Grundsteuer 2026 - Das gilt für die Grundsteuer nach der Reform
Seit dem 1. Januar 2025 wird zur Berechnung der Grundsteuer nicht mehr der veraltete Einheitswert herangezogen, sondern der tatsächliche Wert der Immobilie oder des Grundstücks. Dadurch kann die Steuerlast für Eigentümer:innen anders ausfallen als zuvor. Was bedeutet das konkret für Sie und wie wird die Grundsteuer 2026 in Ihrem Bundesland berechnet?
Was ist die Grundsteuer?
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Kommunalsteuer, die auch als Grundbesitzsteuer bezeichnet wird. Durch sie können die Kommunen das Eigentum an Grundstücken und die darauf stattfindende Bebauung besteuern. Daher wird die Grundsteuer auf Zwei- und Einfamilienhäuser sowie auf Eigentumswohnungen erhoben, aber auch auf unbebaute Grundstücke. Die Regelungen für die Erhebung der Grundsteuer sind im Grundsteuergesetz (GrStG) zu finden. Es gibt drei verschiedene Arten der Grundsteuer:
Grundsteuer A: Die agrarische Grundsteuer wird auf den Grundbesitz von forst- und landwirtschaftlichen Betrieben erhoben.
Grundsteuer B: Die bauliche Grundsteuer gilt für bebaute oder bebaubare Grundstücke.
Grundsteuer C: Mit der Grundsteuer-Neuregelung wurde die Grundsteuer C wiedereingeführt, die bis 1964 als sogenannte Baulandsteuer existiert hat. Damit soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden, die den Wohnungsmangel vor allem in Ballungsgebieten weiter verschärft. Baureife Grundstücke können dadurch von den Gemeinden höher besteuert werden, wenn sie zu Spekulationszwecken gehalten werden und keine Bebauung erfolgt.
Was wird in der neuen Grundsteuer seit 2025 geregelt?
Eine zentrale Änderung der Grundsteuer betraf ab 2025 die Vereinheitlichung der Grundsteuermesszahlen. Sie sorgt dafür, dass die Steuerlast auf einer einheitlichen Grundlage basiert, die für alle Bundesländer gilt. Dazu werden die Steuermesszahlen auf etwa ein Zehntel des vorherigen Durchschnitts gesenkt. Für unbebaute Grundstücke gilt ein Wert von 0,34 ‰, während er für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum bei 0,31 ‰ liegt (entspricht 0,031%).
Bis Ende 2024 bildete der Einheitswert die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer. In den alten Bundesländern basierte er auf den Grundstückswerten von 1964, in den neuen Bundesländern auf Werten aus dem Jahr 1935. Dadurch wich er erheblich von den tatsächlichen Marktwerten ab. Mit der Grundsteuerreform wurde er durch eine realitätsnähere Bewertungsgrundlage ersetzt. Maßgeblich ist nun der Immobilienwert.
Wie erfolgt die Bewertung von Grundstücken nach der Grundsteuerreform?
Ob durch die neue Grundsteuer mehr an das Finanzamt zu zahlen ist oder der Steuerbetrag sich verringert, hängt für Einzelpersonen vor allem von der Neubewertung ihres Grundstücks ab. Sie erfolgt anhand einheitlicher Kriterien, die eine realistischere Einschätzung des Werts ermöglichen. Berücksichtigt werden dabei folgende Faktoren:
Bodenrichtwert
Grundstücksfläche
Nutzungsart des Grundstücks
Wohnlage
Alter und Zustand des Gebäudes
Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete
Für wen hat sich die Grundsteuer erhöht?
In Regionen, in denen die Immobilienwerte in den vergangenen Jahrzehnten stark gestiegen sind, insbesondere in Ballungsräumen und gefragten Wohnlagen, fallen nach der Reform tendenziell höhere Steuerbeträge an. Auch Eigentümer:innen größerer oder wertvollerer Grundstücke können stärker belastet werden. Gleiches gilt für unbebaute, baureife Grundstücke, da Hausbesitzer:innen durch die Einführung der Grundsteuer unter Umständen mit höheren Belastungen rechnen müssen. In strukturschwächeren Gebieten mit niedrigeren Bodenrichtwerten ist die Grundsteuer dagegen häufig gesunken.
Welchen Einfluss hat der Grundsteuer-Hebesatz 2026?
