Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel – Was Hauskäufer und Erben wissen müssen
Sanierungspflichten können in verschiedenen Situationen greifen: bei einem Eigentumswechsel, bei größeren Maßnahmen an der Gebäudehülle, aber auch unabhängig davon für bestimmte Bauteile oder Anlagen, die bestimmte Alters- oder Effizienzgrenzen überschreiten. Für Eigentümer:innen stellt sich daher die Frage: Welche Maßnahmen sind verpflichtend und wie viel Zeit bleibt Ihnen, um diese umzusetzen?
Warum gibt es Sanierungspflichten?
Sanierungspflichten sind gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen, mit denen die Energieeffizienz bestehender Gebäude verbessert werden soll. Sie sollen den Energieverbrauch reduzieren, den CO₂-Ausstoß senken und damit einen Beitrag zu den Klimaschutzzielen der Regierung leisten. Gleichzeitig sollen durch energetische Sanierungen die Vorgaben der EU erfüllt werden: Bis 2030 wird eine Reduktion des Energieverbrauchs im Wohngebäudebestand um 16 Prozent gegenüber 2020 angestrebt, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Konkrete Umsetzungsmaßnahmen sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert.
Wann greift die Sanierungspflicht bei einem Eigentumswechsel?
Laut GEG gilt die Sanierungspflicht für ein Haus bei jeder Art von Eigentümerwechsel – also immer dann, wenn Sie eine Immobilie kaufen, geschenkt bekommen oder erben. Bei einer Erbengemeinschaft sind alle Erb:innen gemeinsam für die Umsetzung der Sanierungspflicht verantwortlich. Es spielt keine Rolle, ob es sich um ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder um eine Eigentumswohnung handelt. Ebenso ist es nicht entscheidend, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchten.
Relevant ist das Baujahr: Die Sanierungspflicht gilt laut § 47 GEG für alle Immobilien, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden. Bei einem Eigentumswechsel haben neue Eigentümer:innen ab dem Datum der Grundbucheintragung zwei Jahre Zeit, die vorgeschriebenen Maßnahmen umzusetzen.
Wird die gesetzlich vorgeschriebene Frist nicht eingehalten, können Bußgelder über mehrere tausend Euro verhängt werden, abhängig vom Ausmaß des Verstoßes. Die zuständigen Behörden können zudem weitere rechtliche Maßnahmen wie Zwangsgelder anordnen, um die Umsetzung der Sanierung durchzusetzen. Zusätzlich besteht das Risiko, dass Fördermittel und Zuschüsse entfallen, wenn gesetzliche Vorgaben nicht erfüllt werden.
Sanierungspflicht bei umfangreichen Renovierungen
Neben der Sanierungspflicht beim Hauskauf oder einem anderen Eigentumswechsel kann sie auch bei größeren Umbau- oder Renovierungsarbeiten zum Tragen kommen. Das betrifft folgende Fälle:
wenn mehr als 10 Prozent eines Bauteils – also beispielsweise des Dachs oder der Fassade – erneuert werden (§ 48 GEG)
wenn es eine Nutzungsänderung gibt – etwa bei einem Umbau eines bisher unbeheizten Dachbodens zu beheiztem Wohnraum (§ 51 GEG)
In diesen Fällen müssen die erneuerten oder veränderten Bauteile die aktuellen energetischen Anforderungen des GEG erfüllen.
Welche Sanierungspflichten gelten bei einem Eigentümerwechsel laut GEG?
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
§ 47 GEG schreibt nach einem Eigentümerwechsel eines Wohngebäudes die Dämmung der obersten Geschossdecke vor, sofern sie an einen unbeheizten Dachraum grenzt und nicht bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllt. Gleiches gilt für Nichtwohngebäude, die jährlich mindestens vier Monate lang auf 19 Grad Celsius oder mehr geheizt werden.
Statt der obersten Geschossdecke kann auch das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden. In beiden Fällen darf der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der Bauteile höchstens 0,24 W/(m²·K) betragen. Das gilt sowohl für waagerechte Decken als auch für geneigte Dachflächen. Die notwendige Dämmstoffdicke hängt vom verwendeten Material ab – bei Mineralwolle liegt sie in der Praxis bei etwa 14 cm, bei PUR-Hartschaum bei rund 10 cm.
