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Was prägt Angebot und Nachfrage in Greifswald aktuell?

Greifswald ist als Universitäts- und Hansestadt ein besonderer Markt für den Immobilienverkauf. Für Eigentümer:innen spielen vor allem die studentische Nachfrage und die Struktur der Teilmärkte eine große Rolle.

• Universität als Nachfrage-Motor: Mit rund 10.298 Studierenden (WS 2023/24) besteht eine anhaltend hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen, Appartements und WG-tauglichen Grundrissen in Uni-nahen Lagen der Stadt.

• Begrenzter studentischer Wohnraum: Das Studierendenwerk stellt nur etwa 952–953 Wohnheimplätze zur Verfügung, die Versorgungsquote liegt damit bei rund 9–9,5 Prozent. Für Sie bedeutet das: Private Mietwohnungen und Eigentumswohnungen bleiben für Studierende von zentraler Bedeutung.

• Segmentierung nach Objektarten: Typische Verkaufssituationen reichen von Altstadtwohnungen über kleinere Einheiten für Anleger:innen bis zu Einfamilienhäusern in stadtnahen Bereichen. Je nach Segment unterscheiden sich Nachfrage und Vermarktungsdauer deutlich.

• Marktdynamik der letzten Jahre: Der Grundstücksmarktbericht 2024 für den Landkreis Vorpommern‐Greifswald weist starke Preissteigerungen bis 2022 mit teilweisen Korrekturen 2023 aus. In Teilmärkten mit wenigen Verkäufen kann das zu unsicheren Vergleichswerten und intensiveren Preisverhandlungen führen.

Einflussfaktoren auf den Verkaufserfolg Ihrer Immobilie in Greifswald

Neben der allgemeinen Marktlage entscheiden in Greifswald mehrere spezifische Faktoren darüber, wie gut sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen lässt.

• Mikrolage: Nähe zu Innenstadt, Universität und wichtigen Einrichtungen beeinflusst die Nachfrage spürbar. Beliebt sind gut angebundene Quartiere, in denen Studierende und Berufstätige kurze Wege haben.

• Objektart und Zielgruppe: Kleine Wohnungen und Apartments sind vor allem für Studierende und Kapitalanleger:innen interessant, während größere Wohnungen und Einfamilienhäuser eher familienorientierte Käufer:innen ansprechen. Daran sollten Sie Exposé und Preisargumentation ausrichten.

• Gebäudestandard und Energie: Baujahr, Modernisierungsstand und energetische Qualität wirken sich direkt auf die Attraktivität aus. Ein gut nachvollziehbarer energetischer Zustand erleichtert Käufer:innen in Greifswald die Einschätzung zukünftiger Nebenkosten.

• Bodenrichtwerte: Die vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte für Greifswald (Stichtag 01.01.2026) dienen als Referenz für den Bodenanteil im Kaufpreis und fließen in Bewertungen von Gutachter:innen und in Finanzierungen ein.

• Mietspiegel und Renditeerwartung: Der qualifizierte Mietspiegel 2026 liefert Vergleichsmieten und hilft insbesondere Investor:innen, Kaufpreis‐Miete‐Relationen und Renditechancen im Stadtgebiet einzuordnen.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Greifswald typischerweise ab?

Für einen strukturierten Immobilienverkauf in Greifswald hat sich ein klarer Ablauf bewährt, der Unterlagen, Bewertung und notarielle Abwicklung miteinander verzahnt. So behalten Sie den Überblick über Fristen und Verantwortlichkeiten.

1. Unterlagen und Rechtslage prüfen: aktuellen Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht Greifswald beschaffen, Bauunterlagen und Wohnflächenberechnung zusammenstellen, bei vermieteten Objekten Mietverträge und Betriebskostenübersichten ergänzen.

2. Energie- und Gebäudedaten klären: einen gültigen Energieausweis sicherstellen und technische Unterlagen zu Modernisierungen, Heizung oder Dämmung bereithalten, damit Interessent:innen den energetischen Zustand einschätzen können.