Die Gemeinden haben weiterhin die Möglichkeit, die Höhe der Grundsteuer durch die Anpassung des Hebesatzes zu beeinflussen. Da die neue Berechnungsmethode in vielen Fällen zu veränderten Steuerwerten führt, können die Kommunen durch eine Senkung oder Erhöhung des Hebesatzes steuern, ob die Belastung für Eigentümer:innen steigt oder konstant bleibt. Weil jede Gemeinde ihren Hebesatz individuell bestimmt, kann es weiterhin regionale Unterschiede in der Höhe der Grundsteuer geben. Das gesamte jährliche Grundsteueraufkommen soll dabei jedoch stabil bleiben. Da die Gemeinden ihre Hebesätze jährlich anpassen können, ist eine Veränderung der Grundsteuer 2026 möglich.
Die Hebesätze werden von den Gemeinden festgelegt und veröffentlicht. Einsehbar sind sie meist auf der Internetseite Ihrer jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Auch das zuständige Finanzamt und die Gemeindeverwaltung können Auskunft geben. Alternativ lassen sich Übersichtsseiten wie das Grundsteuer-Portal für Deutschland nutzen, wenn Sie die Höhe Ihres Hebesatzes erfahren wollen.
Grundsteuer 2026 selbst berechnen?
Wie die Grundsteuer 2026 berechnet wird, unterscheidet sich je nach Bundesland. Die meisten Bundesländer folgen dem Bundesmodell. Da Bund und Länder allerdings keine Einigung über ein einheitliches Modell erzielen konnten, wurde eine Öffnungsklausel eingeführt. Dadurch haben die Bundesländer die Möglichkeit, vom Bundesmodell abzuweichen und eigene Berechnungsmodelle zu nutzen.
11 Länder nutzen das Bundesmodell zur Grundsteuerberechnung
Das Bundesmodell ist das standardisierte Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer, das seit 2025 im Rahmen der Grundsteuerreform gilt. Es findet in folgenden Bundesländern Anwendung:
Berlin
Brandenburg
Bremen
Mecklenburg‑Vorpommern
Nordrhein‑Westfalen
Rheinland‑Pfalz
Sachsen‑Anhalt
Schleswig‑Holstein
Thüringen
Das Saarland und Sachsen nutzen Varianten des Bundesmodells mit angepassten Steuermesszahlen.
Unter dem Bundesmodell erfolgt die Berechnung für Wohnimmobilien nach der Formel:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Der Grundsteuerwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) und dem Gebäudewert.
Baden-Württemberg mit Schwerpunkt Bodenrichtwert
Baden-Württemberg setzt auf das modifizierte Bodenwertmodell, das sich vom Bundesmodell unterscheidet. Hier berechnet sich die Grundsteuer ausschließlich anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche, ohne Berücksichtigung weiterer Faktoren wie der Gebäudebeschaffenheit. Dafür wird folgende Formel herangezogen:
Grundsteuerwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) x Steuermesszahl x Hebesatz
Die Steuermesszahl liegt bei 1,3 ‰. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird darauf ein Abschlag von 30 Prozent gewährt.
