Das sind die Regelungen der Wintergarten-Baugenehmigung in Brandenburg
Für einen beheizten Wintergarten, der als zusätzlicher Wohnraum genutzt werden soll, ist in Brandenburg eine Baugenehmigung erforderlich. Unbeheizte Wintergärten sind nur unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei. Im Folgenden erklären wir, welche Anforderungen die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) stellt, wann Ihr Wintergarten verfahrensfrei ist und welche Unterlagen Sie für die Genehmigung benötigen.
Das Wichtigste zu Wintergärten Genehmigungen in Brandenburg
Nicht verfahrensfrei in Brandenburg sind beheizte Wintergärten sowie unbeheizte über 20 m² Grundfläche oder 75 m³.
Verfahrensfrei sind nur unbeheizte Wintergärten bis 20 m² und 75 m³ vor der Außenwand eines Wohngebäudes.
Ab 2027 gilt für viele Vorhaben die Genehmigungsfreistellung statt des Bauanzeigeverfahrens.
Die Gebühr richtet sich nach Verfahren und Bauwert, mindestens 100 Euro.
Ohne erforderliche Genehmigung drohen Bußgelder, Nutzungsuntersagung, Versiegelung und Rückbau.
Benötigen Sie für einen Wintergarten in Brandenburg eine Baugenehmigung?
Unter bestimmten Bedingungen sind unbeheizte Wintergärten in Brandenburg genehmigungsfrei. Beheizte Wintergärten hingegen nicht. Unabhängig davon, wie Sie diesen nutzen, stuft die zuständige Bauaufsichtsbehörde beheizte Wintergärten als Wohnraum ein. Dafür benötigen Sie je nach Lage und Gebäude ein Bauanzeigeverfahren oder eine Baugenehmigung für Wintergärten.
Unbeheizte Wintergärten sind verfahrensfrei, wenn alle folgenden Punkte zutreffen:
Der Wintergarten wird nicht beheizt.
Er ist aus Glas oder anderen lichtdurchlässigen Materialien gebaut.
Er steht vor der Außenwand eines Wohngebäudes.
Seine Grundfläche beträgt höchstens 20 m².
Sein Rauminhalt beträgt höchstens 75 m³.
Die Regeln sind nicht immer leicht zu überblicken, und die richtige Einordnung hängt von Größe, Lage und Heizung ab. Planen Sie deshalb frühzeitig und lassen Sie sich von einem erfahrenen Fachbetrieb beraten. Fachbetriebe kennen die Anforderungen und begleiten Sie durch den gesamten Prozess.
Was ändert sich 2027?
Ab dem 1. Januar 2027 ändert sich das Genehmigungsverfahren durch das neue Gesetz zur Änderung der Brandenburgischen Bauordnung. Das bisherige Bauanzeigeverfahren wird durch die sogenannte Genehmigungsfreistellung ersetzt. Das bedeutet:
Sie gilt nicht mehr nur für kleine Wohngebäude, sondern allgemein für Bauvorhaben.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gilt sie, wenn Ihr Vorhaben den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Erforderliche Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen können auch schon erteilt sein.
Im bebauten Ortsteil gilt sie, wenn Ihr Vorhaben nach § 34 des Baugesetzbuchs (BauGB) zulässig ist. Auch hier genügt es, wenn die erforderlichen Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen bereits erteilt wurden.
Liegt ein Vorbescheid vor, der die planungsrechtliche Zulässigkeit abschließend feststellt, gilt die Genehmigungsfreistellung ebenfalls.
Die Gemeinde hat einen Monat Zeit, um zu erklären, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.
Erklärt sie das nicht, dürfen Sie sechs Wochen nach Eingang der erforderlichen Unterlagen mit dem Bau beginnen.
Ab wann gilt ein Wintergarten als Wintergarten?
Ein Wintergarten im Sinne des Bundesverbands Wintergarten ist ein allseitig wind- und schlagregendicht verglaster Anbau oder eine Terrassenüberdachung mit fester Dachkonstruktion aus lichtdurchlässigen Baustoffen, die vom Außenklima getrennt ist.
