtigen, wie sich die jeweilige Lösung auf deren Wohnsituation auswirkt.
Wie viel ist das Haus bei einer Scheidung wert und wie wird der Erlös verteilt?
Bevor Sie über einen Verkauf der Immobilie oder die Auszahlung der anderen Person entscheiden, müssen Sie wissen, wie viel das Haus aktuell wert ist. Für eine erste Einschätzung können Sie den groben Wert anhand von Online-Portalen ermitteln. Eine fundierte Einschätzung des Marktwerts kann Ihnen zum Beispiel ein Makler oder eine Maklerin geben.
Sind sich beide Parteien über den Wert einig, ist ein unabhängiges Sachverständigengutachten nicht zwingend erforderlich. Bestehen dagegen unterschiedliche Vorstellungen über den Immobilienwert, kann es eine neutrale Grundlage schaffen. Wird der Wert in einem Gerichtsverfahren benötigt, bestehen besondere Anforderungen an das Gutachten.
Was bleibt vom Verkaufspreis übrig?
Der Verkaufspreis entspricht nicht automatisch dem Betrag, der anschließend zwischen den Ehepartner:innen aufgeteilt werden kann. Berücksichtigt werden müssen unter anderem auch die Restschuld des Immobilienkredits, Maklergebühren und andere Verkaufskosten, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und weitere abzulösende Belastungen. Eine vereinfachte Rechnung zur Orientierung könnte etwa so aussehen:
Verkaufspreis: 450.000 Euro
Restschuld: 220.000 Euro
Verkaufs- und sonstige Kosten: 20.000 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung: 5.000 Euro
Verbleibender Nettoerlös: 205.000 Euro
Bei einem Eigentumsanteil von jeweils 50 Prozent würden sich in diesem Beispiel zunächst 102.500 Euro pro Person ergeben. Wie der Erlös tatsächlich verteilt wird, hängt allerdings von den Eigentumsanteilen und den konkreten Vereinbarungen ab. Auch weitere Ansprüche, etwa aus dem Zugewinnausgleich oder wegen der Nutzung der Immobilie, können eine Rolle spielen.
Was passiert mit dem Immobilienkredit bei Trennung und Scheidung?
Eine Trennung ändert zunächst nichts an einem bestehenden Kreditvertrag. Stehen beide Ehepartner:innen im Vertrag, bleiben auch beide für die Rückzahlung verantwortlich. Das gilt auch, wenn nur eine Person weiterhin im Haus wohnt. Deshalb sollten Sie frühzeitig klären, wie mit dem Kredit weiter verfahren wird. Übernimmt ein:e Ehepartner:in das Haus, kann die Finanzierung unter Umständen auf diese Person übertragen werden, sofern die Bank zustimmt und die Finanzierung auch allein getragen werden kann.
Wird das Haus verkauft, wird der noch offene Kredit üblicherweise aus dem Verkaufserlös abgelöst. Reicht er nicht aus, um die Restschuld und die anfallenden Kosten vollständig zu begleichen, bleibt eine finanzielle Lücke. Für deren Begleichung müssen die Kreditnehmer:innen weiterhin aufkommen. Wie in diesem Fall konkret verfahren werden soll, muss mit der Bank geklärt werden.
Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung kann beim Verkauf eine Rolle spielen. Wird der Immobilienkredit vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt, kann die Bank eine Entschädigung für die dadurch entgangenen Zinsen verlangen. Ob sie anfällt und wie hoch sie ist, hängt unter anderem von den Bestimmungen im Kreditvertrag und vom Zeitpunkt der Rückzahlung ab.
Haus im Trennungsjahr verkaufen: Was gilt?
Mit einem Hausverkauf müssen Sie nicht zwingend bis zur Scheidung warten. Wenn sich beide Eigentümer:innen einig sind, kann die Immobilie ebenso bereits während des Trennungsjahres verkauft werden. Ob ein früher Verkauf sinnvoll ist, hängt allerdings stark von Ihrer persönlichen Situation ab, etwa von der Finanzierung und der Nutzung des Hauses.
Wenn beispielsweise eine Person das Haus übernehmen möchte oder die weitere Wohnsituation der Familie noch nicht geklärt ist, kann es sinnvoll sein, mit dem Verkauf noch zu warten. Auch nach der Scheidung kann die Immobilie noch verkauft, vermietet oder von dem Ex-Partner oder der Ex-Partnerin übernommen werden.
Steuern beim Hausverkauf nach Trennung oder Scheidung
Beim Verkauf des gemeinsamen Hauses können neben den üblichen Verkaufskosten auch steuerliche Fragen eine Rolle spielen. Eine Spekulationssteuer kann anfallen, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht und keine Steuerbefreiung greift. Wurde das Haus durchgehend selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt, bleibt der Verkaufsgewinn üblicherweise steuerfrei.