Bundesländer mit flächen- und lagebasierten Modellen
Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen setzen auf Wohnlagen- und Flächenmodelle mit jeweils eigenen Formeln zur Berechnung der Grundsteuer:
Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, bei dem die Grundsteuer ausschließlich anhand der Grundstücks- und Gebäudefläche berechnet wird. Dabei gelten feste Äquivalenzzahlen von 0,04 für die Grundstücksfläche und 0,50 für die Gebäudefläche. Die Äquivalenzzahlen zeichnen sich dadurch aus, dass die Grundstücksfläche geringer gewichtet wird als die Gebäudefläche. Eine Bewertung der Wohnlage oder des Bodenrichtwerts findet nicht statt. Berechnungsformel: (Grundstücksfläche x 0,04) + (Gebäudefläche x 0,50) x Hebesatz
Hessen verwendet ein Modell, das ebenfalls auf der Grundstücks- und Gebäudefläche basiert, aber zusätzlich einen gleitenden Lage-Faktor einbezieht. Dabei gibt es mehrere Abstufungen, die die Steuerhöhe beeinflussen können. Berechnungsformel: (Grundstücksfläche x 0,04) + (Gebäudefläche x 0,50) x Lage-Faktor x Hebesatz
Hamburg setzt auf ein Modell, bei dem neben der Fläche auch die Wohnlage berücksichtigt wird. In normalen Wohnlagen gilt der Faktor 1,0 und in guten Wohnlagen der Faktor 1,1. Berechnungsformel: (Grundstücksfläche x 0,04) + (Gebäudefläche x 0,50) x Wohnlagen-Faktor x Hebesatz
Niedersachsen nutzt ebenfalls ein Flächen-Lage-Modell, allerdings mit einer anderen Berechnung des Lage-Faktors, der hier direkt aus den Bodenrichtwerten abgeleitet wird: Je höher der Bodenrichtwert in einer Region, desto höher ist der Lage-Faktor und damit auch die Grundsteuer. Dadurch passt sich die Steuerhöhe stärker an die örtlichen Grundstückswerte an. Berechnungsformel:
(Grundstücksfläche x 0,04) + (Gebäudefläche x 0,50) x Lage-Faktor x Hebesatz
So können Sie die Grundsteuer berechnen
Wie wird die Grundsteuer 2026 konkret berechnet und wie verändert sie sich je nach Hebesatzanpassung? Wir betrachten dazu ein beispielhaftes Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und 300 Quadratmetern Grundstück in einem Bundesland, in dem das Bundesmodell zur Anwendung kommt. Die Berechnung erfolgt nach der Formel: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz
1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
Bodenwert:
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
300 m² x 800 €/m² = 240.000 Euro
Gebäudewert:
Wohnfläche x angenommene Jahresmiete x 12 Monate x Faktor aus den Bewertungstabellen der Finanzverwaltung
120 m² x 8 €/m² x 12 x 14 = 161.280 Euro
Gesamter Grundsteuerwert:
Bodenwert + Gebäudewert
240.000 Euro + 161.280 Euro = 401.280 Euro
2. Berechnung des Steuermessbetrags
Steuermesszahl für Einfamilienhäuser: 0,031 %
Steuermessbetrag:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl
401.280 Euro x 0,031 % = 124,40 Euro
3. Einrechnung des Hebesatzes
Grundsteuer:
Steuermessbetrag x Hebesatz
124,40 Euro x 440 % = 547,40 Euro
124,40 Euro x 300 % = 373,20 Euro
124,40 Euro x 250 % = 311 Euro
Die Grundsteuer basiert auf festgelegten Faktoren wie dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche und der Nutzungsart. Sie ist aber nicht direkt mit dem Marktpreis oder Verkaufspreis einer Immobilie verbunden. Beim Immobilienverkauf sind andere steuerliche Aspekte relevant: Für Verkäufer:innen fällt die Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. Käufer:innen hingegen müssen die Grunderwerbsteuer zahlen, die auf den Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie erhoben wird.
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Häufig gestellte Fragen
Kann man die Grundsteuer absetzen?
Ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Eigentümer:innen können die Grundsteuer als Betriebsausgabe oder Werbungskosten absetzen, wenn die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. Selbstnutzende Eigentümer:innen können die Grundsteuer dagegen nicht steuerlich geltend machen.
Wer ist von der Grundsteuer ausgenommen?
Von der Grundsteuer befreit sind Grundstücke, die öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen. Dazu gehören etwa Flächen des Bundes, der Länder und Gemeinden, wenn sie für den öffentlichen Verkehr, Schulen oder Parks genutzt werden. Auch gemeinnützige Organisationen wie Kirchen oder Wohlfahrtsverbände können von der Steuer befreit sein, sofern das Grundstück für kirchliche, soziale oder mildtätige Zwecke genutzt wird. Für private Immobilienbesitzer:innen gibt es allerdings keine Befreiung von der Grundsteuer.
Wer zahlt beim Hausverkauf die Grundsteuer?
Bei einem Immobilienverkauf ist die Person zahlungspflichtig, die am 1. Januar des Jahres im Grundbuch eingetragen ist. Findet der Verkauf im laufenden Jahr statt, bleiben die alten Eigentümer:innen also für das gesamte laufende Jahr zahlungspflichtig. Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin wird erst ab dem Folgejahr zur Zahlung der Grundsteuer herangezogen. Im Fall eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist es möglich, die Grundsteuer auf die Mieter:innen umzulegen.
