Haus verschenken: Schenkungssteuer, Freibeträge und Nachteile

Was bedeutet es, ein Haus zu verschenken?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung unentgeltlich auf eine andere Person übertragen, handelt es sich um eine Schenkung. Die beschenkte Person wird in diesem Fall bereits zu Lebzeiten Eigentümer:in der Immobilie. Je nach Ziel und Gestaltung kann die Schenkung auch Teil einer vorweggenommenen Erbfolge sein. Umgangssprachlich wird eine solche Übertragung häufig auch als „Haus überschreiben“ bezeichnet.

Eine Immobilie können Sie allerdings nicht einfach mit einer privaten Vereinbarung verschenken. Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Für die Übertragung des Eigentums ist anschließend die Eintragung der beschenkten Person im Grundbuch erforderlich. Im Vertrag können neben der eigentlichen Übertragung auch weitere Vereinbarungen getroffen werden, etwa ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder bestimmte Rückforderungsrechte.

Für eine Schenkung kommen grundsätzlich verschiedene Personen infrage, darunter

• Kinder,

• Enkel:innen,

• Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner:innen,

• Geschwister,

• unverheiratete Partner:innen,

• Freund:innen oder

• andere Personen.

Auch eine Übertragung auf mehrere Personen ist möglich.

Haus verschenken: Vorteile und Nachteile

Eine Schenkung kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihre Vermögensnachfolge bereits zu Lebzeiten regeln möchten. Sie entscheiden selbst, wer die Immobilie erhalten soll, und können unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Freibeträge gezielt nutzen. Durch eine frühzeitige Übertragung lässt sich außerdem vermeiden, dass die Immobilie später Teil der Erbmasse wird, die an eine Erbengemeinschaft geht.

Allerdings geben Sie mit der Schenkung auch das Eigentum an der Immobilie ab. Ohne entsprechende Regelungen können Sie anschließend nicht mehr allein darüber entscheiden, ob das Haus verkauft, vermietet oder als Sicherheit für einen Kredit genutzt wird. Deshalb sollten Sie vor der Übertragung genau abwägen, welche Vorteile für Sie überwiegen und welche Absicherung Sie benötigen.

Wann sollten Sie von einer Immobilienschenkung absehen?

Eine Schenkung sollte gut überlegt sein und nur dann infrage kommen, wenn Ihre eigene finanzielle Absicherung auch nach der Übertragung gewährleistet ist. Benötigen Sie das Kapital aus der Immobilie möglicherweise noch für eine spätere Pflege oder einen Umzug, kann eine vorzeitige Übertragung problematisch sein. Auch wenn Sie im Alter möglicherweise auf den Wert der Immobilie als finanzielle Reserve angewiesen sind, sollten Sie eine Schenkung nicht vorschnell vornehmen.

Gegen eine Schenkung können außerdem familiäre Konflikte oder eine unsichere finanzielle Situation der beschenkten Person sprechen. Auch wenn Sie sich die Möglichkeit offenhalten möchten, das Haus später selbst zu verkaufen oder als Sicherheit für einen Kredit zu nutzen, ist eine Übertragung des Eigentums nicht unbedingt sinnvoll. Zwar können Sie sich bestimmte Rechte vorbehalten, etwa ein Wohnrecht, einen Nießbrauch oder vertragliche Rückforderungsrechte. Welche Absicherung sinnvoll ist, hängt aber von Ihrer persönlichen Situation und der konkreten Gestaltung der Schenkung ab.

Schenkungssteuer bei Immobilien: Freibeträge und Steuersätze

Wenn Sie ein Haus verschenken, kann dafür Schenkungssteuer anfallen. Ob allerdings tatsächlich eine Steuerzahlung entsteht, hängt unter anderem vom steuerlich festgestellten Wert der Immobilie, vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen schenkender und beschenkter Person sowie von früheren Schenkungen ab.

Welche Freibeträge gelten bei der Schenkung eines Hauses?

Wie hoch der persönliche Freibetrag ist, hängt davon ab, in welchem Verhältnis Sie zur beschenkten Person stehen:

Bei den Freibeträgen macht es also einen deutlichen Unterschied, wer die Immobilie erhält. Unverheiratete Partner:innen gehören beispielsweise nicht zur Steuerklasse I, sondern grundsätzlich zur Steuerklasse III und haben einen Freibetrag von 20.000 Euro. 

Wie wird die Schenkungssteuer für ein Haus berechnet?