Eine feste Definition gibt es weder im Baurecht noch im technischen Regelwerk. Die Brandenburgische Bauordnung nennt den Wintergarten nur im Zusammenhang mit der Verfahrensfreiheit, und zwar für unbeheizte Wintergärten. Was genau ein Wintergarten ist, sagt sie nicht. In der Praxis orientiert man sich deshalb an der Definition des Bundesverbands Wintergarten.
Welche Regelungen und Baugenehmigungen gibt es für Wintergärten in Brandenburg?
Wenn Sie einen Wintergarten bauen, müssen Sie sich in erster Linie an den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde halten. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Baugesetzbuch (BauGB). Im Innenbereich muss sich das Vorhaben in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Im Außenbereich gelten strengere Regeln (§ 35 BauGB). Zusätzlich gilt die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), gegebenenfalls ergänzt durch örtliche Bauvorschriften der Gemeinde (§ 87 BbgBO).
Innenbereich: Das sind Gebiete innerhalb von Ortschaften, wo bereits viele Gebäude dicht beieinanderstehen. In diesen Bereichen ist das Bauen grundsätzlich möglich, da sie als Teil der bestehenden Siedlung gelten.
Außenbereich: Das sind Flächen außerhalb der bebauten Ortsgebiete, wo nur vereinzelt oder gar keine Gebäude stehen. Hier ist Bauen in der Regel nicht erlaubt, um die Landschaft zu schützen und unkontrollierte Ausbreitung von Siedlungen zu verhindern.
Was gilt für beheizte Wintergärten in Brandenburg?
Ein beheizter Wintergarten gilt als Aufenthaltsraum. Die Verfahrensfreiheit für Wintergärten betrifft nur unbeheizte Anbauten. Beheizte Wintergärten brauchen deshalb ein Genehmigungsverfahren. Welches Verfahren passt, hängt von Lage und Gebäude ab:
Bis 31. Dezember 2026: Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 im Bebauungsplan können Sie auf Wunsch ein Bauanzeigeverfahren wählen.
Ab 1. Januar 2027: Die Genehmigungsfreistellung ersetzt das Bauanzeigeverfahren.
In allen anderen Fällen kommt ein vereinfachtes oder ein reguläres Baugenehmigungsverfahren in Betracht (§§ 63 und 64 BbgBO).
Auch für die Energieeinsparung gelten Anforderungen. Ein beheizter Wintergarten muss die Anforderungen an Wärmeschutz und Energieeinsparung erfüllen (§ 15 BbgBO). Wie das nachzuweisen ist, regelt eine eigene Rechtsverordnung. Welche Werte für Ihren Anbau gelten, klären Sie am besten mit Energieberater:innen oder mit der Bauaufsichtsbehörde.
Was gilt für unbeheizte Wintergärten in Brandenburg?
Unbeheizte Wintergärten sind verfahrensfrei, wenn alle folgenden Punkte zutreffen:
Der Wintergarten wird nicht beheizt.
Er ist aus lichtdurchlässigen Materialien gebaut.
Er steht vor der Außenwand eines Wohngebäudes.
Seine Grundfläche beträgt höchstens 20 m².
Sein Rauminhalt beträgt höchstens 75 m³.
Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Die übrigen Vorschriften gelten weiter, etwa die Abstandsflächen (§ 61 Abs. 1 BbgBO). Erfüllt Ihr Anbau eine dieser Bedingungen nicht, brauchen Sie ein Verfahren wie für beheizte Wintergärten.
Welche Abstandsflächen gelten für Wintergärten in Brandenburg?
Die Abstandsflächen richten sich nach § 6 BbgBO:
Grundsätzlich beträgt die Tiefe der Abstandsfläche 0,4 H, mindestens aber 3 m. H ist die Wandhöhe.
In Gewerbe- und Industriegebieten genügen 0,2 H, mindestens 3 m.
Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen genügen 3 m.
