Das sollten Sie beachten, wenn Sie Ihr Haus vererben wollen

Wann ist das Vererben Ihrer Immobilie steuerfrei?

Geerbte Immobilien sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Unter bestimmten Umständen müssen Ihre Erb:innen für das geerbte Haus aber keine Steuern an das Finanzamt zahlen.

Haus nach dem Tod vererben

Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach Ihrem Tod vererben wollen, werden Ihre Erb:innen mit der Erbschaftssteuer konfrontiert. Der Staat räumt gemäß § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) Freibeträge ein, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich ausfallen. Diese Freibeträge können ausreichen, um die Erbschaftssteuer zu vermeiden, abhängig vom Wert der Immobilie.

Ehepartner:innen, Kinder und Enkel:innen sind von der Erbschaftssteuer ausgenommen, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre nach dem Erbe selbst zu Wohnzwecken nutzen. Das gilt auch, wenn die Freibeträge überschritten werden. Bei Kindern oder Enkel:innen gilt für die vererbte Immobilie allerdings eine Begrenzung der steuerfreien Wohnfläche auf 200 Quadratmeter. Verwitwete Ehepartner:innen unterliegen dieser Flächenbeschränkung nicht.

Haus zu Lebzeiten vererben

Wenn Sie Ihren Nachlass bereits zu Lebzeiten regeln möchten, können Sie Ihr Haus durch eine Schenkung an Ihre Erb:innen weitergeben. Beachten Sie dabei, dass die Schenkung Ihres Hauses notariell beurkundet werden muss. In so einem Fall kann eine Schenkungssteuer anfallen. Aber auch hier gibt der Staat Freibeträge vor, die identisch mit denen der Erbschaftssteuer sind.

Das Besondere an Freibeträgen bei einer Schenkung ist, dass sie alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Das ermöglicht es Ihnen, die Freibeträge effizient zu nutzen, indem Sie Ihr Erbe in Teilen und zu unterschiedlichen Zeiten verschenken. Wenn Sie Ihrem Kind beispielsweise ein Haus im Wert von 300.000 Euro und zusätzlich eine Geldsumme von 200.000 Euro schenken wollen, übersteigt der Gesamtwert den Freibetrag von 400.000 Euro. Die Schenkungssteuer können Sie aber umgehen, indem Sie Ihrem Kind jetzt das Haus schenken und die Geldsumme in zehn Jahren.

Auch bei einer Schenkung muss die Übergabe des Hauses notariell beurkundet werden.

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Haus lieber vererben oder überschreiben?

Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile für die Erbenden, aber wie sieht es für Sie als Erblasser:in aus? Mit einer Schenkung geben Sie alle Eigentumsrechte am Haus an den Beschenkten ab. Sollten Sie im Alter einmal in Geldnot geraten, kann Ihnen die Immobilie nicht mehr als Sicherheit dienen. Ein Immobilienverkauf oder die Aufnahme einer Hypothek ist so nicht mehr möglich. An eine Schenkung sollten Sie daher nur dann denken, wenn Ihre Altersvorsorge gesichert ist.

Auch sollten Sie sich bei einer Schenkung unbedingt das Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Beide Rechte sichern Ihnen zu, dass Sie bis zu Ihrem Tod weiterhin im Haus wohnen bleiben dürfen. Bei späteren Streitigkeiten mit den Erbenden sind Sie so auf der sicheren Seite. Wenn Sie sich aber zu Ihren Lebzeiten nicht mit irgendwelchen Streitigkeiten befassen wollen, wäre das Vererben der Immobilie nach dem Tod wahrscheinlich die bessere Wahl.

Kann ich mein Haus auch nur einem Kind vererben?

Bei mehreren Kindern macht es durchaus Sinn, nur einem Kind das Haus zu vererben. In einem Einfamilienhaus kann schließlich nur eine Familie leben und bei mehreren Erbenden bleibt meistens nur der Verkauf, damit es nicht zu Streitigkeiten kommt. Auch ist der Hausverkauf als Erbengemeinschaft deutlich komplizierter. Wenn Sie Ihr Haus nur einem Kind vererben möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

Sie können ein Testament aufsetzen und darin das Kind als alleinigen Erben oder alleinige Erbin des Hauses benennen. Wenn Sie das versäumen, greift die gesetzliche Erbfolge. Laut § 1924 BGB wird Ihr Hab und Gut dann in folgender Reihenfolge vererbt:

1. Erb:innen erster Ordnung: Kinder, Enkel:innen, Urenkel:innen

2. Erb:innen zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten / Neffen

3. Erb:innen dritter Ordnung: Großeltern, Onkel / Tanten, Cousins / Cousinen

4. Erb:innen vierter Ordnung: Urgroßeltern

Sie können eine Verzichtserklärung für das Haus mit Ihren übrigen Kindern vereinbaren. Diese Vereinbarung ist jedoch nur gültig, wenn alle betroffenen Kinder zustimmen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie die anderen Kinder entsprechend entschädigen, beispielsweise durch Ausgleichszahlungen oder andere Vermögenswerte.

