Immobilienpreise 2026
Steigen die Immobilienpreise wieder? In den letzten Monaten sah die Entwicklung je nach Region unterschiedlich aus. Wir zeigen Ihnen, wie sich die Preise für Häuser und Wohnungen verändert haben, welche Faktoren es dabei gibt und welche Ursachen die Preisentwicklung hat.
Immobilienpreisentwicklung in den Großstädten
Die Immobilienpreisentwicklung kann sich je nach Region deutlich vom jeweiligen Landesdurchschnitt unterscheiden. Hohe Angebotspreise gibt es immer noch vorrangig in den Metropolregionen und Großstädten. Vom dritten zum vierten Quartal 2025 gab es jedoch mehr Preisaufschwünge als Rückgänge.
Höhere Angebotspreise bei Häusern wurden in Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Stuttgart verzeichnet.
Bei den Eigentumswohnungen gab es in allen Top-7-Städten bis auf Stuttgart Preisanstiege.
Die mit Abstand größten Preissprünge gab es sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen in Frankfurt am Main.
Preisrückgänge bei Häusern gab es in München, gefolgt von Düsseldorf und Berlin.
So sah die Entwicklung der Median-Angebotspreise in den sieben größten Städten Deutschlands vom dritten zum vierten Quartal 2025 aus:
| Tabellenüberschriften | Median-Häuserpreis* | Änderung zu Q4/2025* | Median-Wohnungspreis* | Änderung zu Q4/2025* |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 5.051 €/m² | -0.2% | 5.667 €/m² | +0.4% |
| Düsseldorf | 5.633 €/m² | -0.6% | 4.983 €/m² | +5% |
| Frankfurt am Main | 5.714 €/m² | +8.2% | 6.471 €/m² | +5.4% |
| Hamburg | 5.421 €/m² | +3.9% | 6.239 €/m² | +4% |
| Köln | 4.894 €/m² | +3.9% | 4.978 €/m² | +0.9% |
| München | 8.442 €/m² | -3.2% | 8.659 €/m² | +1.1% |
| Stuttgart | 5.479 €/m² | +1.5% | 4.612 €/m² | -0.6% |
Aktuelle Immobilienpreise in den Bundesländern
Anhand folgender Tabelle sehen Sie nicht nur die aktuellen durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in den deutschen Bundesländern, sondern auch die jeweilige Preisentwicklung innerhalb der letzten sechs Monate.
In dieser Zeit haben sich die Häuserpreise in allen Bundesländern bis auf Mecklenburg-Vorpommern erhöht. Die stärksten durchschnittlichen Preissteigerungen konnten in dieser Zeit Berlin, das Saarland und Bremen verzeichnen. Die geringsten Preisanstiege gab es in Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz und Hessen.
Die Kaufpreise für Wohnungen sind mit Ausnahme von drei Bundesländern ebenfalls überall gestiegen, am stärksten in Hamburg, dem Saarland und Nordrhein-Westfalen. Rückgänge im Preis gab es nur in Bremen, Berlin und Mecklenburg-Vorpommern.
| Tabellenüberschriften | ⌀Häuserpreise* | Änderung zu 08/2025* | ⌀Wohnungspreise* | Änderung zu 08/2025* |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3.443 €/m² | +1,0 % | 3.597 €/m² | +1,6 % |
| Bayern | 3.674 €/m² | +1,2 % | 4.415 €/m² | +2,0 % |
| Berlin | 4.757 €/m² | +3,9 % | 4.819 €/m² | -1,2 % |
| Brandenburg | 2.540 €/m² | +1,2 % | 2.726 €/m² | +1,4 % |
| Bremen | 2.762 €/m² | +3,0 % | 2.758 €/m² | -1,3 % |
| Hamburg | 5.282 €/m² | +2,5 % | 6.017 €/m² | +3,3 % |
| Hessen | 2.888 €/m² | +0,6 % | 3.453 €/m² | +1,4 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 1.925 €/m² | -0,8 % | 2.655 €/m² | -0,6 % |
| Niedersachsen | 2.179 €/m² | +1,8 % | 2.612 €/m² | +1,1 % |
| Nordrhein-Westfalen | 2.881 €/m² | +2,0 % | 2.805 €/m² | +3,1 % |
| Rheinland-Pfalz | 2.384 €/m² | +0,5 % | 2.700 €/m² | +0,6 % |
| Saarland | 1.819 €/m² | +3,4 % | 2.073 €/m² | +3,2 % |
| Sachsen | 1.779 €/m² | +1,1 % | 1.784 €/m² | +1,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 1.444 €/m² | +2,5 % | 1.619 €/m² | +1,9 % |
| Schleswig-Holstein | 2.944 €/m² | +0,1 % | 3.448 €/m² | +2,1 % |
| Thüringen | 1.511 €/m² | +2,1 % | 1.743 €/m² | +2,6 % |
Ursachen der Immobilienpreisentwicklung
Wie kommt es eigentlich zu den aktuellen Preisen auf dem Wohnungsmarkt? Die Situation auf dem Immobilienmarkt und die Entwicklung der Immobilienpreise werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst.
