Immobilienpreise 2025
Steigen die Immobilienpreise wieder? In den letzten Monaten sah die Entwicklung je nach Region unterschiedlich aus. Wir zeigen Ihnen, wie sich die Preise für Häuser und Wohnungen verändert haben, welche Faktoren es dabei gibt und welche Ursachen die Preisentwicklung hat.
Immobilienpreisentwicklung in den Großstädten
Die Immobilienpreisentwicklung kann sich je nach Region deutlich vom jeweiligen Landesdurchschnitt unterscheiden. Hohe Angebotspreise gibt es immer noch vorrangig in den Metropolregionen und Großstädten. Vom zweiten zum dritten Quartal 2025 gab es jedoch mehr Preisrückgänge als -aufschwünge.
Höhere Angebotspreise bei Häusern wurden in Hamburg und München verzeichnet.
Bei den Eigentumswohnungen gab es in Hamburg und Köln geringe Preisanstiege.
Die größten Preisrückgänge bei Häusern gab es in Stuttgart, gefolgt von Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf.
In Berlin haben sich die Hauspreise zum Vorquartal nicht verändert.
Eigentumswohnungen wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, München und Stuttgart günstiger angeboten.
So sah die Entwicklung der Median-Angebotspreise in den sieben größten Städten Deutschlands vom zweiten zum dritten Quartal 2025 aus:
| Tabellenüberschriften | Median-Häuserpreis* | Änderung zu Q2/2025* | Median-Wohnungspreis* | Änderung zu Q2/2025* |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 5.000 €/m² | 0% | 5.678 €/m² | -1.4% |
| Düsseldorf | 5.448 €/m² | -2.1% | 4.800 €/m² | -1.2% |
| Frankfurt am Main | 5.413 €/m² | -4.5% | 6.140 €/m² | -7.1% |
| Hamburg | 5.310 €/m² | +1.1% | 6.207 €/m² | +0.5% |
| Köln | 4.641 €/m² | -3.7% | 4.901 €/m² | +0.4% |
| München | 8.814 €/m² | +0.7% | 8.620 €/m² | -0.8% |
| Stuttgart | 5.173 €/m² | -11.6% | 4.592 €/m² | -1.9% |
Aktuelle Immobilienpreise in den Bundesländern
Anhand folgender Tabelle sehen Sie nicht nur die aktuellen durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in den deutschen Bundesländern, sondern auch die jeweilige Preisentwicklung innerhalb der letzten sechs Monate.
In dieser Zeit haben sich die Wohnungspreise in allen Bundesländern erhöht. Die stärksten durchschnittlichen Preissteigerungen konnten in dieser Zeit Bremen, Mecklenburg-Vorpommern und das Saarland verzeichnen. Die geringsten Preisanstiege gab es in Thüringen, Baden-Württemberg und Bayern.
Die Kaufpreise für Häuser sind mit Ausnahme von drei Bundesländern ebenfalls überall gestiegen, am stärksten in Bremen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt. Rückgänge im Preis gab es nur in Berlin, Hamburg und Thüringen.
| Tabellenüberschriften | ⌀ Wohnungspreise* | Änderung zu 02/2025* | ⌀ Häuserpreise* | Änderung zu 02/2025* |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3.543 €/m² | +1,3 % | 3.412 €/m² | +0,8 % |
| Bayern | 4.376 €/m² | +1,6 % | 3.634 €/m² | +0,5 % |
| Berlin | 4.873 €/m² | +2,3 % | 4.512 €/m² | -0,5 % |
| Brandenburg | 2.658 €/m² | +4,4 % | 2.482 €/m² | +1,8 % |
| Bremen | 3.148 €/m² | +6,0 % | 2.778 €/m² | +5,1 % |
| Hamburg | 5.949 €/m² | +3,1 % | 5.052 €/m² | -1,0 % |
| Hessen | 3.430 €/m² | +2,0 % | 2.853 €/m² | +1,3 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 2.663 €/m² | +5,6 % | 1.928 €/m² | +3,4 % |
| Niedersachsen | 2.552 €/m² | +3,3 % | 2.118 €/m² | +1,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 2.739 €/m² | +1,9 % | 2.826 €/m² | +1,8 % |
| Rheinland-Pfalz | 2.638 €/m² | +4,0 % | 2.370 €/m² | +1,1 % |
| Saarland | 2.048 €/m² | +4,6 % | 1.801 €/m² | +0,6 % |
| Sachsen | 1.730 €/m² | +2,8 % | 1.774 €/m² | +0,9 % |
| Sachsen-Anhalt | 1.544 €/m² | +2,6 % | 1.435 €/m² | +1,9 % |
| Schleswig-Holstein | 3.359 €/m² | +1,7 % | 2.922 €/m² | +1,0 % |
| Thüringen | 1.680 €/m² | +1,3 % | 1.507 €/m² | -1,2 % |
Ursachen der Immobilienpreisentwicklung
Wie kommt es eigentlich zu den aktuellen Preisen auf dem Wohnungsmarkt? Die Situation auf dem Immobilienmarkt und die Entwicklung der Immobilienpreise werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst.
