Immobilienpreise 2026
Steigen die Immobilienpreise wieder? In den letzten Monaten sah die Entwicklung je nach Region unterschiedlich aus. Wir zeigen Ihnen, wie sich die Preise für Häuser und Wohnungen verändert haben, welche Faktoren es dabei gibt und welche Ursachen die Preisentwicklung hat.
Immobilienpreisentwicklung in den Großstädten
Die Immobilienpreisentwicklung kann sich je nach Region deutlich vom jeweiligen Landesdurchschnitt unterscheiden. Hohe Angebotspreise gibt es immer noch vorrangig in den Metropolregionen und Großstädten. Vom ersten zum zweiten Quartal 2026 gab es jedoch mehr Preisaufschwünge als Rückgänge.
Höhere Angebotspreise bei Häusern verzeichneten alle Top-7-Städte in Deutschland.
Die mit Abstand größten Preissprünge gab es sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen in Düsseldorf.
Bei den Eigentumswohnungen gab es außerdem in Berlin und Hamburg Preisanstiege.
Preisrückgänge bei Wohnungen gab es in Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart.
So sah die Entwicklung der Median-Angebotspreise in den sieben größten Städten Deutschlands vom ersten zum zweiten Quartal 2026 aus:
| Tabellenüberschriften | Median-Häuserpreis* | Änderung zu Q4/2025* | Median-Wohnungspreis* | Änderung zu Q4/2025* |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 4.952 €/m² | +1.4% | 5.721 €/m² | +0.5% |
| Düsseldorf | 5.822 €/m² | +8.6% | 4.915 €/m² | +3.5% |
| Frankfurt am Main | 5.559 €/m² | +4.9% | 6.257 €/m² | -2.9% |
| Hamburg | 5.463 €/m² | +1.6% | 6.465 €/m² | +1.7% |
| Köln | 4.905 €/m² | +4.8% | 4.938 €/m² | -1.2% |
| München | 8.431 €/m² | +1% | 8.768 €/m² | -0.3% |
| Stuttgart | 5.578 €/m² | +4.6% | 4.708 €/m² | -2.5% |
Aktuelle Immobilienpreise in den Bundesländern
Anhand folgender Tabelle sehen Sie nicht nur die aktuellen durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in den deutschen Bundesländern, sondern auch die jeweilige Preisentwicklung innerhalb der letzten sechs Monate.
In dieser Zeit haben sich die Häuserpreise in allen Bundesländern erhöht. Die stärksten durchschnittlichen Preissteigerungen konnten in dieser Zeit Bremen, Sachsen-Anhalt und Niedersachsen verzeichnen. Die geringsten Preisanstiege gab es in Berlin, Thüringen, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz.
Die Kaufpreise für Wohnungen sind mit Ausnahme von Brandenburg ebenfalls überall gestiegen, am stärksten in Schleswig-Holstein, Thüringen und Sachsen-Anhalt. Die geringsten Preissteigerungen gab es in Sachsen, Bayern und Baden-Württemberg.
| Tabellenüberschriften | ⌀Häuserpreise* | Änderung zu 08/2025* | ⌀Wohnungspreise* | Änderung zu 08/2025* |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3.443 €/m² | +1,0 % | 3.597 €/m² | +1,6 % |
| Bayern | 3.674 €/m² | +1,2 % | 4.415 €/m² | +2,0 % |
| Berlin | 4.757 €/m² | +3,9 % | 4.819 €/m² | -1,2 % |
| Brandenburg | 2.540 €/m² | +1,2 % | 2.726 €/m² | +1,4 % |
| Bremen | 2.762 €/m² | +3,0 % | 2.758 €/m² | -1,3 % |
| Hamburg | 5.282 €/m² | +2,5 % | 6.017 €/m² | +3,3 % |
| Hessen | 2.888 €/m² | +0,6 % | 3.453 €/m² | +1,4 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 1.925 €/m² | -0,8 % | 2.655 €/m² | -0,6 % |
| Niedersachsen | 2.179 €/m² | +1,8 % | 2.612 €/m² | +1,1 % |
| Nordrhein-Westfalen | 2.881 €/m² | +2,0 % | 2.805 €/m² | +3,1 % |
| Rheinland-Pfalz | 2.384 €/m² | +0,5 % | 2.700 €/m² | +0,6 % |
| Saarland | 1.819 €/m² | +3,4 % | 2.073 €/m² | +3,2 % |
| Sachsen | 1.779 €/m² | +1,1 % | 1.784 €/m² | +1,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 1.444 €/m² | +2,5 % | 1.619 €/m² | +1,9 % |
| Schleswig-Holstein | 2.944 €/m² | +0,1 % | 3.448 €/m² | +2,1 % |
| Thüringen | 1.511 €/m² | +2,1 % | 1.743 €/m² | +2,6 % |
Ursachen der Immobilienpreisentwicklung
Wie kommt es eigentlich zu den aktuellen Preisen auf dem Wohnungsmarkt? Die Situation auf dem Immobilienmarkt und die Entwicklung der Immobilienpreise werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst.