Ein Wintergarten bis 5 m Breite bleibt bei der Berechnung unberücksichtigt, wenn er höchstens ein Drittel der Außenwandbreite einnimmt, höchstens zwei Geschosse umfasst, höchstens 3 m vortritt und mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleibt.
Die Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen.
Diese Regeln gelten auch für verfahrensfreie Wintergärten.
Wintergarten ohne Baugenehmigung in Brandenburg
Ein unbeheizter Wintergarten ist in Brandenburg verfahrensfrei, wenn er alle folgenden Bedingungen erfüllt:
Er wird nicht beheizt.
Er ist aus lichtdurchlässigen Baustoffen errichtet.
Er steht vor der Außenwand eines Wohngebäudes.
Seine Grundfläche beträgt höchstens 20 m².
Sein Brutto-Rauminhalt beträgt höchstens 75 m³.
Verfahrensfrei heißt: Für den Bau ist weder eine Baugenehmigung noch eine Bauanzeige erforderlich. Trotzdem gelten weiterhin folgende Anforderungen:
Der Wintergarten muss alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Die Verfahrensfreiheit entbindet davon nicht.
Die Abstandsflächen gelten auch ohne Verfahren. Wie groß sie sein müssen und welche Ausnahmen es gibt, steht in § 6 BbgBO oder weiter oben im Artikel.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans gelten ebenfalls. Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt das Baugesetzbuch (§§ 34 und 35 BauGB).
Die Bauaufsicht kann auch bei verfahrensfreien Vorhaben eingreifen, etwa durch eine Untersagung oder die Beseitigung eines unzulässigen Anbaus.
Manche Gemeinden verlangen per örtlicher Bauvorschrift, dass verfahrensfreie Vorhaben vorab angezeigt werden müssen. Die Gemeinde muss das mindestens einen Monat vor Baubeginn erfahren. Ob das in Ihrer Gemeinde gilt, sollten Sie vor dem Bau prüfen (§ 87 Abs. 7 BbgBO).
Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Brandenburg?
Die Kosten richten sich nach der Brandenburgischen Baugebührenordnung (BbgBauGebO). In Brandenburg wird die Gebühr nicht vom Baupreis berechnet, sondern vom sogenannten anrechenbaren Bauwert. Dieser Wert ergibt sich aus dem Brutto-Rauminhalt des Anbaus.
Die wichtigsten Gebühren für Wintergärten sind:
Bauanzeigeverfahren für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2: 0,7 % des anrechenbaren Bauwerts, mindestens 100 €.
Vereinfachte Baugenehmigung für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3: 1,1 % des anrechenbaren Bauwerts, mindestens 100 €.
Baugenehmigung für sonstige bauliche Anlagen (Regelverfahren): 1,4 % des anrechenbaren Bauwerts, mindestens 100 €.
Bei einer Typengenehmigung ermäßigt sich die Gebühr um 50 %.
Weitere Kosten entstehen je nach Aufwand:
Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften: 100 bis 5.000 € je Abweichung.
Vorbescheid zu einzelnen Fragen: Zeitgebühr.
Beratung in Bauangelegenheiten: eine Stunde kostenfrei, danach Zeitgebühr.
Zeitgebühr: 97 € je angefangene Stunde.
Rechenbeispiel: Angenommen, der anrechenbare Bauwert Ihres Wintergartens liegt bei 30.000 €. Dann ergibt sich:
Bauanzeigeverfahren: 0,7 % = 210 €
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: 1,1 % = 330 €
Regelverfahren: 1,4 % = 420 €
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist eine schnellere und kostengünstigere Option für bestimmte Bauvorhaben in Deutschland. Es wird für Wohngebäude und deren Nebengebäude genutzt. Im Vergleich zum regulären Verfahren prüft die zuständige Baubehörde nur grundlegende Aspekte wie die planungsrechtliche Zulässigkeit und Abstandsflächen. Andere Vorschriften, etwa Brandschutz oder Lärmschutz, müssen von Bauherr:innen selbst eingehalten und dokumentiert werden.