Leitzinsentwicklung
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen zwischen Juli 2022 und September 2023 in 10 Schritten auf 4,50 % erhöht. Dieses Plateau wurde bis Juni 2024 beibehalten und seitdem acht Mal gesenkt. Der Hauptrefinanzierungssatz, der sich indirekt auch auf die Bauzinsen auswirkt, beträgt dadurch aktuell 2,15 %.
Bauzinsen
Der durchschnittliche Bauzins für zehnjährige Darlehen liegt derzeit bei durchschnittlich 3,6 %. Für die nächsten Wochen erwartet ein Großteil der Expert:innen ein gleichbleibendes Zinsniveau. Für die kommenden 6 bis 12 Monate wird jedoch ein Anstieg auf bis zu 4 % prognostiziert. Das könnte die Nachfrage kurzfristig erhöhen, da viele Käufer:innen ihre Kaufentscheidungen aus Sorge vor höheren Zinsen vorziehen. Die Preise könnten dadurch leicht steigen.
Allgemeine Wirtschaftslage
Das Wirtschaftswachstum in Deutschland ist 2024 das zweite Jahr in Folge rückläufig gewesen. Für das Jahr 2025 reichen die Prognosen für das Bruttoinlandsprodukt (BIP) aktuell von +0,1 bis +0,2 %. Damit wäre die Rezession der letzten beiden Jahre zwar überwunden, Deutschland bliebe beim Wirtschaftswachstum aber das Schlusslicht in Europa.
Inflation
Im August 2025 lag die Inflationsrate bei +2,2 %. Damit ist sie erstmals seit Dezember 2024 wieder leicht gestiegen, befindet sich aber immer noch auf moderatem Niveau. Energie ist nach wie vor teurer als vor Beginn des Ukrainekriegs, im August war sie insgesamt aber 2,4 % günstiger als im Vorjahresmonat. Dienstleistungen waren dagegen 3,1 % teurer. Ein hohes Niveau bei der Inflationsrate sorgt dafür, dass die Menschen sich bei gleichem Gehalt weniger leisten können, da die Gehälter nicht im gleichen Tempo steigen. Das macht die Investition in Immobilien schwieriger.
Unsicherheiten
Die politische Lage ist durch den Krieg in der Ukraine immer noch angespannt und sie wirkt sich insbesondere wegen der Energiepreise auf alle Wirtschaftsbereiche aus. Auch gibt es innerpolitische Unsicherheiten, weil die Bundesregierung ihre langfristige Strategie in zentralen Belangen wie der Energiewende noch nicht konkretisiert hat. Die zukünftige Entwicklung von Förderprogrammen und regulatorischen Rahmenbedingungen ist für Marktteilnehmer:innen aktuell nur schwer vorhersehbar. Solche Unsicherheitsfaktoren können die Bereitschaft zu großen Investitionen ausbremsen.