Zieht ein Ehepartner oder eine Ehepartnerin nach der Trennung aus und überträgt den Miteigentumsanteil später auf die andere Person, kann die Steuerbefreiung für selbst genutztes Wohneigentum unter Umständen entfallen. Bei Unsicherheit über die möglichen Folgen sollten Sie sich von einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin beraten lassen.
Ist gerade ein guter Zeitpunkt für einen Hausverkauf?
Ob sich ein Immobilienverkauf aktuell für Sie lohnt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Neben dem Zustand Ihrer Immobilie und der Region, in der sie sich befindet, ist auch die allgemeine Marktlage entscheidend. Das Statistische Bundesamt veröffentlichte zuletzt Ende Juni Zahlen zu den Preisanstiegen bei Wohnimmobilien. Demnach war die Preisentwicklung im 1. Quartal 2026 zwar positiv, die Zuwächse nahmen aber bereits das vierte Quartal in Folge ab.
Zu den Ursachen kann unter anderem die höhere Inflationsrate zählen. Im August 2026 ist sie nach drei Rückgängen wieder auf +2,8 Prozent gestiegen. Ein weiterer Faktor sind die Bauzinsen, die für zehnjährige Darlehen derzeit im Schnitt bei 4,08 Prozent liegen und damit einen neuen Höchstwert erreicht haben. Finanzierungen sind für Käufer:innen damit wieder schwieriger geworden. Das wirkt sich auf die Nachfrage und entsprechend auch auf die Immobilienpreise aus.
Wir von Aroundhome unterstützen Sie dabei, Ihre Hausprojekte erfolgreich und stressfrei umzusetzen – durch individuelle Beratung und die Vermittlung passender Fachfirmen. Unser Service ist für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich, wir finanzieren uns über die Zusammenarbeit mit den Fachfirmen.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ein Hausverkauf bei einer Trennung erzwungen werden?
Ein gemeinsamer Verkauf auf dem freien Markt kann grundsätzlich nicht gegen den Willen eines Miteigentümers oder einer Miteigentümerin durchgesetzt werden. Stehen beide Ehepartner:innen im Grundbuch und kommt keine Einigung zustande, kann jedoch jede:r Miteigentümer:in eine Teilungsversteigerung beantragen. Damit lässt sich die gemeinsame Eigentümerschaft beenden.
Wie wird der Wert des Hauses bei der Scheidung ermittelt?
Für den ersten Überblick können Sie eine kostenlose Online-Bewertung zum Beispiel bei Aroundhome anfordern. Ein Kurzgutachten erhalten Sie von Immobilienmakler:innen oder Sachverständigen. Ein gerichtsfestes Gutachten benötigen Sie nicht, solange sich beide Parteien einig sind und kein Gang vor Gericht erfolgen soll.
Was passiert, wenn sich ein Ehegatte weigert, die Immobilie zu verkaufen?
Wenn beide Ehepartner:innen Eigentümer:innen sind, kann eine Person den Verkauf nicht allein durchführen. Zunächst sollte versucht werden, eine gemeinsame Lösung zu finden, etwa durch den Verkauf, die Auszahlung der anderen Person oder das gemeinsame Behalten der Immobilie. Ist keine Einigung möglich, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden.
Ist es besser, das Haus vor der Scheidung zu verkaufen?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Ein Verkauf vor der Scheidung kann sinnvoll sein, wenn beide einen klaren finanziellen Schnitt wollen und sich über den Verkauf einig sind. Es besteht aber kein Zwang, das Haus vor der Scheidung zu verkaufen.
Kann man ein Einfamilienhaus bei einer Scheidung in zwei Eigentumswohnungen aufteilen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Einfamilienhaus in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dafür müssen die beiden Bereiche baulich voneinander getrennt und jeweils als eigenständige Einheit nutzbar sein. Je nach Objekt sind dafür bauliche Veränderungen und eine entsprechende rechtliche Aufteilung erforderlich.
Wie lange dauert ein Hausverkauf bei Scheidung?
Wie lange der Verkauf der Immobilie dauert, hängt unter anderem von der Immobilie selbst, der Nachfrage in der Region und der generellen Marktlage sowie von der Einigung zwischen den Eigentümer:innen ab. Eine angespannte Situation zwischen den Parteien kann den Verkauf zusätzlich erschweren. Wenn sich beide frühzeitig über den Verkauf und die wichtigsten Eckpunkte einigen, lässt sich der Ablauf meist besser planen.
