Darauf müssen Sie achten, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist mit rechtlichen, steuerlichen und organisatorischen Fragen verbunden. Von der Vorbereitung über die Vermarktung bis zum Abschluss des Kaufvertrags gibt es einiges zu beachten. Wir zeigen Ihnen, wann sich der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses lohnen kann, wie Sie dabei am besten vorgehen und welche Rechte und Pflichten Sie haben.
Sollten Sie Ihr Mehrfamilienhaus jetzt verkaufen oder lieber behalten?
Über viele Jahre stiegen die Preise für Immobilien deutlich. Besonders zwischen 2015 und 2021 legte der Immobilienpreisindex für Mehrfamilienhäuser stark zu und erreichte Anfang 2022 seinen bisherigen Höchststand. Nachfolgend gab es deutliche Preisrückgänge, getrieben vor allem durch hohe Zinsen und Inflation.
Seit Anfang 2024 hat sich der Markt wieder erholt. Der Immobilienpreisindex für Mehrfamilienhäuser stieg seitdem kontinuierlich und lag im 2. Quartal 2026 bei 98,6 Punkten. Damit hat sich der Markt zwar deutlich vom Tief Ende 2023 entfernt, das Rekordniveau von Anfang 2022 aber noch nicht wieder erreicht.
Ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen sollten, hängt dennoch nicht allein von der allgemeinen Immobilienpreisentwicklung ab. Entscheidend ist auch Ihre persönliche Situation:
Eigenbedarf: Wohnen Sie selbst im Haus, müssen Sie besonders aufpassen, dass ein Verkauf keine negativen Folgen für Sie hat.
Mieteinnahmen: Wie stabil sind die Einnahmen? Gibt es Leerstandsrisiken?
Steuerliche Aspekte: Ist die Spekulationsfrist bereits abgelaufen?
Marktlage: Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf in Ihrer Region?
Nach dem Verkauf wohnen bleiben – ist das möglich?
Grundsätzlich ist es möglich, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, aber weiterhin selbst darin wohnen. Entscheidend ist vor allem, welche Regelung Sie mit den Käufer:innen treffen und diese vertraglich absichern.
Haus bleibt als Ganzes bestehen: Wird das Mehrfamilienhaus nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt, können Sie nach dem Verkauf weiter zur Miete darin wohnen. Ein Mietverhältnis allein schützt Sie allerdings nicht grundsätzlich vor einer späteren Eigenbedarfskündigung – es sei denn, Sie vereinbaren etwas anderes im Kaufvertrag.
Umwandlung in Eigentumswohnungen: Bei einer Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen kann der Rückkauf der bisher selbstgenutzten Wohnung infrage kommen.
Wohnrecht oder Mietgarantie: Ein Wohnrecht kann Ihnen das weitere Wohnen im Haus auch nach dem Verkauf sichern. Alternativ können Sie eine langfristige Mietgarantie vereinbaren. Beides sollte im Kaufvertrag festgehalten werden.
So bereiten Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses vor
Entscheiden Sie sich dazu, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sollten Sie vor allem die richtigen Kaufinteressent:innen ansprechen. Auch ist es wichtig, rechtzeitig alle relevanten Unterlagen zu sammeln.
Wer kommt als Käufer:in infrage?
Mehrfamilienhäuser sind für die meisten Privatpersonen nicht erschwinglich. Durch die hohen Verkaufspreise kommt nur ein kleiner Kreis von Interessent:innen in Betracht. Typische Käufer:innen sind:
Vermögende Privatanleger:innen
Immobilienfonds
Professionelle Investor:innen
Damit diese Interessent:innen auf Ihr Mehrfamilienhaus aufmerksam werden, genügt es in der Regel, Ihre Immobilie in den üblichen Verkaufsportalen zu inserieren. Auch Kaptialanleger:innen und Immobilienfonds nutzen diese Medien zur Suche nach neuen Investitionen.