Um das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zu nutzen, muss ein „Antrag auf Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren“ bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Dabei sind alle erforderlichen Bauunterlagen beizufügen, wie etwa Lagepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen. Die genauen Dokumente können je nach Bundesland und Art des Bauvorhabens variieren.
Sollten Sie für Ihren Wintergarten in Brandenburg eine Bauvoranfrage stellen?
Eine Bauvoranfrage lohnt sich, wenn die Regeln für Ihren Wintergarten nicht eindeutig sind oder Ihr Grundstück besondere Merkmale hat. Das gilt etwa bei engen Festsetzungen im Bebauungsplan, bei einer geplanten Grenzbebauung oder wenn eine Abweichung nötig wäre.
Das Ergebnis heißt in Brandenburg Vorbescheid (§ 75 BbgBO). Sie können einzelne Fragen klären lassen, etwa ob der Wintergarten an einer bestimmten Stelle stehen darf, oder die planungsrechtliche Zulässigkeit nach dem Baugesetzbuch. Die Kosten richten sich nach dem Zeitaufwand.
Ab 1. Januar 2027 kann ein Vorbescheid zusätzlich die Genehmigungsfreistellung ermöglichen, wenn er die planungsrechtliche Zulässigkeit abschließend feststellt (§ 62 BbgBO).
Welche Unterlagen benötigen Sie, um eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Brandenburg zu beantragen?
Der Bauantrag ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen, seit der Änderung der Bauordnung in elektronischer Form (§ 68 BbgBO). Die Bauvorlagen richten sich nach der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung. Üblicherweise werden folgende Unterlagen benötigt:
Antrag: Das Antragsformular der Bauaufsichtsbehörde, oft online verfügbar.
Lageplan: Auszug aus der Liegenschaftskarte und Lageplan mit dem Grundstück und seinen Nachbargrenzen.
Bauzeichnungen: Grundrisse, Ansichten und Schnitte, die den Bestand und das geplante Vorhaben zeigen.
Baubeschreibung: Angaben zu Konstruktion, Baumaterialien und Nutzung.
Standsicherheitsnachweis: Berechnung der Standsicherheit, in der Regel durch einen Tragwerksplaner.
Nachweise zu Wärmeschutz und Energieeinsparung: Erforderlich, wenn der Wintergarten beheizt wird.
Brandschutznachweis: Falls erforderlich.
Abstandsflächen: Die Abstandsflächen müssen auf Ihrem Grundstück liegen. Ragen sie auf ein Nachbargrundstück, muss das öffentlich-rechtlich gesichert sein, in der Regel durch eine Baulast.
Eigentumsnachweis oder Zustimmung: Wenn Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, kann die Bauaufsicht die Zustimmung des Eigentümers verlangen.
Die Nachbarn werden im Verfahren beteiligt (§ 70 BbgBO). Wenn Abweichungen nötig sind, ist deren Zustimmung wichtig.
Die Bauvorlagen müssen in der Regel von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden (§ 65 BbgBO). Für kleinere Vorhaben gelten Ausnahmen. Ob Ihr Anbau darunter fällt, klären Sie am besten mit Architekt:innen oder Bauplaner:innen.
Was passiert, wenn Sie Ihren Wintergarten in Brandenburg ohne Baugenehmigung errichten?
Wer in Brandenburg einen genehmigungspflichtigen Wintergarten ohne Baugenehmigung errichtet, ändert oder nutzt, begeht laut Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) § 85 eine Ordnungswidrigkeit. Das gilt auch dann, wenn Sie den Bau nicht absichtlich ohne Genehmigung planen, sondern schlicht eine Genehmigung übersehen haben. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde.
Die möglichen Folgen im Überblick:
Geldbuße: Die Behörde kann ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro verhängen.
Nutzungsuntersagung: Die Behörde kann die Nutzung des Wintergartens untersagen, wenn er im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.
Versiegelung: Setzen Sie die Nutzung trotz einer bestandskräftigen oder sofort vollziehbaren Untersagung fort, kann die Behörde den Anbau versiegeln.