Zertifizierte Energieberater:innen können zunächst prüfen, ob eine nachträgliche Dämmung tatsächlich nötig ist, und die wirtschaftlich und energetisch sinnvollste Lösung empfehlen. Sie sind auch die richtigen Ansprechpartner:innen für die spätere Erstellung eines Energieausweises.
Austausch alter Heizkessel
In § 72 GEG ist das Betriebsverbot für Heizkessel geregelt, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Für den notwendigen Heizungstausch bei einem Eigentümerwechsel haben Sie zwei Jahre Zeit. Befindet sich im Gebäude aber eine andere Heizung, müssen Sie diese nicht wechseln. Ausnahmen von der Austauschpflicht gelten außerdem für:
Niedertemperatur-Heizkessel
Brennwertkessel
Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW
Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizung mit Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung, sofern sie nicht mit fossilen Brennstoffen betrieben werden
Alle Heizkessel dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen laut § 69 GEG gedämmt sein, um Wärmeverluste in den Leitungen zu minimieren. Ungedämmte Leitungen müssen daher nachträglich isoliert werden. Wechseln die Eigentumsverhältnisse, müssen Sie den Zustand der Rohrdämmung überprüfen und gegebenenfalls nachrüsten.
Die notwendige Dämmstärke ist in Anlage 8 GEG geregelt und hängt vom Rohrdurchmesser ab. Bei Leitungen mit einem Innendurchmesser von mehr als 35 Millimetern bis zu 100 Millimetern muss die Dämmschicht zum Beispiel dem Innendurchmesser entsprechen.
Welche Ausnahmen von der Sanierungspflicht gibt es?
Auch wenn die gesetzliche Sanierungspflicht für alte Häuser im GEG festgeschrieben ist, kann es bei einem Eigentümerwechsel Ausnahmen geben. In diesen Fällen können Sie von der Pflicht befreit sein:
Beim Erben von Immobilien entfällt die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs, wenn die Erb:innen bereits vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben. Bei Mehrfamilienhäusern gilt diese Ausnahmeregelung nicht.
Eine Befreiung ist auch aus wirtschaftlichen Gründen möglich – etwa, wenn die Sanierung finanziell nicht zumutbar ist oder sich die Kosten voraussichtlich nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch Energieeinsparungen rechnen.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden wird gemeinsam mit der Denkmalschutzbehörde geprüft, welche Maßnahmen energetisch sinnvoll und denkmalgerecht zugleich sind. Wenn die Sanierungsmaßnahmen das Erscheinungsbild oder die Substanz wesentlich beeinträchtigen würden, kann eine Ausnahme genehmigt werden.
Beim Kauf oder Erbe einer einzelnen Eigentumswohnung besteht keine unmittelbare individuelle Sanierungspflicht. Entscheidungen über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum – wozu zum Beispiel Dach, Fassade und zentrale Heizungsanlagen zählen – werden von der Eigentümergemeinschaft getroffen. Als Wohnungseigentümer:in müssen Sie sich an beschlossenen Maßnahmen finanziell beteiligen.
Kaufen oder erben Sie ein ganzes Mehrfamilienhaus, müssen Sie die gesetzlich geforderten Sanierungsmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren umsetzen. Bei vermieteten Wohnungen können Sie einen Teil der Sanierungskosten auf die Mieter:innen umlegen.
Tipps für Hauskäufer:innen und Neu-Eigentümer:innen
1. Prüfen Sie, ob Ihr Haus sanierungspflichtig ist
Stellen Sie fest, wann das Gebäude gebaut wurde: Ist es vor 2002 errichtet worden, ist es möglich, dass Sie laut Gebäudeenergiegesetz von der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel betroffen sind.
Informieren Sie sich über Ausnahmen: Wenn Sie zum Beispiel vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt haben oder wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, kann die Sanierungspflicht entfallen.
Sehen Sie alte Rechnungen durch: Nachweise über bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen liefern wichtige Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes.
Prüfen Sie den Energieausweis: Bei einem Hauskauf ist ein Energieausweis Pflicht. Er zeigt den aktuellen energetischen Stand.
Holen Sie kompetente Beratung ein: Zertifizierte Energieberater:innen prüfen den energetischen Zustand des Hauses und empfehlen Ihnen Maßnahmen, um die aktuellen energetischen Mindestanforderungen zu erfüllen.
