Das ändert sich 2026 für Immobilienbesitzer:innen

Änderungen rund ums Thema Heizen

Gebäudeenergiegesetz: Neue Richtung, aber noch viele offene Fragen

Wie es mit dem auch als Heizungsgesetz bekannten Gebäudeenergiegesetz (GEG) weitergeht, wird 2026 eines der zentralen Themen für Hauseigentümer:innen sein. Die Bundesregierung plant, das bisherige Gebäudeenergiegesetz grundlegend zu überarbeiten – aus Unionskreisen wird nach wie vor von der Abschaffung gesprochen. Laut Koalitionsvertrag ist das Ziel dabei eine „technologieoffenere, flexiblere und einfachere“ Neuausrichtung. 

Unklar bleibt bislang, wie die Ausgestaltung des Gesetzes konkret aussehen wird und in welcher Höhe Förderungen für den Heizungstausch vergeben werden. Eckpunkte für die Reform sollen bis Ende Januar 2026 vorliegen, der Beschluss der Novelle im Kabinett ist für Ende Februar geplant. Zuletzt hatte sich die Koalition auf einen neuen Namen geeinigt: Künftig soll es „Gebäudemodernisierungsgesetz“ heißen.

Abschluss der kommunalen Wärmeplanung in Großstädten

Einer der maßgeblichen Streitpunkte der Koalitionsparteien beim GEG ist die sogenannte 65-Prozent-Regelung, die eng mit der kommunalen Wärmeplanung zusammenhängt: Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen bis 30. Juni 2026 Wärmepläne erstellen, in denen sie den zukünftigen Energiebedarf für Heizung und Warmwasser in ihrem Stadtgebiet analysieren und Maßnahmen zur Umstellung auf erneuerbare Energien festlegen.

Spätestens ab dem 1. Juli 2026 dürfen dann nur noch Heizungen eingebaut werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das dürften insbesondere Wärmepumpen und Fernwärmeheizungen sein. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen jedoch repariert und weiterhin betrieben werden, solange sie funktionsfähig sind.

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Strengere Anforderungen für die Förderung von Wärmepumpen

Wer ab dem 1. Januar 2026 eine Außenluft-Wärmepumpe in einem Bestandsgebäude installieren will und auf staatliche Zuschüsse setzt, muss strengere Vorgaben für den Lärmschutz beachten. Künftig wird eine Wärmepumpenförderung nur noch möglich sein, wenn die Geräte 10 dB unter dem gesetzlich vorgeschriebenen Grenzwert bleiben. Bisher genügten 5 dB. Förderfähig sind Wärmepumpen dann bei folgender Geräuschbelastung:

• Anlagen unter 6 kW: max. 55 dB

• Anlagen mit 6 bis 12 kW: max. 60 dB

• Anlagen mit 12 bis 30 kW: max. 68 dB

• Anlagen mit 30 bis 70 kW: max. 78 dB

Letzte Übergangsfrist für Kaminöfen läuft aus

Ab Beginn des Jahres 2026 gelten verschärfte Regeln der Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BImSchV) für Holzheizungen. Vor allem ältere Kamine und Holzöfen ohne gültigen Emissionsnachweis oder moderne Partikelfilter dürfen künftig nur noch mit Nachrüstung betrieben werden. Geräte, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden, dürfen einen Feinstaub-Grenzwert von 0,15 Gramm und einen Kohlenmonoxid-Grenzwert von 4 Gramm pro Kubikmeter nicht überschreiten.

Heizungslabel entfällt

Ab 2026 wird das nationale Heizungslabel für ältere Anlagen abgeschafft. Schornsteinfeger:innen müssen also keine Aufkleber mehr auf Heizkesseln oder -thermen anbringen, die älter als 15 Jahre sind. Das Label sollte ursprünglich auf einen Blick die Energieeffizienz älterer Heizungen sichtbar machen, konnte laut Bundesregierung jedoch nicht die erhofften Modernisierungsanreize setzen. Eigentümer:innen sollten bei Modernisierungsentscheidungen daher stärker auf unabhängige Energieberatungen setzen.

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Energiepreise: Strom wird günstiger, Heizen bleibt teuer

Entlastung bei Strompreisen

Staatliche Zuschüsse in Höhe von 6,5 Milliarden Euro sollen 2026 die Netzentgelte senken. Im Durchschnitt könnten Haushalte in Deutschland dadurch etwa 1,52 Cent weniger pro kWh zahlen. Für einen Drei-Personen-Haushalt mit 4.000 kWh Jahresverbrauch ergibt sich eine durchschnittliche Ersparnis von rund 61 Euro. Allerdings wird es regionale Unterschiede geben, da es für die Versorger nicht verpflichtend ist, die Senkung der Netzentgelte direkt an die Verbraucher:innen weiterzugeben. Eine Senkung der Stromsteuer wurde für Privathaushalte außerdem nicht beschlossen.

Gaspreise entwickeln sich regional unterschiedlich

Die Gasspeicherumlage, die zuletzt 0,34 Cent pro kWh betrug, entfällt ab 2026. Gleichzeitig steigen allerdings vielerorts die Netzentgelte für Gas um bis zu 12 Prozent. Unter dem Strich dürften sich die Einsparungen bei der Umlage und die höheren Netzentgelte in etwa ausgleichen.