Leitzinsentwicklung
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen zwischen Juli 2022 und September 2023 in zehn Schritten auf 4,50 Prozent erhöht. Dieses Plateau wurde bis Juni 2024 beibehalten und in der Folge acht Mal gesenkt. Nach einer längeren Zinspause erhöhte die EZB die Leitzinsen im Juni und September 2026 erneut. Aktuell liegt der Hauptrefinanzierungssatz, der sich indirekt auch auf die Bauzinsen auswirkt, bei 2,65 Prozent.
Bauzinsen
Der Bauzins für zehnjährige Darlehen liegt laut Interhyp derzeit bei durchschnittlich 4,45 Prozent. Für die nächsten Wochen erwartet ein Großteil der Expert:innen ein etwa gleichbleibendes Zinsniveau. Die Einschätzungen für den weiteren Jahresverlauf gehen allerdings auseinander: Auf Prognosen für steigende, gleichbleibende und sinkenden Zinsen entfallen jeweils etwa 33 Prozent. Die gestiegenen Bauzinsen dämpfen bereits die Nachfrage und könnten dadurch auch die Immobilienpreise unter Druck setzen.
Allgemeine Wirtschaftslage
Das Wirtschaftswachstum in Deutschland ist 2023 und 2024 rückläufig gewesen, 2025 gab es schließlich ein geringes Plus von 0,2 Prozent. Für das laufende Jahr hat die Bundesregierung ihre Prognose kürzlich angehoben: Statt der 0,5 Prozent vom Frühjahr wird nun ein Plus von 1,3 Prozent beim Bruttoinlandsprodukt (BIP) erwartet. Damit läge Deutschland 2026 voraussichtlich über dem Durchschnitt des Euroraums und der EU. Für das kommende Jahr liegt die Prognose aktuell bei einem Wachstum von 1,1 Prozent, für 2028 bei 0,6 Prozent.
Inflation
Im September 2026 wird die Inflationsrate voraussichtlich bei +3,3 Prozent liegen. Damit würde sie bereits das dritte Mal in Folge wieder steigen und sich weiter von dem erwünschten 2,0-Prozent-Wert entfernen. Hauptverantwortlich für diese Entwicklung sind die gestiegenen Energiepreise in Folge des Iran-Kriegs: Im August lagen sie 10,5 Prozent über dem Vorjahreswert. Waren und Dienstleistungen verteuerten sich um 3,0 bzw. 2,8 Prozent. Ein hohes Niveau bei der Inflationsrate sorgt dafür, dass die Menschen sich bei gleichem Gehalt weniger leisten können, da die Gehälter nicht im gleichen Tempo steigen. Das macht die Investition in Immobilien schwieriger.
Einflussfaktoren auf den Preis einer Immobilie
Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich im Vorfeld gründlich informieren und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland beobachten – nur so ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktpreises möglich. Banken, Makler:innen, einschlägige Magazine sowie Onlineportale bieten Informationen über die örtlichen Immobilienpreise. Der Wert einer Immobilie – egal ob Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung – wird dabei auch unabhängig von der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Situation von verschiedenen Faktoren bestimmt:
Wertsteigernde Faktoren
- gute Infrastruktur, wie die Nähe zu Schulen und Freizeiteinrichtungen
- nachgefragte Lage, beispielsweise stadtnah oder in bestimmten Bezirken
- gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- Modernisierungsmaßnahmen, wie Wärmedämmung oder Fenstertausch
- qualitativ hochwertige Baustruktur
Wertmindernde Faktoren
- hohes Alter der Immobilie, insbesondere bei Sanierungsbedarf
- hoher Lärmpegel der Umgebung
- Altlasten, z. B. eine Verseuchung des Bodens
- nachträglicher Bau einer Schnellstraße oder eines Flughafens in der Nähe
- Ausweisung als Naturschutzgebiet, da damit häufig ein Bauverbot einhergeht
Prognose: Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln?
