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Wie ist der Immobilienmarkt in Aachen aktuell aufgestellt?

Für den Immobilienverkauf in Aachen spielt die Lage innerhalb der Stadt eine zentrale Rolle. Unterschiede zwischen den Stadtteilen wirken sich unmittelbar auf Nachfrage und Preis aus.

• Angebotsvolumen: 2024 wurden in Aachen rund 1.673 Kaufangebote für Wohnimmobilien registriert. Der Markt ist damit aktiv und von mehreren Konkurrenzangeboten geprägt.

• Innenstadt und Südviertel: Zum 1. Januar 2025 wurden neue Bodenrichtwerte festgelegt, die im Aachener Südviertel besonders deutlich gestiegen sind. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Innenstadtlagen gelten daher als vergleichsweise wertstabil.

• Randlagen wie Richterich: In Randlagen wie Richterich liegen die Bodenrichtwerte merklich unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Dort sind häufig größere Grundstücke erhältlich als in zentralen Lagen.

• Einfamilienhausgrundstücke: Für Einfamilienhäuser zeigen Auswertungen eine klare Trennung zwischen mittleren und guten Lagen bei den Bodenpreisen. Knappe Flächenreserven und höhere Finanzierungskosten begrenzen zugleich die Neubautätigkeit.

• Gewerbeobjekte: Büro- und Gewerbeimmobilien werden in eigenen Marktanalysen betrachtet. Praxis-, Büro- oder Hallenflächen folgen in Aachen teilweise anderen Nachfragestrukturen als klassische Wohnimmobilien.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufserfolg in Aachen?

Mehrere Rahmenbedingungen beeinflussen, wie sich eine Immobilie in Aachen vermarkten lässt. Dazu gehören Preisniveau, Flächenangebot, Finanzierung und Objektunterlagen.

• Bodenrichtwerte: In der Städteregion Aachen sind die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2025 im Schnitt um etwa 5 bis 10 Prozent gestiegen. Sie dienen als Orientierungsrahmen für die Preisfindung von Gutachter:innen und Makler:innen.

• Flächenknappheit: Bauflächen für Einfamilienhäuser in mittleren und guten Lagen sind begrenzt, was die Nachfrage auf den Bestand lenkt. Das wirkt sich auf Preisniveau und Vermarktungsdauer aus.

• Finanzierungskosten: Steigende Finanzierungskosten reduzieren vielfach die Finanzierungsspielräume von Käufer:innen. Das kann die erzielbaren Kaufpreise und die Nachfrage beeinflussen.

• Energetischer Zustand: Nur etwa 11 Prozent der Eigentümer planen laut Umfrage vor dem Verkauf energieeffizienzsteigernde Maßnahmen. Gleichzeitig gewinnt der energetische Zustand an Bedeutung, da Energieausweise u. a. die Effizienzklasse ausweisen.

• Dokumente und Genehmigungen: Vollständige Bauunterlagen, bestehende Baugenehmigungen und eine klare Nutzungssituation werden in Aachen über die Bauaufsicht dokumentiert. Sie tragen zu Transparenz im Verkaufsprozess bei.

Wie läuft der Verkauf einer Immobilie in Aachen typischerweise ab?

Für einen strukturierten Immobilienverkauf in Aachen ist ein frühzeitig geplanter Ablauf hilfreich. So behalten Sie als Eigentümer:in Zeitplan und Aufgaben im Blick.

1. Unterlagen zusammentragen: Sie sichern Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Wohn- oder Teilungserklärung, Energieausweis sowie Nachweise über Modernisierungen. Für Bestandsimmobilien sind bei der städtischen Bauaufsicht oft Bauakten oder frühere Genehmigungen hinterlegt.

2. Wertermittlung und Preisstrategie: Eine Makler:in oder ein Gutachter bewertet Ihre Immobilie auf Basis von Bodenrichtwerten und Marktberichten für Aachen und leitet eine Preisstrategie ab.

3. Exposé und Vermarktung: Sie erstellen ein Exposé mit Fotos, Grundrissen und Lagebeschreibung und schalten Anzeigen. Neben klassischen Medien kommen in Aachen verstärkt digitale Kanäle mit Online-Exposés und virtuellen Rundgängen zum Einsatz.

4. Interessent:innen betreuen: Sie beantworten Anfragen, organisieren Besichtigungen, klären Rückfragen und prüfen die Bonität ernsthafter Interessent:innen.

5. Kaufvertrag und Notartermin: Eine Notar:in in Aachen entwirft den Kaufvertrag, stimmt ihn mit beiden Seiten ab und beurkundet den Verkauf. Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Objektübergabe mit Protokoll.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sind beim Verkauf in Aachen wichtig?

Beim Verkauf Ihrer Immobilie in Aachen gelten bundesrechtliche Vorgaben, die Sie kennen sollten. Sie betreffen vor allem Steuern, Energieausweis und Vertragsgestaltung.

