Geerbt, verlassen, belastet – Was tun mit einer Problemimmobilie?

Das geerbte Haus – oft ein Geschenk mit Haken

Was zunächst wie ein Vermögenszuwachs wirkt, stellt sich bei genauerem Hinsehen oft als große Belastung heraus. Viele geerbte Häuser sind sanierungsbedürftig: undichte Dächer, veraltete Heizungen, Feuchtigkeitsschäden oder stark vernachlässigte Außenanlagen sind keine Seltenheit. Dazu kommen laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung, die finanziell stark belasten können.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Gegenden gering ist und zahlreiche Immobilien leer stehen. Das macht es schwierig, das geerbte Haus zu verkaufen oder zu vermieten, und führt oft zu weiterem Wertverlust. Diese Situation bringt für Erb:innen gleich mehrere Herausforderungen mit sich:

• hohe finanzielle Belastungen durch Reparaturen und laufende Kosten, 

• geringe Marktchancen in strukturschwachen Regionen und 

• die emotionale Belastung, eine schwierige Entscheidung über den Umgang mit der Immobilie treffen zu müssen.

Vor diesem Hintergrund stehen Erb:innen vor der wichtigen Entscheidung, wie sie mit der Immobilie umgehen – verkaufen, vermieten, spekulieren oder das Erbe sogar ausschlagen? Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile.

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Option 1: Verkaufen – je früher, desto besser

Viele Erb:innen entscheiden sich frühzeitig für den Immobilienverkauf – und das oft aus gutem Grund. Ein zügiger Verkauf kann nicht nur laufende Kosten und organisatorischen Aufwand vermeiden, sondern auch verhindern, dass der Wert der Immobilie durch Leerstand, Witterung oder Vandalismus weiter sinkt. Gerade bei problematischen Objekten in weniger gefragten Lagen ist schnelles Handeln häufig der beste Weg, um Verluste zu vermeiden und sich nicht langfristig an ein belastendes Objekt zu binden.

Ein früher Verkauf verschafft außerdem Klarheit: über die finanzielle Situation, den weiteren Umgang mit dem Nachlass und mögliche Investitionen in andere Projekte. Wer rechtzeitig handelt, hat zudem die Chance, durch einfache Maßnahmen – wie eine Entrümpelung oder kleinere kosmetische Verbesserungen – den Verkaufspreis zu steigern.

Option 2: Vermieten – mit Chancen und Risiken

Die Vermietung der Immobilie bietet die Möglichkeit, regelmäßige Einnahmen zu erzielen und das geerbte Haus langfristig als Wertanlage zu erhalten. Für Erb:innen, die das Eigentum nicht sofort veräußern möchten oder sich vorstellen können, später selbst einzuziehen, kann die Vermietung eine sinnvolle Zwischenlösung sein. So lassen sich die laufenden Kosten wie Grundsteuer und Versicherungen zumindest teilweise durch Mieteinnahmen ausgleichen. Auch bewahrt die Vermietung das Haus vor weiterem Verfall, da es bewohnt und gepflegt wird.

Allerdings sind gerade ältere Immobilien selten sofort bezugsfertig. Oft sind grundlegende Sanierungen notwendig – beispielsweise bei Heizung, Elektrik oder Dämmung –, die hohe Kosten verursachen können. In vielen Regionen, vor allem außerhalb von Ballungszentren, ist die Nachfrage nach Miethäusern und -wohnungen eingeschränkt, wodurch sich die Investitionen nicht immer durch Mieteinnahmen refinanzieren lassen.

Hinzu kommt, dass ältere oder sanierungsbedürftige Immobilien oft mit sichtbaren Mängeln oder Reparaturbedarf einhergehen. Im schlimmsten Fall führt das zu Unzufriedenheit und möglichen Mietausfällen bei den Mieter:innen. Der erhöhte Pflege- und Instandhaltungsaufwand verlangt von den Vermieter:innen Zeit, Organisation, finanzielle Reserven und im Ernstfall auch den Umgang mit schwierigen Mietsituationen.

Option 3: Spekulieren – wenn die Lage den Unterschied macht

Ein Sonderfall liegt vor, wenn sich die geerbte Immobilie in attraktiver Lage befindet – etwa in einem aufstrebenden Stadtteil oder einem gefragten Umland. Dann kann es sich lohnen, nicht sofort zu handeln, sondern auf eine spätere Wertsteigerung zu setzen. Besonders bei größeren Grundstücken oder Abrissobjekten bietet sich langfristig Potenzial für einen späteren Neubau.

Allerdings ist die Spekulationsstrategie mit Unsicherheiten verbunden: In weniger dynamischen Regionen kann der Wert stagnieren oder sogar weiter sinken. Auch die laufenden Kosten belasten über die Jahre hinweg das Budget. Wer auf schnelles Kapital angewiesen ist, sollte sich daher nicht auf Spekulation verlassen.

Option 4: Das Erbe ausschlagen – der letzte Ausweg

Manchmal ist das Ausschlagen des Erbes die einzig sinnvolle Entscheidung – etwa wenn die Immobilie unbewohnbar ist, hohe Schulden auf dem Grundstück lasten oder ein Verkauf aufgrund des Zustands oder der Lage aussichtslos erscheint. Wer das Erbe ausschlägt, vermeidet mögliche finanzielle Belastungen, verliert dafür aber alle Ansprüche auf das Haus und weitere Vermögenswerte des oder der Verstorbenen.

Für Erb:innen, die den Verkauf einer schwierigen Immobilie scheuen oder die erforderlichen Investitionen nicht stemmen können, kann das Ausschlagen den Verlust von Zeit, Geld und Nerven verhindern. Allerdings muss diese Entscheidung innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls getroffen werden. In dieser kurzen Zeit ist es oft schwierig, alle nötigen Informationen über den Zustand der Immobilie, mögliche Verbindlichkeiten und den Marktwert zu prüfen. Deshalb sollten Erb:innen diese Option gut abwägen und sich rechtzeitig beraten lassen.

Fazit: Klarheit schaffen und die beste Lösung finden

Ein geerbtes Haus kann schnell zur finanziellen und emotionalen Belastung werden. Ob Sie verkaufen, vermieten, auf Wertsteigerung setzen oder das Erbe ausschlagen – jede Möglichkeit erfordert eine sorgfältige Prüfung und die realistische Einschätzung der eigenen Ressourcen. Wichtig ist, sich frühzeitig einen Überblick über Zustand, Kosten und Marktchancen zu verschaffen und bei Unsicherheiten professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Nur so gehen Sie sicher, dass Sie eine Entscheidung treffen, die für Ihre Situation die beste ist und die Sie später nicht bereuen.