Wie ist die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt?
Während des ersten Halbjahres 2024 haben sich die Immobilienpreise stabilisiert, im dritten Quartal sind sie wieder minimal gesunken. Insgesamt ist eine Erholung des Marktes erkennbar, auch wenn es gelegentlich zu Preisanpassungen und Rückgängen bei der Nachfrage kommen kann. Wie sieht die aktuelle Marktlage konkret aus und was bedeutet sie für Kauf- und Verkaufswillige?
Wie haben sich die Immobilienpreise im letzten Jahr entwickelt?
Innerhalb der letzten zwölf Monate sind die durchschnittlichen Angebotspreise von Häusern in fast allen Bundesländern gestiegen. Im Vergleich zwischen August 2024 und August 2025 sah die Entwicklung der Immobilienpreise folgendermaßen aus:
Die größten Preisanstiege gab es in Sachsen-Anhalt (+7,2 %), Bremen (+6,8 %) und Mecklenburg-Vorpommern (+5,7 %). Dennoch sind die Häuserpreise in Sachsen-Anhalt im Schnitt die günstigsten in ganz Deutschland.
Die geringsten Preissprünge gab es mit jeweils +1,5 % in Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein.
Preisrückgänge gab es nur in Hamburg (-2,8 %) und Berlin (-1,4 %).
Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Eigentumswohnungen, allerdings gab es hier über alle Bundesländer hinweg Preisanstiege innerhalb der letzten 12 Monate.
Am meisten erhöhten sich die Angebotspreise in Mecklenburg-Vorpommern (+ 10 %), Bremen (+8,5 %) und Sachsen-Anhalt (+5,4 %).
Die geringsten Preisanstiege verzeichneten Berlin (+2,3 %), Baden-Württemberg (+2,7 %) und Schleswig-Holstein (+3,2 %).
Ob sich ein Immobilienverkauf aktuell lohnt, hängt auch von der Nachfrageentwicklung ab. Im zweiten Quartal 2025 zeigte sie wieder nach oben: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern stieg um 6 % gegenüber dem Vorquartal und um 11 % im Jahresvergleich. Besonders stark gefragt waren Neubauten, die im Vorjahresvergleich sogar +16 % zulegten.
Auch der Markt für Eigentumswohnungen im Bestand erholte sich: Das Nachfrageplus zum Vorquartal betrug 3 %. Besonders in den Top-8-Städten (+5 %) und ihrem Umland (+4 %) zeigte sich ein klarer Aufwärtstrend – im Vergleich zum Vorjahr waren es sogar +10 %. Noch deutlicher war der Zuwachs in den kreisfreien Städten mit +7 Prozent zum Vorquartal und +17 Prozent im Jahresvergleich.
Planbares Finanzierungsumfeld durch stabile Bauzinsen
Etwa seit Beginn des Jahres 2022 war der Bauzins kontinuierlich auf über 4 % gestiegen, was die Aufnahme von Krediten und deren Tilgung deutlich verteuert hat. Seit Beginn vergangenen Jahres bewegen sich die Bauzinsen jedoch etwa auf einem Niveau zwischen 3,2 und 3,7 %. Finanzierungen sind dadurch wieder leistbarer und planbarer geworden.
Seit der zweiten Maihälfte ist der Bauzins wieder leicht angestiegen. Derzeit liegt er für zehnjährige Darlehen bei durchschnittlich 3,68 %. Nach Angaben von Interhyp ist davon auszugehen, dass das Bauzinsniveau kurzfristig etwa gleich bleibt. Auch innerhalb der nächsten sechs bis zwölf Monate rechnet die Mehrheit der Expert:innen mit einer Seitwärtsbewegung. Fast ein Drittel geht jedoch von einem längerfristigen Anstieg auf bis zu 4 % aus.
Das Problem der hohen Grunderwerbsteuer
Im Vergleich zu anderen Ländern gibt es in Deutschland eine hohe Grunderwerbsteuer. War sie einmal auf 3,5 Prozent festgelegt, können die Bundesländer seit 2006 selbst über ihre Höhe entscheiden. Aktuell werden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage beim Immobilienkauf fällig. Sachsen und Hamburg hatten ihre Steuersätze zum Januar 2023 auf 5,5 Prozent erhöht.
Eigentlich sollte die Entwicklung aber gegenteilig verlaufen, denn die Grunderwerbsteuer mindert die Wirtschaftlichkeit teils beträchtlich. Um sie aufzubringen, ist im Schnitt schon eine Spardauer von vier Jahren nötig. Es gibt allerdings Absichten von unterschiedlichen Seiten der Politik, die Steuer zu senken, sie völlig abzuschaffen oder Freibeträge für selbst genutzte Immobilien einzuführen. In Thüringen wurde die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt.
Welche Steuern müssen Sie außerdem beachten?
Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, sollten Sie die Spekulationsfrist nicht vergessen. Vermietete Immobilien unterliegen einer Frist von zehn Jahren, bei selbst genutzten sind es drei Jahre. Verkaufen Sie während dieser Zeit, fällt eine Spekulationssteuer an. Sie kann den Verkaufserlös beträchtlich schmälern.
Für Personen, die eine geerbte Immobilie verkaufen wollen, kann unter Umständen eine Erbschaftssteuer anfallen. Allerdings gewährt der Staat Freibeträge, innerhalb derer keine Steuer abgeführt werden muss. Wie hoch Ihr Freibetrag ist, hängt von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zu dem Erblasser oder der Erblasserin ab.
Die dritte relevante Steuer für Immobilienbesitzer:innen ist die Grundsteuer, die seit 2025 auf neuer Berechnungsgrundlage erhoben wird. Für Sie als Verkäufer:in ist wichtig zu wissen, dass Sie die Grundsteuer für die Immobilie noch für das Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, zahlen müssen. Erst im darauffolgenden Jahr sind die Käufer:innen zahlungspflichtig.