Alternativ können Sie das Haus an Ihr Kind verschenken und es als alleinigen Eigentümer bzw. als alleinige Eigentümerin benennen. Wenn Sie sich jedoch ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vorbehalten, haben alle anderen Kinder nach Ihrem Tod trotzdem Anspruch auf den Pflichtteil. Das Pflichtteilsrecht ermöglicht es den gesetzlichen Erb:innen, einen bestimmten Anteil des Erbes einzufordern, auch wenn das Haus bereits verschenkt wurde.

Haus vererben oder zu Lebzeiten verschenken?

Von einer Erbschaft wird dann gesprochen, wenn das Vermögen nach dem Tod auf die Erb:innen übergeht. Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten übertragen, vererben Sie es daher genau genommen nicht. Rechtlich handelt es sich dabei um eine Schenkung der Immobilie. Zwischen beiden Varianten gibt es diverse Unterschiede:

Haus nach dem Tod vererben

Wenn Ihr Haus erst nach Ihrem Tod an Ihre Erb gehen soll, können Sie bereits zu Lebzeiten festlegen, wer die Immobilie erhalten soll. Dafür eignet sich vor allem ein Testament. Auch mit einem Erbvertrag können Sie verbindlich festlegen, wer Ihr Haus oder Ihren Nachlass erhalten soll. Klare Regelungen sind wichtig, gerade wenn Sie mehrere Kinder haben oder nur eine Person die Immobilie bekommen soll. Unklare Formulierungen können später unter Umständen zu Streit führen.

Ein Testament können Sie grundsätzlich selbst verfassen. Es muss vollständig von Hand geschrieben und unterschrieben sein. Ein Erbvertrag muss dagegen notariell beurkundet werden. Bis zum Erbfall bleiben Sie selbst Eigentümer:in und können grundsätzlich frei über die Immobilie verfügen. Mit dem Tod geht die Erbschaft als Ganzes auf eine:n oder mehrere Erb:innen über.

Haus zu Lebzeiten verschenken oder überschreiben

Möchten Sie Ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ein Familienmitglied übertragen, handelt es sich rechtlich um eine Schenkung beziehungsweise um die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Umgangssprachlich wird häufig davon gesprochen, die Immobilie zu „überschreiben“.

Eine Schenkung kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen und steuerliche Freibeträge einmal oder wiederholt nutzen möchten. Gleichzeitig geben Sie die Immobilie aber grundsätzlich aus der Hand. Wenn Sie weiterhin darin wohnen oder wirtschaftlich von der Immobilie profitieren möchten, können Sie sich beispielsweise ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Die konkrete Ausgestaltung sollte notariell geregelt und im Grundbuch abgesichert werden.

Ist es besser, ein Haus zu vererben, zu verschenken oder zu verkaufen?

Nicht immer ist es sinnvoll, die Immobilie selbst an die nächste Generation weiterzugeben. Ein Immobilienverkauf kann eine Alternative sein, wenn Sie den Wert des Hauses lieber zu Lebzeiten nutzen oder den Verkaufserlös später unter Ihren Erb:innen aufteilen möchten.

Ob Vererben, Verschenken oder Verkaufen für Sie die beste Lösung ist, hängt unter anderem davon ab, wie Sie Ihre eigene finanzielle Absicherung gestalten möchten, wer das Haus später erhalten soll und welche steuerlichen Folgen die jeweilige Variante hat. Bei einem noch laufenden Immobilienkredit sollten Sie außerdem prüfen, welche Folgen ein Verkauf oder eine Übertragung für die Finanzierung hat.

Wie kann ich mein Haus vererben?

Wenn Sie selbst bestimmen möchten, wer Ihr Haus nach Ihrem Tod erhalten soll, können Sie dies in einem Testament oder Erbvertrag festlegen. Ohne eine solche Regelung gilt die gesetzliche Erbfolge. Ihre Kinder gehören dabei zu den gesetzlichen Erb:innen erster Ordnung. Mehrere Erb:innen bilden grundsätzlich eine Erbengemeinschaft und müssen gemeinsam über das Haus entscheiden. Wenn nur eine Person die Immobilie erhalten soll, kann es daher sinnvoll sein, das frühzeitig und eindeutig zu regeln.

Kann ich mein Haus auch nur einem Kind vererben?

Grundsätzlich können Sie ein Kind als alleinige:n Erb:in einsetzen. Dabei müssen allerdings die Rechte der anderen gesetzlichen Erb:innen berücksichtigt werden. Soll nur eines Ihrer Kinder das Haus bekommen, können Sie die anderen beispielsweise mit Geldvermögen, anderen Immobilien oder weiteren Vermögenswerten ausgleichen.

Werden pflichtteilsberechtigte Kinder durch ein Testament von der Erbfolge ausgeschlossen, können sie jedoch trotzdem einen Pflichtteilsanspruch haben. Dieser beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein Geldanspruch gegen die Erb:innen. Eine Möglichkeit, solche Ansprüche bereits zu Lebzeiten zu regeln, kann ein Pflichtteilsverzicht sein. Dafür ist eine notarielle Vereinbarung erforderlich.