• Spekulationsfrist: Nach § 23 Einkommensteuergesetz sind Gewinne aus privaten Grundstücksverkäufen in der Regel steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

• Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinn: Ob und in welcher Höhe Einkommensteuer anfällt, hängt u. a. von Haltedauer, Nutzung und Gewinn ab. Ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, hängt vom Einzelfall ab und wird typischerweise im Rahmen einer steuerlichen Beratung geklärt.

• Energieausweis-Pflicht: Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für Wohngebäude einen Energieausweis vor. In Verkaufsanzeigen sind u. a. Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse anzugeben.

• Maklerprovision: Branchenüblich sind Gesamtcourtage-Sätze von rund 7 Prozent des Kaufpreises, die häufig zwischen Käufer:in und Verkäufer:in geteilt werden. Seit 2020 muss die Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen rechtlich ausgewogen zwischen den Vertragsparteien verteilt sein.

• Maklervertrag und Notar: Ein schriftlicher Maklervertrag regelt in der Regel Objektbeschreibung, Provisionshöhe und Laufzeit. Der Eigentumsübergang erfolgt erst durch den notariellen Kaufvertrag und die anschließende Grundbucheintragung.

Gelten in Aachen besondere baurechtliche Vorgaben beim Verkauf?

Beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Aachen spielen lokale baurechtliche Regelungen eine Rolle, insbesondere bei geplanten Umbauten oder Neubauten.

• Bauaufsicht im Gebäudebestand: Die Bauaufsicht der Stadt ist für Baugenehmigungen, Baukontrollen und Bauberatung zuständig. Genehmigte Bauanträge und Abnahmen sind für Kaufinteressent:innen wichtige Unterlagen.

• Stellplatzsatzung und Ablöse: In Aachen gilt seit dem 1. August 2025 eine neue Stellplatzsatzung. Sie regelt, wann für Kfz- und Fahrradstellplätze Ablösebeträge gezahlt werden können; für einen reinen Ablösevertrag fällt z. B. eine Verwaltungsgebühr von 100 Euro an.

• Stellplatznachweise bei Neubaupotenzial: Wenn ein Grundstück künftig nachverdichtet oder gewerblich genutzt werden soll, können die Anforderungen an Stellplätze die Planung des Käufers beeinflussen. Eine frühe Klärung der Stellplatzverpflichtungen erleichtert die Planung für Kaufinteressent:innen.

• Nutzungs- und Bebauungsfragen: Ob Wohn- oder gewerbliche Nutzung zulässig ist und welche baulichen Änderungen möglich sind, ergibt sich in der Regel aus bestehenden Baugenehmigungen und Bebauungsplänen. Vollständige Unterlagen unterstützen einen transparenten Verkaufsprozess.

Welche Risiken und typischen Fehler sollten Sie in Aachen vermeiden?

Wer in Aachen eine Immobilie verkauft, begegnet typischen Stolpersteinen.

Welche Kostenfallen können auftreten?
Beim Verkauf entstehen u. a. Kosten für Wertgutachten, Energieausweis, Maklercourtage, Vermarktung sowie Notar und Grundbuch. Insgesamt können so etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten anfallen, die bei der finanziellen Planung zu berücksichtigen sind.

Warum ist eine fundierte Wertermittlung so wichtig?
Ohne fundierte Wertermittlung drohen überhöhte Angebotspreise mit längeren Vermarktungszeiten oder ein zu niedriger Preis mit finanziellen Einbußen. Makler:innen und Gutachter:innen nutzen standardisierte Verfahren und die amtliche Kaufpreissammlung der Städteregion Aachen zur Marktwerteinschätzung.

Welche Rolle spielt ein gutes Exposé in Aachen?
Ein unvollständiges oder wenig aussagekräftiges Exposé kann Interessent:innen abschrecken. Aussagekräftige Fotos, aktuelle Grundrisse und eine klare Beschreibung von Lage, Zustand und Ausstattung unterstützen eine nachvollziehbare Präsentation im Vergleich zu anderen Angeboten in Aachen.

Was ist beim digitalen bzw. kontaktlosen Verkauf zu beachten?
Virtuelle Besichtigungen, digitale Exposés und Online-Kommunikation können den Vermarktungsprozess effizienter gestalten und Vor-Ort-Termine reduzieren. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erfordert jedoch weiterhin eine persönliche Unterschrift; ein vollständig „online“ abgewickelter Verkauf ist rechtlich nicht möglich.

Welche rechtlichen Risiken bestehen bei Versäumnissen?
Fehlende Pflichtangaben im Energieausweis, unklare Genehmigungslagen oder eine übersehene Spekulationsbesteuerung können zusätzliche Kosten oder Auseinandersetzungen auslösen. Ob alle Anforderungen erfüllt und Unterlagen vollständig sind, lässt sich durch fachkundige Prüfung klären.