3. Marktwert und Strategie festlegen: mit Hilfe lokaler Vergleichsobjekte, Bodenrichtwertzone und Marktberichten realistischen Preisrahmen und Zielgruppe definieren; auf Wunsch können Immobilienmakler:innen mit Greifswald-Erfahrung hinzugezogen werden.

4. Exposé und Vermarktung organisieren: ein vollständiges Exposé mit Lagebeschreibung, Grundrissen, Fotos und gesetzlich geforderten Energieangaben erstellen sowie geeignete Vermarktungskanäle für das Stadtgebiet auswählen.

5. Besichtigungen, Verhandlung, Notar: Interessent:innen auswählen, Besichtigungen durchführen, Konditionen verhandeln und den Kaufvertrag durch eine:n Notar:in beurkunden lassen, der anschließend die notwendigen Schritte für Finanzamt und Grundbuchamt koordiniert.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Steuern beim Verkauf in Greifswald

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Greifswald greifen bundesweite Vorschriften und landesspezifische Regelungen. Einige Punkte sollten Sie frühzeitig berücksichtigen.

• Notar- und Grundbuchpflicht: Kaufverträge über Grundstücke und Wohnungseigentum müssen notariell beurkundet werden. Eigentum geht rechtlich erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht Greifswald über.

• Energieausweis und GEG-Pflichten: Nach Gebäudeenergiegesetz ist beim Verkauf ein gültiger Energieausweis erforderlich. Bestimmte Angaben daraus müssen in gewerblichen Anzeigen erscheinen, und der Ausweis ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden.

• Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, kann der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein. Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

• Verkauf von Teilflächen: Beim Abtrennen und Verkauf unbebauter Teilflächen eines zuvor selbst bewohnten Grundstücks kann die Steuerbefreiung für Eigennutzung entfallen, sodass ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft entsteht.

• Grunderwerbsteuer in Mecklenburg‐Vorpommern: Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel von Käufer:innen getragen und beträgt im Land 6,0 Prozent des Kaufpreises. Ohne Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erfolgt keine Eigentumsumschreibung.

Besondere lokale Vorgaben und Denkmalschutz in Greifswald

Für viele Objekte in Greifswald spielen Denkmalschutz und Bauordnungsrecht eine wichtige Rolle und beeinflussen, welche Informationen Käufer:innen beim Immobilienverkauf erwarten.

• Denkmalliste und geschützte Bereiche: Die Stadt führt eine Denkmalliste und mehrere Denkmalbereiche, unter anderem in Quartieren wie Altstadt, Fleischervorstadt, Greifswald‐Wieck und Ladebow. Maßnahmen an solchen Gebäuden oder in diesen Bereichen bedürfen in der Regel der Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde.

• Auskünfte vor Vermarktungsstart: Verkäufer:innen sollten frühzeitig klären, ob ihr Objekt als Baudenkmal eingetragen ist oder in einem Denkmalbereich liegt, und vorliegende Bescheide sowie Auflagen für Interessent:innen bereitstellen.

• Bauordnungsrecht und Umbauten: Für größere bauliche Änderungen sind nach Landesbauordnung Mecklenburg‐Vorpommern Genehmigungen der Unteren Bauaufsichtsbehörde (Stadtbauamt Greifswald) notwendig. Seit 2026 können viele Verfahren digital beantragt werden, was für geplante Käufermaßnahmen relevant ist.

• Energieausweis-Ausnahmen bei Denkmälern: Für bestimmte Baudenkmäler sieht das Gebäudeenergiegesetz Erleichterungen vor. Ob und in welchem Umfang Ausnahmen greifen, hängt vom konkreten Schutzstatus des Gebäudes ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.

• Dokumentationspflichten bei Energieausweisen: Aussteller:innen müssen Energieausweise bei der zuständigen Registrierstelle registrieren und Unterlagen einige Jahre aufbewahren. Eigentümer:innen sollten daher Energieausweis und zugehörige Nachweise geordnet bereithalten, um bei Anfragen von Interessent:innen oder Behörden auskunftsfähig zu sein.