2. Nutzen Sie Fördermöglichkeiten und finanzielle Unterstützung bei der Sanierung
Bei der Umsetzung einer energetischen Sanierung sind Sie nicht auf sich allein gestellt: Um Anreize zum Energiesparen zu schaffen, unterstützt der Staat energetische Sanierungen mit attraktiven Förderprogrammen. Für den Heizungstausch gibt es derzeit zwischen 30 und 70 Prozent Förderung. Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, wozu eine Dachdämmung zählt, beteiligt sich der Staat mit 15 Prozent der förderfähigen Kosten.
3. Planen Sie den Ablauf der Sanierungsmaßnahmen
Beginnen Sie damit, unter Zuhilfenahme eines Energieberaters oder einer Energieberaterin zu ermitteln, welche Bauteile und Anlagen von der Sanierungspflicht betroffen sind und in welchem Zustand sie sich befinden.
In der Beratung erfahren Sie auch, in welcher Reihenfolge die Maßnahmen sinnvoll umgesetzt werden sollten.
Gemeinsam mit Fachfirmen lassen sich daraufhin realistische Zeit- und Kostenpläne erstellen.
Prüfen Sie gleichzeitig, welche Fördermittel für Ihre Maßnahmen infrage kommen, und stellen Sie die Anträge vor Beginn der Arbeiten. Fachfirmen können Sie dabei unterstützen.
Eine sorgfältige Dokumentation aller Maßnahmen hilft, die gesetzlichen Vorgaben nachzuweisen und spätere Rückfragen zu vermeiden.
4. Finden Sie passende Fachfirmen mit Aroundhome
Passende Handwerksbetriebe für die Umsetzung Ihrer Sanierungsmaßnahmen finden Sie bei Aroundhome. Um das optimale Preis-Leistungsverhältnis zu ermitteln, sollten Sie bestenfalls mehrere Angebote vergleichen. Regionale Fachfirmen können Besichtigungen, Beratung und Arbeiten häufig kurzfristiger durchführen als überregionale.
Wir von Aroundhome unterstützen Sie dabei, Ihre Hausprojekte erfolgreich und stressfrei umzusetzen – durch individuelle Beratung und die Vermittlung passender Fachfirmen. Unser Service ist für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich, wir finanzieren uns über die Zusammenarbeit mit den Fachfirmen.
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Häufig gestellte Fragen
Gilt die Sanierungspflicht für Häuser auch bei Schenkung oder Erbschaft?
Die energetische Sanierung ist laut GEG Pflicht bei jeder Art von Eigentümerwechsel, also auch bei einer Schenkung oder Erbschaft. Allerdings kann es Ausnahmen geben, über die Sie sich rechtzeitig informieren sollten.
Kann ich die Sanierungspflicht umgehen oder aufschieben?
Das GEG sieht eine klare Umsetzungsfrist von zwei Jahren nach einem Eigentumswechsel vor. In Ausnahmefällen, etwa bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, kann ein Antrag auf Befreiung oder Aufschub gestellt werden, der von der zuständigen Behörde geprüft wird.
Welche Sanierungspflicht hat man beim Hauskauf?
Beim Hauskauf müssen neue Eigentümer:innen energetische Sanierungen durchführen, wenn das Gebäude nicht den Mindestanforderungen des GEG entspricht. Dazu gehören der Austausch alter Heizkessel, die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren.
Welche Häuser müssen bei einem Eigentümerwechsel saniert werden?
Bei einem Eigentümerwechsel müssen ältere Wohngebäude saniert werden, wenn sie nicht den Anforderungen des GEG entsprechen. Die Sanierungspflicht gilt für Immobilien, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie jedoch von der Pflicht befreit sein.
Wann muss die Heizung bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden?
Bei einem Eigentümerwechsel müssen Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. Kessel, die ab dem 1. Januar 1991 installiert wurden, dürfen maximal 30 Jahre betrieben werden und müssen danach ersetzt werden. Die Frist für den Austausch beginnt mit dem Eigentumswechsel und beträgt zwei Jahre. Ausnahmen bestehen unter anderem für Niedertemperatur- und Brennwertkessel.