Für 2026 wird im bundesweiten Durchschnitt von Preissteigerungen von etwa 3 Prozent ausgegangen. Verlässliche Prognosen bleiben jedoch schwierig, da die Marktlage unter anderem von regionalen Angebots- und Nachfrageschwankungen, der Zinspolitik und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt.
Der Wohnatlas 2026 der Postbank macht unter den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten 51 Regionen mit besonders guten Aussichten auf Preissteigerungen bis zum Jahr 2035 aus. Darunter grenzt etwa die Hälfte direkt an eine der sieben größten Städte. Bei den Städten und Regionen mit der voraussichtlich höchsten Preisentwicklung bis 2035 macht der Atlas Leipzig als Spitzenreiter aus. Prognostiziert wird dort ein durchschnittliches reales Preiswachstum von jährlich +1,90 Prozent. Auch das Umland von Berlin kann mit stärkeren Preissteigerungen rechnen: Für den Landkreis Barnim wird ein jährlicher Zuwachs von +1,49 Prozent erwartet, gefolgt von den Landkreisen Teltow-Fläming mit 1,40 Prozent und Dahme-Spreewald mit 1,38 Prozent. Daran schließen sich an:
Demgegenüber stehen Regionen, in denen die Immobilienpreise voraussichtlich sinken werden. Für Sachsen-Anhalt rechnet der Wohnatlas mit einem durchschnittlichen Rückgang von 0,5 Prozent pro Jahr, für Thüringen sind es -0,2 Prozent und für Sachsen -0,1 Prozent. Die Hauptgründe dafür sind ein deutlicher Bevölkerungsrückgang, eine überdurchschnittlich alternde Gesellschaft sowie eine schwächere wirtschaftliche Entwicklung.
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Häufig gestellte Fragen
Steigen die Immobilienpreise wieder?
2026 rechnen Expert:innen mit Preisanstiegen von 2 bis 4 % im bundesweiten Durchschnitt. Je nach Region können die Werte jedoch deutlich abweichen. Bis 2035 prognostiziert der Wohnatlas der Postbank steigende Immobilienpreise in wachstumsstarken Regionen mit Bevölkerungszuwachs, guter wirtschaftlicher Entwicklung und attraktiver Lage. Zu den Städten und Landkreisen mit den höchsten jährlichen Preisanstiegen zählen laut der Prognose Leipzig, das Hamburger und Berliner Umland und die Bodenseeregion. Dagegen wird in strukturschwächeren Gebieten, vor allem in Teilen Ostdeutschlands, mit sinkenden Preisen gerechnet.
Ist die Kaufbereitschaft bei Immobilieninteressent:innen aktuell groß?
Die Kaufbereitschaft lässt sich unter anderem daran festmachen, wie viele neue Baukredite vergeben werden. 2025 gab es ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für 2026 werden ähnliche Zahlen wie im vergangenen Jahr erwartet. Wer sich aktuell für einen Immobilienkauf interessiert, findet gute Bedingungen vor. Momentan werden für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung im Schnitt 3,70 % Zinsen fällig. Während sie kurzfristig stabil bleiben sollen, wird innerhalb der nächsten 6 bis 12 Monate mit einem Anstieg der Bauzinsen auf bis zu 4 % oder darüber hinaus gerechnet. Die Sorge vor einer höheren Zinsbelastung könnte die Nachfrage kurzfristig erhöhen.
Wie viele Menschen leben in ihrer eigenen Immobilie?
Nach den Auswertungen des Zensus 2022 gibt es in Deutschland etwa 17,8 Millionen Wohnungen, die von den Eigentümer:innen selbst bewohnt werden. Im Vergleich zum Jahr der letzten Zensuserhebung 2011 ist die Wohneigentumsquote um 0,9 Prozentpunkte zurückgegangen und liegt nun bei etwa 44 Prozent. Spitzenreiter ist das Saarland mit über 60 Prozent, Berlin bildet mit etwa 17 Prozent das Schlusslicht.