Es ist ratsam, die Hilfe erfahrener Immobilienmakler:innen in Anspruch zu nehmen, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen. Den passenden Preis der Immobilie zu ermitteln, ist nur eine der Leistungen von Makler:innen. Sie haben in der Regel auch weitreichende Kontakte in der Branche und somit zu Ihrer Interessentengruppe. Dadurch wird der Verkauf nicht nur beschleunigt, sondern unter Umständen auch gewinnbringender, da Makler:innen in schwierigen Verkaufsgesprächen geübt sind und einen guten Preis für Sie aushandeln können.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Um einen guten Preis zu erzielen, sollten Sie sich gründlich auf den Verkauf vorbereiten. Sammeln Sie alle nötigen Unterlagen und lassen Sie sich ausführlich von einem Makler oder einer Maklerin zu Ihren Möglichkeiten beraten. Diese Unterlagen benötigen Sie für einen Immobilienverkauf:
Bauzeichnungen (z. B. Grundrisse)
Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
Mietverträge inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung
Nebenkostenabrechnung inkl. Nachweis über Instandhaltungsrücklagen (vorzugsweise der letzten drei Jahre)
Versicherungsnachweise
Lageplan bzw. Flurkarte
Aktuelle Fotos der Immobilie
Eventuelle Sondervertragsdaten (z. B. Wartungsverträge, Antennenverträge usw.)
Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?
Um herauszufinden, welchen Angebotspreis Sie für Ihr Mehrfamilien- bzw. Mietshaus festsetzen können, sollten Sie zuerst eine Renditekalkulation aus der Sicht von potenziellen Käufer:innen machen. Entscheidend sind Ihre derzeitigen Mieteinnahmen und der Quadratmeterpreis von ähnlichen Wohnungen in der näheren Umgebung. Zudem müssen die Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Immobilienmakler:innen können Sie bei der Immobilienbewertung und der Kalkulation unterstützen und den Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses realistisch einschätzen.
Kapitalanleger:innen achten außerdem auf die Mieterstruktur. Wenn absehbare Mieterwechsel oder Leerstände möglich sind, kann dies neue Vermietungs- oder Modernisierungsspielräume eröffnen. Je mehr Rendite die Käufer:innen erwarten können, desto höher können Sie den Preis ansetzen, wenn Sie eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen. Nachteilig können sich aber Rechtsstreitigkeiten mit Ihren Mieter:innen auswirken. Wenn zum Beispiel einzelne Parteien die Miete gemindert haben, kann das für Kapitalanleger:innen ein Hinweis darauf sein, dass mit Ihrem Mietshaus etwas nicht stimmt.
Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen
Statt des kompletten Mehrfamilienhauses die darinliegenden Wohnungen einzeln zu verkaufen, geht zwar mit mehr Aufwand einher, verschafft Ihnen allerdings oft auch einen höheren Gewinn. Die höhere Komplexität geht vor allem mit folgenden Punkten einher:
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ist grundsätzlich möglich, wenn die Wohnungen baulich abgeschlossen sind und jeweils über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, wird mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bestätigt.
Für die Aufteilung benötigen Sie neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Teilungserklärung. Darin wird festgelegt, wie das Eigentum am Gebäude in einzelne Wohnungen und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet oder beglaubigt und anschließend zusammen mit den erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht, damit die einzelnen Wohnungseigentumsrechte in den Grundbüchern eingetragen werden.
Planen die neuen Eigentümer:innen eine andere Aufteilung des Hauses, muss die bestehende Teilung geändert oder neu gefasst werden. Eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen vor dem Verkauf kann sich daher vor allem dann anbieten, wenn Sie die Wohnungen einzeln und nach und nach verkaufen möchten. Für einen Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses ist eine vorherige Aufteilung dagegen nicht nötig.
Vorkaufsrecht von Mieter:innen
Wollen Sie die einzelnen aufgeteilten Wohnungen aus Ihrem Mehrfamilienhaus verkaufen, haben Ihre Mieter:innen ein Vorkaufsrecht. Dabei dürfen sie laut § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die bewohnte Wohnung zu denselben Konditionen kaufen, die Sie bereits per Kaufvertrag mit dem oder der ursprünglichen Erstkäufer:in ausgemacht haben. Sie haben zudem die Pflicht, die Mieter:innen über Ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu informieren.
Ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses steuerpflichtig?