Leitzinsentwicklung
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen zwischen Juli 2022 und September 2023 in zehn Schritten auf 4,50 Prozent erhöht. Dieses Plateau wurde bis Juni 2024 beibehalten und in der Folge acht Mal gesenkt. Seit Juni 2025 liegt der Hauptrefinanzierungssatz, der sich indirekt auch auf die Bauzinsen auswirkt, bei 2,15 Prozent.
Bauzinsen
Der durchschnittliche Bauzins für zehnjährige Darlehen liegt derzeit bei durchschnittlich 3,70 Prozent. Für die nächsten Wochen erwartet ein Großteil der Expert:innen ein gleichbleibendes Zinsniveau. Für die kommenden 6 bis 12 Monate wird jedoch ein Anstieg auf bis zu 4 Prozent oder darüber hinaus prognostiziert. Das könnte die Nachfrage kurzfristig erhöhen, da viele Käufer:innen ihre Kaufentscheidungen aus Sorge vor höheren Zinsen vorziehen. Die Preise könnten dadurch leicht steigen.
Allgemeine Wirtschaftslage
Das Wirtschaftswachstum in Deutschland ist 2023 und 2024 rückläufig gewesen, 2025 gab es schließlich ein geringes Plus von 0,2 Prozent. Für das laufende Jahr hat die Bundesregierung ihre Prognose kürzlich gesenkt: Statt der 1,3 Prozent vom vergangenen Herbst wird nun ein Plus von 1,0 Prozent beim Bruttoinlandsprodukt (BIP) erwartet. Die Wirtschaftsweisen – der fünfköpfige Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland – gehen von einem Wachstum von 0,9 Prozent aus. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern liegt die Bundesrepublik damit deutlich zurück.
Inflation
Im Januar 2026 lag die Inflationsrate bei +2,1 Prozent. Damit ist sie erstmals seit Oktober 2025 wieder leicht gestiegen, befindet sich aber immer noch auf moderatem Niveau. Energie ist nach wie vor teurer als vor Beginn des Ukrainekriegs. Im Januar war sie insgesamt jedoch 1,7 Prozent günstiger als im Vorjahresmonat, bei Haushaltsenergie waren es sogar 3,2 Prozent. Dienstleistungen verteuerten sich dagegen um 3,2 Prozent. Ein hohes Niveau bei der Inflationsrate sorgt dafür, dass die Menschen sich bei gleichem Gehalt weniger leisten können, da die Gehälter nicht im gleichen Tempo steigen. Das macht die Investition in Immobilien schwieriger.
Unsicherheiten
Die politische Lage ist durch den Krieg in der Ukraine noch immer angespannt und die Energiepreise bleiben trotz Rückgängen auf hohem Niveau. Daneben wirkt sich auch die US-Zollpolitik negativ auf die deutsche Wirtschaft aus. Innerpolitisch sind außerdem der anhaltende Fachkräftemangel und Streitigkeiten innerhalb der Regierungskoalition von Bedeutung. Die zukünftige Entwicklung von Förderprogrammen und regulatorischen Rahmenbedingungen ist für Marktteilnehmer:innen aktuell nur schwer vorhersehbar. Solche Unsicherheitsfaktoren bremsen die Bereitschaft zu großen Investitionen aus.
