Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel – Was Hauskäufer und Erben wissen müssen

Warum gibt es Sanierungspflichten?

Sanierungspflichten sind gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen, mit denen die Energieeffizienz bestehender Gebäude verbessert werden soll. Sie sollen den Energieverbrauch reduzieren, den CO₂-Ausstoß senken und damit einen Beitrag zu den Klimaschutzzielen der Regierung leisten. Gleichzeitig sollen durch energetische Sanierungen die Vorgaben der EU erfüllt werden: Bis 2030 wird eine Reduktion des Energieverbrauchs im Wohngebäudebestand um 16 Prozent gegenüber 2020 angestrebt, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Konkrete Umsetzungsmaßnahmen sind im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) definiert, das im Juli 2026 das alte Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat.

Wann greift die Sanierungspflicht bei einem Eigentumswechsel?

Eine Sanierungspflicht kann bei einem Eigentümerwechsel insbesondere für bestimmte Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen relevant werden. Nach § 35 GModG gilt für diese Gebäude: Hat der bisherige Eigentümer eine Wohnung bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, muss der neue Eigentümer die vorgeschriebene Dämmung innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang nachholen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für größere Wohngebäude gelten die Nachrüstpflichten grundsätzlich unabhängig von einem Eigentümerwechsel. Auch bei anderen Eigentumsformen, etwa Eigentumswohnungen, ist daher zwischen den gesetzlichen Pflichten des jeweiligen Eigentümers und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.

Bei einem Eigentumswechsel haben neue Eigentümer:innen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang Zeit, die vorgeschriebenen Maßnahmen umzusetzen.

Sanierungspflicht bei umfangreichen Renovierungen

Neben der Sanierungspflicht beim Hauskauf oder einem anderen Eigentumswechsel kann sie auch bei größeren Umbau- oder Renovierungsarbeiten zum Tragen kommen. Das betrifft folgende Fälle:

• wenn mehr als 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden (§ 36 GModG).

• wenn es eine Nutzungsänderung gibt – etwa bei einem Umbau eines bisher unbeheizten Dachbodens zu beheiztem Wohnraum.

In diesen Fällen müssen die erneuerten oder veränderten Bauteile die aktuellen energetischen Anforderungen des GModG erfüllen.

Welche Sanierungspflichten gelten bei einem Eigentümerwechsel laut GModG?

Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 35 GModG)

Das GModG schreibt nach einem Eigentümerwechsel eines Wohngebäudes die Dämmung der obersten Geschossdecke vor, sofern sie an einen unbeheizten Dachraum grenzt und nicht bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllt. Gleiches gilt für Nichtwohngebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 °C beheizt werden.

Statt der obersten Geschossdecke kann auch das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden. In beiden Fällen darf der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der Bauteile höchstens 0,24 W/(m²·K) betragen. Das gilt sowohl für waagerechte Decken als auch für geneigte Dachflächen. Die notwendige Dämmstoffdicke hängt vom verwendeten Material ab – bei Mineralwolle liegt sie in der Praxis bei etwa 14 cm, bei PUR-Hartschaum bei rund 10 cm.

Zertifizierte Energieberater:innen können zunächst prüfen, ob eine nachträgliche Dämmung tatsächlich nötig ist, und die wirtschaftlich und energetisch sinnvollste Lösung empfehlen. Sie sind auch die richtigen Ansprechpartner:innen für die spätere Erstellung eines Energieausweises.

Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren

Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen laut § 69 GModG gedämmt sein, um Wärmeverluste in den Leitungen zu minimieren. Ungedämmte Leitungen müssen daher nachträglich isoliert werden. Wechseln die Eigentumsverhältnisse, müssen Sie den Zustand der Rohrdämmung überprüfen und gegebenenfalls nachrüsten.

Die notwendige Dämmstärke ist in Anlage 8 GModG geregelt und hängt vom Rohrdurchmesser ab. Bei Leitungen mit einem Innendurchmesser von mehr als 35 Millimetern bis zu 100 Millimetern muss die Dämmschicht zum Beispiel dem Innendurchmesser entsprechen.

Keine Austauschpflicht mehr für alte Heizkessel

Der frühere § 72 GEG zum Betriebsverbot für alte Öl- und Gasheizungen wurde ersatzlos gestrichen. Mit dem neuen GModG gibt es keine gesetzliche Pflicht mehr, eine funktionierende Heizung innerhalb von zwei Jahren nach dem Hauskauf auszutauschen – unabhängig davon, wie alt der Kessel ist. Wenn Sie sich dennoch freiwillig für den Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung entscheiden, müssen Sie ab 2029 die sogenannte „Biotreppe“ beachten. Diese schreibt vor, dass dem fossilen Brennstoff ein stetig steigender Anteil an klimaneutralen Brennstoffen wie Biogas oder Bioöl beigemischt werden muss – beginnend bei 10 Prozent ab 2029. Die Pflicht zur Energieberatung vor dem Einbau ist im neuen Gesetz entfallen.