Wenn Sie ein Mietshaus verkaufen, müssen Sie Steuern auf den Verkaufserlös zahlen, wenn Sie sich innerhalb der Spekulationsfrist befinden. Das ist bei fremdgenutzten Immobilien der Fall, wenn zwischen dem Kauf Ihres Mehrfamilienhauses und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Dann müssen Sie den Verkauf in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft angeben und eine Spekulationssteuer zahlen. Versteuert wird dabei aber nicht der gesamte Verkaufserlös, sondern lediglich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn.
Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:
dem Veräußerungsgewinn,
Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz,
den Anschaffungs- und Verkaufskosten,
bereits geltend gemachten Abschreibungen und
der Nutzung der Immobilie.
Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor anteilig zu Wohnzwecken selbst genutzt, ist dieser Teil beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei. Für den vermieteten Anteil der Immobilie ist die Steuer regulär zu zahlen.
Sollten Sie einen Makler oder eine Maklerin mit dem Verkauf beauftragen?
Grundsätzlich ist es möglich, ein Mehrfamilienhaus bzw. ein Mietshaus privat zu verkaufen, allerdings ist das eine komplexe Angelegenheit. Kapitalanleger:innen und Immobilienfonds haben langjährige Erfahrungen im Kaufen von Immobilien und wissen genau, wie sie den Verkaufspreis weiter drücken können.
Damit Sie bei den Verkaufsverhandlungen nicht benachteiligt werden, sollten Sie sich professionelle Unterstützung holen. Ein erfahrener Makler oder eine erfahrene Maklerin
ermittelt den realistischen Marktwert,
findet seriöse Investor:innen,
übernimmt die komplette Abwicklung des Verkaufs,
kümmert sich um fehlende Unterlagen und
kennt sich mit Steuern, Fristen und Fallstricken beim Verkauf aus.
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Häufig gestellte Fragen
Wie wird der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses ein Erfolg?
Ein wichtiger Faktor für einen erfolgreichen Verkauf ist die Ermittlung des richtigen Angebotspreises. Wenn Sie ihn zu hoch ansetzen, wird es für Sie schwerer werden, Interessent:innen zu finden. Wenn der Preis wiederum zu niedrig ist, verkaufen Sie Ihre Immobilie unter Wert. Die meisten Interessent:innen von Mehrfamilienhäusern sind routiniert im An- und Verkauf von Immobilien und kennen sich bestens mit den marktüblichen Verkaufspreisen aus. Immobilienmakler:innen können Sie beim Verkauf unterstützen.
Welche steuerlichen Aspekte sollten Sie vor dem Verkauf beachten?
Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie vor allem die Spekulationsfrist von zehn Jahren beachten. Verkaufen Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb dieser Frist, kann der Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein. Die Höhe der Steuer richtet sich unter anderem nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Wann kann man ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen?
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus können Sie grundsätzlich steuerfrei verkaufen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Haben Sie einen Teil der Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt, fällt auf diesen Teil üblicherweise keine Steuer an.
Wie wirkt sich die Lage des Mehrfamilienhauses auf den Verkaufspreis aus?
Die Lage hat einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses. In gefragten Lagen sind meist höhere Preise möglich, da Investor:innen dort mit einer guten Vermietbarkeit und langfristig stabilen Mieteinnahmen rechnen. Auch die Chancen auf einen späteren gewinnbringenden Weiterverkauf können besser sein.
Ist es schlauer, ein Mehrfamilienhaus als Ganzes oder einzeln als Wohnungen zu verkaufen?
Das hängt von Ihrer Situation und der Immobilie ab. Der Verkauf als Ganzes ist meist einfacher und schneller, während der Einzelverkauf der Wohnungen unter Umständen einen höheren Gesamterlös bringen kann. Dafür fallen zusätzliche Kosten und Aufwand für die Aufteilung und die einzelnen Verkäufe an. Ein Makler bzw. eine Maklerin kann bei beiden Varianten unterstützen, ist beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses als Ganzes aber besonders empfehlenswert. Gerade bei größeren Immobilien und dem Verkauf an professionelle Investor:innen sind fundierte Marktkenntnisse und Verhandlungserfahrung wichtig.