Einflussfaktoren auf den Preis einer Immobilie
Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich im Vorfeld gründlich informieren und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland beobachten – nur so ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktpreises möglich. Banken, Makler:innen, einschlägige Magazine sowie Onlineportale bieten Informationen über die örtlichen Immobilienpreise. Der Wert einer Immobilie – egal ob Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung – wird dabei auch unabhängig von der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Situation von verschiedenen Faktoren bestimmt:
Wertsteigernde Faktoren
- gute Infrastruktur, wie die Nähe zu Schulen und Freizeiteinrichtungen
- nachgefragte Lage, beispielsweise stadtnah oder in bestimmten Bezirken
- gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- Modernisierungsmaßnahmen, wie Wärmedämmung oder Fenstertausch
- qualitativ hochwertige Baustruktur
Wertmindernde Faktoren
- hohes Alter der Immobilie, insbesondere bei Sanierungsbedarf
- hoher Lärmpegel der Umgebung
- Altlasten, z. B. eine Verseuchung des Bodens
- nachträglicher Bau einer Schnellstraße oder eines Flughafens in der Nähe
- Ausweisung als Naturschutzgebiet, da damit häufig ein Bauverbot einhergeht
Prognose: Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln?
Für 2026 wird im bundesweiten Durchschnitt von Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent ausgegangen. Verlässliche Prognosen bleiben jedoch schwierig, da die Marktlage unter anderem von regionalen Angebots- und Nachfrageschwankungen, der Zinspolitik und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt.
Der Wohnatlas 2025 der Postbank macht unter den Städten und Regionen mit der voraussichtlich höchsten Preisentwicklung bis 2035 Leipzig als Spitzenreiter aus. Prognostiziert wird dort ein durchschnittliches reales Preiswachstum von jährlich +1,9 Prozent. Auch das Umland von Berlin kann mit stärkeren Preissteigerungen rechnen: Für die Landkreise Barnim und Oberhavel wird ein jährlicher Zuwachs von +1,3 Prozent erwartet, für die Landkreise Teltow-Fläming und Dahme-Spreewald sind es +1,2 Prozent. Ebenso hohe Zuwachsraten werden für Konstanz im Süden Deutschlands sowie Harburg und das Herzogtum Lauenburg im Großraum Hamburg prognostiziert.
Demgegenüber stehen Regionen, in denen die Immobilienpreise voraussichtlich sinken werden. Für Sachsen-Anhalt rechnet der Wohnatlas mit einem durchschnittlichen Rückgang von 0,4 Prozent pro Jahr, für Thüringen sind es -0,2 Prozent und für Sachsen -0,1 Prozent. Die Hauptgründe dafür sind ein deutlicher Bevölkerungsrückgang, eine überdurchschnittlich alternde Gesellschaft sowie eine schwächere wirtschaftliche Entwicklung.
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Häufig gestellte Fragen
Steigen die Immobilienpreise wieder?
2026 rechnen Expert:innen mit Preisanstiegen von 2 bis 4 % im bundesweiten Durchschnitt. Je nach Region können die Werte jedoch deutlich abweichen. Bis 2035 prognostiziert der Wohnatlas der Postbank steigende Immobilienpreise in wachstumsstarken Regionen mit Bevölkerungszuwachs, guter wirtschaftlicher Entwicklung und attraktiver Lage. Zu den Städten und Landkreisen mit den höchsten jährlichen Preisanstiegen zählen laut der Prognose Leipzig, das Hamburger und Berliner Umland und die Bodenseeregion. Dagegen wird in strukturschwächeren Gebieten, vor allem in Teilen Ostdeutschlands, mit sinkenden Preisen gerechnet.
Ist die Kaufbereitschaft bei Immobilieninteressent:innen aktuell groß?
Die Kaufbereitschaft lässt sich unter anderem daran festmachen, wie viele neue Baukredite vergeben werden. 2025 gab es ein Plus von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für 2026 werden ähnliche Zahlen wie im vergangenen Jahr erwartet. Wer sich aktuell für einen Immobilienkauf interessiert, findet gute Bedingungen vor. Momentan werden für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung im Schnitt 3,70 % Zinsen fällig. Während sie kurzfristig stabil bleiben sollen, wird innerhalb der nächsten 6 bis 12 Monate mit einem Anstieg der Bauzinsen auf bis zu 4 % oder darüber hinaus gerechnet. Die Sorge vor einer höheren Zinsbelastung könnte die Nachfrage kurzfristig erhöhen.
Wie viele Menschen leben in ihrer eigenen Immobilie?
Nach den Auswertungen des Zensus 2022 gibt es in Deutschland etwa 17,8 Millionen Wohnungen, die von den Eigentümer:innen selbst bewohnt werden. Im Vergleich zum Jahr der letzten Zensuserhebung 2011 ist die Wohneigentumsquote um 0,9 Prozentpunkte zurückgegangen und liegt nun bei etwa 44 Prozent. Spitzenreiter ist das Saarland mit über 60 Prozent, Berlin bildet mit etwa 17 Prozent das Schlusslicht.