Einflussfaktoren auf den Preis einer Immobilie
Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich im Vorfeld gründlich informieren und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland beobachten – nur so ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktpreises möglich. Banken, Makler:innen, einschlägige Magazine sowie Onlineportale bieten Informationen über die örtlichen Immobilienpreise. Der Wert einer Immobilie – egal ob Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung – wird dabei auch unabhängig von der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Situation von verschiedenen Faktoren bestimmt:
Wertsteigernde Faktoren
- gute Infrastruktur, wie die Nähe zu Schulen und Freizeiteinrichtungen
- nachgefragte Lage, beispielsweise stadtnah oder in bestimmten Bezirken
- gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- Modernisierungsmaßnahmen, wie Wärmedämmung oder Fenstertausch
- qualitativ hochwertige Baustruktur
Wertmindernde Faktoren
- hohes Alter der Immobilie, insbesondere bei Sanierungsbedarf
- hoher Lärmpegel der Umgebung
- Altlasten, z. B. eine Verseuchung des Bodens
- nachträglicher Bau einer Schnellstraße oder eines Flughafens in der Nähe
- Ausweisung als Naturschutzgebiet, da damit häufig ein Bauverbot einhergeht
Prognose: Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln?
Für die kommenden Jahre wird gemeinhin von einer Stabilisierung des Immobilienmarkts und leichten Preissteigerungen ausgegangen. Verlässliche Prognosen bleiben jedoch schwierig, da die Marktlage unter anderem von regionalen Angebots- und Nachfrageschwankungen, der Zinspolitik und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt.
Der Wohnatlas 2025 der Postbank macht unter den Städten und Regionen mit der voraussichtlich höchsten Preisentwicklung bis 2035 Leipzig als Spitzenreiter aus. Prognostiziert wird dort ein durchschnittliches reales Preiswachstum von jährlich +1,9 %. Auch das Umland von Berlin kann mit stärkeren Preissteigerungen rechnen: Für die Landkreise Barnim und Oberhavel wird ein jährlicher Zuwachs von +1,3 % erwartet, für die Landkreise Teltow-Fläming und Dahme-Spreewald sind es +1,2 %. Ebenso hohe Zuwachsraten werden für Konstanz im Süden Deutschlands sowie Harburg und das Herzogtum Lauenburg im Großraum Hamburg prognostiziert.
Demgegenüber stehen Regionen, in denen die Immobilienpreise voraussichtlich sinken werden. Für Sachsen-Anhalt rechnet der Wohnatlas mit einem durchschnittlichen Rückgang von 0,4 % pro Jahr, für Thüringen sind es -0,2 % und für Sachsen -0,1 %. Die Hauptgründe dafür sind ein deutlicher Bevölkerungsrückgang, eine überdurchschnittlich alternde Gesellschaft sowie eine schwächere wirtschaftliche Entwicklung.
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Häufig gestellte Fragen
Steigen die Immobilienpreise wieder?
Bist 2035 rechnet der Wohnatlas der Postbank mit steigenden Immobilienpreisen in wachstumsstarken Regionen mit Bevölkerungszuwachs, guter wirtschaftlicher Entwicklung und attraktiver Lage. Zu den Städten und Landkreisen mit den höchsten jährlichen Preisanstiegen zählen laut Prognose Leipzig, das Hamburger und Berliner Umland und die Bodenseeregion. Dagegen wird in strukturschwächeren Gebieten, vor allem in Teilen Ostdeutschlands, mit sinkenden Preisen gerechnet.
Ist die Kaufbereitschaft bei Immobilieninteressent:innen aktuell groß?
Wer sich aktuell für einen Immobilienkauf interessiert, findet gute Bedingungen vor. Momentan werden für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung etwa 3,6 % Zinsen fällig. Während sie kurzfristig stabil bleiben sollen, wird innerhalb der nächsten 6 bis 12 Monate mit einem Anstieg der Bauzinsen auf bis zu 4 % gerechnet. Die Sorge vor einer höheren Zinsbelastung könnte die Nachfrage kurzfristig erhöhen.
Wie viele Menschen leben in ihrer eigenen Immobilie?
Nach den Auswertungen des Zensus 2022 gibt es in Deutschland etwa 17,8 Millionen Wohnungen, die von den Eigentümer:innen selbst bewohnt werden. Im Vergleich zum Jahr der letzten Zensuserhebung 2011 ist die Wohneigentumsquote um 0,9 Prozentpunkte zurückgegangen und liegt nun bei etwa 44 Prozent. Spitzenreiter ist das Saarland mit über 60 Prozent, Berlin bildet mit etwa 17 Prozent das Schlusslicht.