Wie finden Sie sich auf dem Immobilienmarkt zurecht?
Einen ersten Überblick über aktuelle Preise für Immobilien können Sie sich durch die gängigen Immobilienbörsen im Internet verschaffen. Vergleichen Sie dazu Inserate zu Objekten, die Ihrer Immobilie in Ausstattung und Lage ähneln. Christian Rocca von Engel & Völkers rät uns im Interview hierzu: „Mein Tipp wäre, sich mit Menschen zu unterhalten, denen man Kompetenz in Sachen Immobilienmarkt zuschreibt. Das kann der Bankberater sein, das kann jemand aus dem Freundeskreis sein oder ein Anwalt, der mit Immobilien viel zu tun hat.“
Der konkrete Marktwert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab und kann daher nur durch eine fachkundige Person beurteilt werden. Gute Immobilienmakler:innen verfügen über tiefgehende Kenntnisse des Marktes, sie kennen die Region genau und haben darüber hinaus auch Erfahrung mit verschiedenen Käufer:innen. Wollen Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und verkaufen, kann Ihnen ein Makler oder eine Maklerin nicht nur viel Arbeit abnehmen, sondern auch wertvolle Tipps zur Wertsteigerung geben und dafür sorgen, den optimalen Verkaufswert festzulegen.
Wie können Sie einen hohen Verkaufspreis erzielen?
Potenzielle Käufer:innen lassen sich durch gepflegte Immobilien anziehen. Vor dem Verkaufsstart können Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung mit einigen Maßnahmen leicht aufwerten. Dazu zählen etwa die Erneuerung alter Fußböden und der elektrischen Leitungen. Um Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen zu können, sollten Sie außerdem darauf achten, was auf dem Markt gerade gefragt ist: Mit einer energetisch sanierten Immobilie können Sie heute mehr punkten denn je. Fassaden- und Dachdämmungen verringern den Energiebedarf und lassen sich hervorragend mit einer modernen Heizungsanlage, die erneuerbare Energien nutzt, kombinieren. Solche Immobilien erzielen deutlich höhere Preise als unsanierte Objekte.
Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?
Für ältere Menschen gibt es mit der Immobilienverrentung eine praktische Alternative zu einem herkömmlichen Immobilienverkauf. Bei der Verrentung verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung zwar ebenfalls ganz oder teilweise, bleiben aber in der Immobilie wohnen. Das Geld, das Sie durch die Immobilienrente erhalten, ist frei verwendbar. So lassen sich zum Beispiel altersgerechte Umbaumaßnahmen finanzieren, Sie können sich lang gehegte Wünsche erfüllen oder Ihre Familie finanziell unterstützen. Durch die Verrentung haben Sie gleich mehrere Vorteile:
Sie können Ihre Immobilie mietfrei weiter nutzen.
Den Immobilienwert bekommen Sie in einer Einmalsumme oder als monatliche Zusatzrente ausgezahlt.
Instandhaltung und Reparaturen werden je nach Verrentungsmodell von den neuen Eigentümer:innen übernommen.
Wir von Aroundhome unterstützen Sie dabei, Ihre Hausprojekte erfolgreich und stressfrei umzusetzen – durch individuelle Beratung und die Vermittlung passender Fachfirmen. Unser Service ist für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich, wir finanzieren uns über die Zusammenarbeit mit den Fachfirmen.
Jetzt Makler:in in Ihrer Nähe finden- > 500.000
erfolgreich an Fachfirmen vermittelte Aufträge pro Jahr
- 15
Jahre Markterfahrung in verschiedensten Branchen
- > 40
Produkte und Dienstleistungen rund ums Eigenheim
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland?
Wohneigentum haben in Deutschland 46,5 Prozent aller Einwohner:innen. 57 Prozent der Familien in Deutschland lebten laut den aktuellen Zahlen des Zensus 2022 in einer eigenen Immobilie. Deutliche Unterschiede gibt es allerdings zwischen den einzelnen Bundesländern. Während im Saarland 74 Prozent der Paare mit Kindern eine Wohnimmobilie ihr Eigen nennen konnten, waren es in Berlin nur etwa 25 Prozent. Einpersonenhaushalte von Senior:innen machten 15,1 Prozent aller Haushalte aus. Im europäischen Vergleich bildet Deutschland fast das Schlusslicht – nur in der Schweiz gibt es eine noch niedrigere Eigentumsquote. Zum Vergleich: In der gesamten Europäischen Union liegt sie durchschnittlich bei etwa 70 Prozent, wobei Rumänien und einige andere osteuropäische Länder sogar Werte über 90 Prozent vorweisen können.
Gibt es eine Vermögensteuer auf Immobilien?
Die Vermögensteuer wird seit ihrer Aussetzung im Jahr 1997 in Deutschland nicht mehr erhoben. Würde sie wieder eingeführt, wären auch Personen, die selbst in ihrer Immobilie wohnen und keine Gewinne mit ihr erwirtschaften, ab einem bestimmten Vermögenswert abgabepflichtig.
Wie kann der Immobilienmarkt entlastet werden?
Überlegungen aus der Politik, die zu einer Entlastung des Markts durch mehr Neubau beitragen könnten, sind zum Beispiel folgende: Bürokratie muss abgebaut und Genehmigungsverfahren müssen beschleunigt werden. Entlastende Faktoren wären außerdem eine bundesweite Vereinheitlichung des Baurechts, investitionsfreundlichere Abschreibungen und ein Stopp der Übererfüllung von EU-Richtlinien.