Welche Ausnahmen von der Sanierungspflicht gibt es?

Auch wenn die gesetzliche Sanierungspflicht für alte Häuser im GModG festgeschrieben ist, kann es bei einem Eigentümerwechsel Ausnahmen geben. In diesen Fällen können Sie von der Pflicht befreit sein:

• Beim Erben von Immobilien entfällt die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs, wenn die Erb:innen bereits vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben. Bei Mehrfamilienhäusern gilt diese Ausnahmeregelung nicht.

• Eine Befreiung ist auch aus wirtschaftlichen Gründen möglich – etwa, wenn die Sanierung finanziell nicht zumutbar ist oder sich die Kosten voraussichtlich nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch Energieeinsparungen rechnen.

• Bei denkmalgeschützten Gebäuden wird gemeinsam mit der Denkmalschutzbehörde geprüft, welche Maßnahmen energetisch sinnvoll und denkmalgerecht zugleich sind. Wenn die Sanierungsmaßnahmen das Erscheinungsbild oder die Substanz wesentlich beeinträchtigen würden, kann eine Ausnahme genehmigt werden.

• Beim Kauf oder Erbe einer einzelnen Eigentumswohnung besteht keine unmittelbare individuelle Sanierungspflicht. Entscheidungen über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum – wozu zum Beispiel Dach, Fassade und zentrale Heizungsanlagen zählen – werden von der Eigentümergemeinschaft getroffen. Als Wohnungseigentümer:in müssen Sie sich an beschlossenen Maßnahmen finanziell beteiligen.

Tipps für Hauskäufer:innen und Neu-Eigentümer:innen

1. Prüfen Sie, ob Ihr Haus sanierungspflichtig ist

• Stellen Sie fest, wann das Gebäude gebaut wurde: Ist es vor 2002 errichtet worden, ist es möglich, dass Sie laut Gebäudemodernisierungsgesetz von der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel betroffen sind.

• Informieren Sie sich über Ausnahmen: Wenn Sie zum Beispiel vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben oder wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, kann die Sanierungspflicht entfallen.

• Sehen Sie alte Rechnungen durch: Nachweise über bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen liefern wichtige Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes.

• Prüfen Sie den Energieausweis: Bei einem Hauskauf ist ein Energieausweis Pflicht. Er zeigt den aktuellen energetischen Stand.

• Holen Sie kompetente Beratung ein: Zertifizierte Energieberater:innen prüfen den energetischen Zustand des Hauses und empfehlen Ihnen Maßnahmen, um die aktuellen energetischen Mindestanforderungen zu erfüllen.

2. Nutzen Sie Fördermöglichkeiten und finanzielle Unterstützung bei der Sanierung

Bei der Umsetzung einer energetischen Sanierung sind Sie nicht auf sich allein gestellt: Um Anreize zum Energiesparen zu schaffen, unterstützt der Staat energetische Sanierungen mit attraktiven Förderprogrammen. Derzeit gibt es zwischen 30 und 80 Prozent Förderung für den Heizungstausch. Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, wozu eine Dachdämmung zählt, beteiligt sich der Staat mit 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Wenn die Maßnahme Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) ist, erhöht sich die Förderung auf 20 Prozent.

3. Planen Sie den Ablauf der Sanierungsmaßnahmen

• Beginnen Sie damit, unter Zuhilfenahme eines Energieberaters oder einer Energieberaterin zu ermitteln, welche Bauteile und Anlagen von der Sanierungspflicht betroffen sind und in welchem Zustand sie sich befinden.

• In der Beratung erfahren Sie auch, in welcher Reihenfolge die Maßnahmen sinnvoll umgesetzt werden sollten.

• Gemeinsam mit Fachfirmen lassen sich daraufhin realistische Zeit- und Kostenpläne erstellen.

• Prüfen Sie gleichzeitig, welche Fördermittel für Ihre Maßnahmen infrage kommen, und stellen Sie die Anträge vor Beginn der Arbeiten. Fachfirmen können Sie dabei unterstützen.

• Eine sorgfältige Dokumentation aller Maßnahmen hilft, die gesetzlichen Vorgaben nachzuweisen und spätere Rückfragen zu vermeiden.

4. Finden Sie passende Fachfirmen mit Aroundhome

Passende Handwerksbetriebe für die Umsetzung Ihrer Sanierungsmaßnahmen finden Sie bei Aroundhome. Sie erhalten kostenlos und unverbindlich bis zu drei Angebote von verfügbaren Fachfirmen aus Ihrer Nähe. Regionale Fachfirmen können Besichtigungen, Beratung und Arbeiten häufig kurzfristiger durchführen als überregionale.