Für die Schenkungssteuer ist nicht einfach der selbst geschätzte Marktwert der Immobilie entscheidend. Das Finanzamt stellt den sogenannten Grundbesitzwert nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften fest. Je nach Immobilie kommen dabei unterschiedliche Verfahren zum Einsatz, insbesondere folgende:

• Vergleichswertverfahren

• Ertragswertverfahren

• Sachwertverfahren

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass der Wert der Immobilie niedriger ist als der nach den gesetzlichen Verfahren ermittelte Grundbesitzwert. Dafür kann beispielsweise ein geeignetes Gutachten oder unter bestimmten Voraussetzungen der Kaufpreis durch einen zeitnahen Verkauf als Nachweis dienen.

Für die Berechnung der Schenkungssteuer wird der so ermittelte Wert der Immobilie um steuerlich abzugsfähige Belastungen und den persönlichen Freibetrag gemindert. Der verbleibende Betrag ist der steuerpflichtige Erwerb, auf den der jeweilige Steuersatz angewendet wird.

Welche Steuersätze gelten bei der Schenkung?

Die Höhe der Schenkungssteuer richtet sich nach der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. Die Steuersätze nach § 19 ErbStG reichen von 7 bis 50 Prozent.

Beispiel: Haus im Wert von 600.000 Euro verschenken

Wird ein Haus mit einem vom Finanzamt festgestellten Wert von 600.000 Euro an ein Kind verschenkt, bleiben 400.000 Euro aufgrund des persönlichen Freibetrags steuerfrei. Ohne frühere Schenkungen und weitere abzugsfähige Belastungen verbleiben 200.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb.

Für diesen Betrag gilt in Steuerklasse I ein Steuersatz von 11 Prozent. Die Schenkungssteuer würde in diesem vereinfachten Beispiel somit 22.000 Euro betragen. Die tatsächliche Steuer kann je nach Immobilienbewertung, früheren Schenkungen und weiteren Umständen abweichen.

Die Zehn-Jahres-Frist bei der Schenkung

Bei der Schenkungssteuer werden Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Wenn Sie derselben Person in diesem Zeitraum mehrmals etwas schenken, kann eine frühere Schenkung den Freibetrag für eine weitere Schenkung bereits teilweise oder vollständig aufbrauchen. Nach zehn Jahren wird die frühere Schenkung grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt. Der Freibetrag kann dann für eine weitere Schenkung erneut genutzt werden.

Frist für Pflichtteilsergänzungsansprüche

Die steuerliche Zehn-Jahres-Frist ist nicht mit der Frist für Pflichtteilsergänzungsansprüche gleichzusetzen. Bei einer Schenkung kann ein:e Pflichtteilsberechtigte:r unter bestimmten Voraussetzungen noch Ansprüche haben, wenn der Erbfall innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung eintritt. Dabei wird die Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall noch vollständig berücksichtigt.

In jedem weiteren Jahr verringert sich der berücksichtigte Wert um ein Zehntel. Erst nach zehn Jahren bleibt die Schenkung grundsätzlich unberücksichtigt. Bei einer Schenkung an den Ehepartner oder die Ehepartnerin beginnt diese Frist grundsätzlich erst mit der Auflösung der Ehe.

Bei der Pflichtteilsergänzung können außerdem vorbehaltene Rechte an der Immobilie eine Rolle spielen. Insbesondere ein umfassender Nießbrauch kann beeinflussen, ob die Zehn-Jahres-Frist bereits zu laufen begonnen hat.

Wohnrecht oder Nießbrauch bei der Hausschenkung

Wenn Sie Ihr Haus verschenken, aber weiterhin darin wohnen oder die Immobilie wirtschaftlich nutzen möchten, können Sie sich ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht vorbehalten.

• Ein Wohnrecht gibt Ihnen das Recht, die Immobilie oder bestimmte Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen.

• Ein Nießbrauch ermöglicht es, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten und daraus Erträge zu erzielen.

Beide Rechte sollten konkret vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden. Dabei sollte unter anderem festgelegt werden, für wie lange das Recht gilt, welche Räume Sie nutzen dürfen und wer laufende Kosten, Instandhaltung und Reparaturen übernimmt. Beim Nießbrauch sollte außerdem geregelt werden, wer für die Verwaltung und eine mögliche Vermietung zuständig ist.

Haus verschenken: Ablauf in 7 Schritten

1. Ziel und familiäre Situation klären: Überlegen Sie, wer die Immobilie erhalten soll und ob es weitere Pflichtteilsberechtigte gibt. Auch sollte geklärt werden, ob die Schenkung später bei der Erbfolge oder bei einer möglichen Ausgleichung unter mehreren Kindern berücksichtigt werden soll.

2. Immobilie bewerten lassen: Der Wert der Immobilie ist unter anderem für die Schenkungssteuer und mögliche Pflichtteils- oder Ausgleichsansprüche relevant. Auch für die eigene finanzielle Absicherung kann es wichtig sein, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen.