CO₂-Kosten steigen

Deutlich spürbar wird der Anstieg des CO₂-Preises. Heizen mit Gas oder Öl verteuert sich weiter, da fossile Brennstoffe stärker belastet werden. 2026 wird sich die CO₂-Abgabe von bislang 55 Euro auf einen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂ erhöhen. Für Hausbesitzer:innen mit älteren Heizungen steigt damit der wirtschaftliche Druck, auf alternative Heizsysteme umzusteigen.

Was passiert in Bezug auf Förderungen?

Weniger Budget für die Sanierungsförderung

Bei der staatlichen Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren müssen sich Eigentümer:innen 2026 auf Kürzungen einstellen. Für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) stehen voraussichtlich deutlich geringere Mittel zur Verfügung als bisher. Statt umfassender Komplettsanierungen zum Effizienzhaus soll der Fokus künftig stärker auf Einzelmaßnahmen liegen, etwa auf der Wärmedämmung von Dach und Fassade, dem Austausch von Fenstern und der Erneuerung der Heizungsanlage. Welche Maßnahmen konkret förderfähig bleiben und in welcher Höhe Zuschüsse gewährt werden, ist allerdings noch offen.

Förderung für barrierefreies Wohnen könnte zurückkehren

Im Bundeshaushalt 2026 sind 50 Millionen Euro vorgesehen, um Zuschüsse für den alters- und barrierefreien Umbau zu finanzieren. Damit könnten Maßnahmen wie Treppenlifte und der Umbau zum barrierefreien Bad wieder erschwinglicher werden. Zu Beginn des Jahres 2025 war das Programm 455-B der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestoppt worden. Seitdem ist lediglich der KfW-Kredit 159 für den Abbau von Barrieren nutzbar.

Zuschüsse für E-Mobilität

Auch im Bereich Elektromobilität sind Neuerungen geplant. Ab 2026 soll es ein Förderprogramm für private Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern geben. Unterstützt werden sollen nicht nur Wallboxen, sondern auch notwendige Anpassungen an Hausanschlüssen und elektrischen Anlagen. Details zu Förderhöhe und Voraussetzungen werden Anfang 2026 erwartet.

Daneben hat sich die Bundesregierung auf ein Förderprogramm für den Kauf von Elektrofahrzeugen und Plug-in-Hybriden geeinigt. Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen sollen eine Prämie von 3.000 Euro erhalten, die sich bei einem Kind im Haushalt um 500 Euro erhöht, maximal jedoch auf 4.000 Euro. Für Haushalte mit einem Nettoeinkommen unter 3.000 Euro pro Monat ist eine Zusatzleistung von 1.000 Euro vorgesehen.

EU-Vorgaben für Gebäude ab 2026

Energieausweise werden EU-weit vereinheitlicht

Bis Mai 2026 muss Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht umsetzen. Im Zuge dessen werden auch neue, einheitliche Energieausweise Pflicht. Sie müssen die Effizienz des Gebäudes anhand einer Skala von A (sehr gut) bis G (sehr schlecht) einteilen und Empfehlungen für energetische Verbesserungen enthalten.

Einführung des Renovierungspasses

2026 soll in Deutschland außerdem der Renovierungspass eingeführt werden. Er ähnelt dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), berücksichtigt aber nicht nur energetische Sanierungen, sondern auch andere, ganzheitliche Aspekte. Er zeigt in aufeinander aufbauenden Schritten den Weg zu einem Nullemissionsgebäude bis 2050, inklusive der ungefähren Kosten für einzelne Maßnahmen sowie Hinweisen auf mögliche Förderungen.

Photovoltaik: Neue Regeln, neue Pflichten

Einspeisevergütung sinkt

Im Februar 2026 sinkt die Einspeisevergütung erneut. Wer ab diesem Zeitpunkt eine neue Solaranlage mit einer Leistung von maximal 10 kWp in Betrieb nimmt, erhält je kWh eine Vergütung von 7,78 Cent, statt bisher 7,86 Cent. Bei der Volleinspeisung sinkt der Betrag von derzeit 12,47 Cent auf 12,34 Cent pro kWh.

Solarpflicht in NRW

Ab 2026 gilt in Nordrhein-Westfalen die letzte Stufe der Solardachpflicht: Auch private Bestandsgebäude müssen bei einer vollständigen Dachsanierung mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden. Die Mindestleistung richtet sich nach der Gebäudeart: Ein- und Zweifamilienhäuser benötigen mindestens 3 kWp, Mehrfamilienhäuser je nach Anzahl der Wohneinheiten 4 bzw. 8 kWp oder alternativ eine Belegung von 30 % der Dachfläche.

Energy Sharing wird möglich

Ab Juni 2026 wird es durch die Novelle des Energiewirtschaftsgesetzes erlaubt sein, selbst erzeugten Solarstrom innerhalb der Nachbarschaft zu teilen oder zu verkaufen. PV-Anlagenbesitzer:innen müssen sich dafür einer Energy-Sharing-Community (ESC) anschließen und über intelligente Stromzähler verfügen.