Beseitigung: Die Behörde kann den Rückbau ganz oder teilweise anordnen. Das ist jedoch nachrangig: Es muss sich zuvor zeigen, dass sich rechtmäßige Zustände nicht auf andere Weise herstellen lassen.
Der Rückbau ist also nicht der erste Schritt. Häufig lässt sich der Wintergarten nachträglich genehmigen oder so anpassen, dass er den Vorschriften entspricht. Eine Garantie für eine nachträgliche Genehmigung gibt es jedoch nicht. Wer unsicher ist, sollte deshalb vor dem Bau klären, ob eine Genehmigung nötig ist.
Baugenehmigungen für Wintergärten in anderen Bundesländern
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Häufig gestellte Fragen
Ist ein Kaltwintergarten in Brandenburg genehmigungspflichtig?
In Brandenburg ist ein Kaltwintergarten nur genehmigungspflichtig, wenn er nicht als verfahrensfrei gilt. Verfahrensfrei ist ein unbeheizter Wintergarten, wenn er eine Grundfläche von höchstens 20 m² und einen Brutto-Rauminhalt von höchstens 75 m³ hat und vor der Außenwand eines Wohngebäudes steht. Größere Kaltwintergärten benötigen demnach eine Baugenehmigung.
Ist ein freistehender Wintergarten in Brandenburg genehmigungspflichtig?
Ja, freistehende Wintergärten sind in Brandenburg genehmigungspflichtig. Die Verfahrensfreiheit gilt nur für Wintergärten, die vor der Außenwand eines Wohngebäudes errichtet werden. Ein freistehender Wintergarten fällt deshalb nicht darunter. Eine Ausnahme kann jedoch vorliegen, wenn eine andere Verfahrensfreiheit, etwa für kleine Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³ außerhalb des Außenbereichs, greift. Ein beheizter oder bewohnbarer Glasanbau gilt jedoch in der Regel als Aufenthaltsraum und fällt nicht darunter.
Was gilt bei denkmalgeschützten Gebäuden und Wintergärten in Brandenburg?
Beim Bau eines Wintergartens an einem denkmalgeschützten Gebäude gilt in Brandenburg zusätzlich das Denkmalschutzgesetz (BbgDSchG). Ein Wintergarten am Denkmal braucht demnach immer eine denkmalrechtliche Erlaubnis, auch wenn er bauordnungsrechtlich verfahrensfrei wäre. Sie wird in der Regel zusammen mit der Baugenehmigung erteilt. Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn der Anbau denkmalverträglich ausgeführt wird (§ 9 Abs. 2 BbgDSchG).
Welche Abstandsflächen muss ein Wintergarten in Brandenburg zum Nachbarn einhalten?
Die Abstandsflächen für Wintergärten in Brandenburg sind in § 6 Abs. 5 BbgBO festgelegt: Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt 0,4 der Wandhöhe, jedoch mindestens 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten genügen 0,2 der Wandhöhe, jedoch mindestens 3 Meter. Für einen Wintergarten gibt es eine Erleichterung gemäß § 6 Abs. 6 Nr. 2 BbgBO. Diese gilt, wenn der Wintergarten höchstens 5 Meter breit ist, nicht mehr als ein Drittel der Außenwandbreite einnimmt, höchstens zwei Geschosse umfasst, höchstens 3 Meter vorsteht und mindestens 2 Meter von der Nachbargrenze entfernt ist. In diesem Fall bleibt er bei der Abstandsfläche unberücksichtigt.
Kann mein Nachbar den Wintergartenbau in Brandenburg verbieten?
Die Nachbarn können einen Wintergartenbau in Brandenburg nicht einfach so verbieten. Im Genehmigungsverfahren werden Nachbarn beteiligt (§ 70 BbgBO). Ihre Einwände sind aber nur dann erheblich, wenn sie eine Vorschrift betreffen, die dem Schutz der Nachbarn dient, etwa die Abstandsflächen. Ob und wie das im Einzelfall greift, sollte vor Baubeginn geklärt werden.