Je klarer Sie festlegen, wer das Haus erhalten und wie die übrigen Kinder berücksichtigt werden sollen, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten. Gerade bei mehreren Erb:innen oder größerem Vermögen kann eine notarielle oder steuerliche Beratung sinnvoll sein.

Kann man das Haus direkt an Enkel:innen vererben und die Kinder überspringen?

Auch ein Enkelkind können Sie als Erbin oder Erben einsetzen. Dadurch können jedoch Pflichtteilsansprüche Ihrer Kinder entstehen, wenn diese durch die Regelung von der Erbfolge ausgeschlossen werden.

Bei der gesetzlichen Erbfolge erben Enkel:innen außerdem nicht automatisch neben ihren lebenden Eltern. Ein lebendes Kind schließt seine eigenen Kinder grundsätzlich von der gesetzlichen Erbfolge aus.

Welche Steuern fallen beim Vererben oder Verschenken eines Hauses an?

Ob beim Vererben oder Verschenken Ihres Hauses Steuern anfallen, hängt unter anderem vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Ihnen und der begünstigten Person ab. Für Erbschaften und Schenkungen gelten grundsätzlich persönliche Freibeträge.

Erbschaftsteuer beim Haus vererben

Erbschaftsteuer kann anfallen, wenn der Wert des geerbten Vermögens nach Abzug bestimmter Nachlassverbindlichkeiten über dem persönlichen Freibetrag liegt. Maßgeblich ist dabei nicht allein der Verkaufspreis des Hauses, sondern der für die Erbschaftsteuer ermittelte Wert. Zu den abzugsfähigen Nachlassverbindlichkeiten können beispielsweise Schulden des Erblassers oder der Erblasserin gehören.

Schenkungsteuer beim Haus überschreiben

Wenn Sie Ihr Haus bereits zu Lebzeiten verschenken, kann Schenkungsteuer anfallen. Für Schenkungen gelten grundsätzlich jedoch die gleichen persönlichen Freibeträge wie bei einer Erbschaft.

Ein Vorteil der Schenkung liegt darin, dass diese alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Mehrere Schenkungen, die eine Person innerhalb von zehn Jahren von derselben Person erhält, werden für die Steuer zusammengerechnet.

Bei einer Übertragung des Hauses können außerdem ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart werden. Dadurch lässt sich regeln, dass Sie weiterhin selbst in der Immobilie wohnen oder sie wirtschaftlich nutzen dürfen. Diese Rechte sollten genau im Schenkungs- bzw. Übertragungsvertrag festgehalten und entsprechend abgesichert werden.

Welche Freibeträge gelten für Kinder und Ehepartner:innen?

Wie hoch der persönliche Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Aktuell gelten unter anderem folgende Freibeträge:

Haus vererben ohne Streit: Welche Regelungen helfen?

Wer ein Haus vererben möchte, sollte nicht nur an die Steuer denken. Gerade bei Immobilien können unterschiedliche Vorstellungen der Erb:innen später zu Streit führen.

Testament frühzeitig und eindeutig formulieren

Halten Sie möglichst eindeutig fest, wer Ihr Haus beziehungsweise Ihren Nachlass erhalten soll. Bei mehreren Erb:innen kann es sinnvoll sein, zusätzlich zu regeln, wer die Immobilie übernehmen soll oder ob sie verkauft und der Erlös verteilt werden soll.

Pflichtteil und Ausgleichsansprüche berücksichtigen

Wenn einzelne Kinder oder andere Pflichtteilsberechtigte nicht als Erb:innen eingesetzt werden, sollten Sie deren mögliche Pflichtteilsansprüche bei Ihrer Planung berücksichtigen. Auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten können Pflichtteilsergänzungsansprüche eine Rolle spielen.

Für die Berechnung eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs wird in jedem Jahr 10 Prozent weniger vom Wert einer Schenkung berücksichtigt. Im ersten Jahr werden also 100 Prozent angesetzt, im zweiten Jahr nur noch 90 Prozent. Nach zehn Jahren bleibt die Schenkung vollständig außer Betracht.

Vermögensaufteilung früh planen

Wenn nur eines Ihrer Kinder das Haus erhalten soll, sollten Sie frühzeitig überlegen, wie die anderen Kinder berücksichtigt werden. Dafür können beispielsweise Geld, Wertpapiere oder andere Immobilien aus dem Nachlass genutzt werden. Auch eine Ausgleichszahlung des Kindes, das das Haus erhält, kann eine Möglichkeit sein.

Immobilienwert ermitteln

Eine realistische Wertermittlung des Hauses schafft eine verlässliche Grundlage. Sie zeigt, welchen Wert die Immobilie im Verhältnis zu den anderen Vermögenswerten hat und kann dabei helfen, Streit über den Wert des Hauses und die Aufteilung des Nachlasses zu vermeiden.

Erb:innen zu Lebzeiten einbeziehen und beraten lassen

Ein offenes Gespräch innerhalb der Familie kann helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Gerade wenn mehrere Kinder vorhanden sind oder eine Immobilie mit Wohnrecht, Nießbrauch oder anderen Regelungen übertragen werden soll, kann eine notarielle oder steuerliche Beratung sinnvoll sein.