3. Grundbuch, Darlehen und Belastungen prüfen: Prüfen Sie den Grundbuchstand sowie bestehende Grundschulden, Wohn- oder Nießbrauchrechte, Wegerechte und andere Belastungen. Auch bei einem laufenden Darlehen kann eine Übertragung grundsätzlich möglich sein. Eigentumsübertragung und Schuldübernahme sind jedoch unterschiedliche Fragen und sollten mit der finanzierenden Bank geklärt werden. Gleiches gilt, wenn Verbindlichkeiten auf die beschenkte Person übergehen sollen.

4. Steuerliche Auswirkungen prüfen: Für die Planung sind insbesondere der Immobilienwert, der persönliche Freibetrag, frühere Schenkungen und die Steuerklasse der beschenkten Person wichtig. Auch ein Wohnrecht oder Nießbrauch kann sich auf die steuerliche Bewertung auswirken.

5. Schenkungsvertrag mit dem Notar gestalten: Im Vertrag sollten unter anderem die zu übertragende Immobilie beziehungsweise der Eigentumsanteil, der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, ein mögliches Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, Rückforderungsrechte sowie die Verteilung von Kosten und bestehenden Verbindlichkeiten geregelt werden. Auch Pflege- und Unterstützungsleistungen sowie eine mögliche Anrechnung auf das spätere Erbe oder eine Ausgleichung unter Kindern können vereinbart werden.

6. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung: Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Anschließend wird die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen.

7. Finanzamt und Unterlagen: Die Schenkung muss dem Finanzamt angezeigt werden. Je nach Fall kann das Finanzamt eine Schenkungsteuererklärung anfordern. Bewahren Sie deshalb den Schenkungsvertrag, Unterlagen zur Immobilienbewertung und weitere relevante Nachweise auf.

Rückforderung und Pflege: Welche Risiken bestehen bei der Immobilienschenkung?

Eine Rückforderung ist nicht allein deshalb möglich, weil die schenkende Person ihre Entscheidung später bereut. Deshalb können im Schenkungsvertrag konkrete Rückforderungsrechte vereinbart werden. Denkbar sind beispielsweise Regelungen für den Fall, dass die beschenkte Person die Immobilie ohne Zustimmung verkaufen oder belasten möchte, vor der schenkenden Person verstirbt oder eine Insolvenz droht.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein gesetzlicher Rückforderungsanspruch bestehen, etwa wenn die schenkende Person nach der Schenkung ihren angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Dieser Anspruch kann allerdings erlöschen, wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind.

Eine zu vage Zusage für spätere Pflege oder Unterstützung kann zum Risiko werden, wenn Sie im Pflegefall tatsächlich auf diese Hilfe angewiesen sind. Deshalb sollten solche Leistungen möglichst genau im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Legen Sie fest, welche Leistungen erwartet werden und was gilt, wenn sie nicht erbracht werden.

Welche Kosten fallen bei der Schenkung eines Hauses an?

Auch wenn keine Schenkungssteuer anfällt, entstehen bei einer Immobilienschenkung Kosten. Dazu gehören insbesondere Notar- und Grundbuchgebühren. Je nach Situation können außerdem Kosten für eine Immobilienbewertung, ein Gutachten oder eine steuerliche Beratung hinzukommen.

Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und unter anderem nach dem Geschäftswert. Bei einem Geschäftswert von 400.000 Euro beträgt die 1,0-Gebühr nach Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 des GNotKG beispielsweise 785 Euro. Für die Beurkundung eines Schenkungsvertrags fällt regelmäßig eine 2,0-Gebühr an, also 1.570 Euro. Hinzu kommen Auslagen, Umsatzsteuer sowie weitere Gebühren, insbesondere für die Grundbucheintragung und die Eintragung vereinbarter Rechte.

Auf die Notarkosten kommen Auslagen und die gesetzliche Umsatzsteuer hinzu. Je nach Vertragsgestaltung können weitere Gebühren entstehen, etwa für die Grundbuchabwicklung oder die Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs. Für die Grundbuchgebühren fällt keine Umsatzsteuer an.

Haus verschenken oder vererben – was ist sinnvoller?

Ob Sie Ihr Haus bereits zu Lebzeiten verschenken oder die Immobilie erst nach Ihrem Tod vererben, hängt vor allem von Ihrer finanziellen Situation, Ihren familiären Verhältnissen und Ihren persönlichen Zielen ab.

Eine Schenkung kann sinnvoll sein, wenn Sie die Nachfolge frühzeitig regeln und steuerliche Freibeträge gezielt nutzen möchten. Eine Vererbung kann dagegen besser passen, wenn Sie die Entscheidung über die Immobilie offenhalten und selbst bis zum Lebensende darüber verfügen möchten. Auch Ihre eigene finanzielle Absicherung sollte bei der Entscheidung eine wichtige Rolle spielen.