Sanieren ohne böse Überraschungen: Diese Kostenfallen sollte jeder Hausbesitzer kennen

Sanieren wird zur Kostenfrage

Wer sein Eigenheim modernisieren oder energetisch fit machen möchte, braucht nicht nur gute Ideen, sondern auch einen  soliden Finanzplan. Denn Handwerkerpreise und Materialkosten steigen seit Jahren und damit ziehen auch die Gesamtkosten vieler Sanierungen deutlich an: Bereits im Jahr 2024 lagen die Kosten rund 56 Prozent über dem Niveau von 2016, wie eine Studie der ING zeigt. Je nach Zustand des Hauses und angestrebtem Energiestandard liegen die Kosten meist zwischen 25.000 und 76.000 Euro. Hinzu kommen nicht selten ungeplante Ausgaben, die viele Eigentümer:innen überraschen. Damit die Modernisierung und energetische Sanierung nicht zum finanziellen Kraftakt wird, lohnt es sich, die häufigsten Kostenfallen zu kennen und sie von Anfang an zu vermeiden.

Leistungsbeschreibung als Schlüssel zur Kostenkontrolle

Ein klar definierter Vertrag ist das A und O jeder Sanierung. In der Leistungsbeschreibung legt der Handwerksbetrieb genau fest, welche Arbeiten wann und mit welchen Materialien durchgeführt werden. Je präziser die Details, desto transparenter bleibt die gesamte Kalkulation. Dazu zählen etwa die Art und Qualität der Baustoffe, der angestrebte Energie-Standard oder die Reihenfolge der Arbeiten.

Mündliche Versprechen wie „Das erledigen wir noch“ oder unvollständige Beschreibungen bergen ein hohes Risiko für nachträgliche Zusatzkosten. Ein häufiger Streitpunkt: Was genau war eigentlich vereinbart? Einem seriösen Handwerkerangebot liegt daher eine detaillierte Leistungsbeschreibung bei. Statt vager Formulierungen wie „Fenster erneuern“ sollte darin zum Beispiel klar stehen: „Einbau von 3-fach-Verglasung, U-Wert 0,8 W/m²K, Kunststoffrahmen in Weiß, inklusive Abdichtung.“ Nur so lassen sich Diskussionen über Qualität und Nachbesserungen von vornherein vermeiden.

Nebenkosten als unsichtbare Budgetfresser

Neben den eigentlichen Bauleistungen lauern bei jeder Sanierung zusätzliche Ausgaben, die oft 15 bis 25 Prozent des Budgets ausmachen können. Dazu zählen zum Beispiel:

• Gerüstbau

• Transport von Material und Gerät

• Entsorgung von Bauschutt

• Baustrom- und Wasseranschlüsse

• Sicherheitsmaßnahmen wie Absperrungen

Klären Sie daher schriftlich im Vertrag, wer welche Nebenkosten übernimmt. Manche Betriebe bieten Pauschalen wie „Alle Nebenkosten bis 10 Prozent des Hauptpreises inklusive“ an, die für Planungssicherheit sorgen. Einige lassen sich auf eine Festpreisgarantie für das Gesamtpaket ein, inklusive unvorhergesehener Risiken.

Lehnt eine Firma das ab, kann es sich lohnen nachzufragen: Liegt es am Fachkräftemangel, Materialengpässen oder an möglichen Schadstoffen wie Asbest oder Polychlorierten Biphenylen (PCBs), die häufig in Altbauten vor 1980 vorkommen? Solche Funde können die Kosten rasch um 10.000 Euro und mehr in die Höhe treiben und teure Gutachten oder Sanierungen erforderlich machen.

Billig ist nicht immer günstig

Ein niedriger Preis ist nicht automatisch gleichbedeutend mit einem guten Angebot. Billigangebote deuten meist auf Lücken hin, sei es bei der Materialqualität, Nebenkosten oder dem Leistungsumfang. Wer auf der sicheren Seite sein will, sollte mindestens drei Angebote inklusive vollständiger Leistungsbeschreibung erstellen lassen. Nur so lässt sich beurteilen, ob die verbauten Materialien, der Standard und die Nebenkosten wirklich vergleichbar sind.

Typische Fallen bei besonders günstigen Angeboten sind fehlende Posten. Das zeigt sich daran, dass die Kosten beispielsweise für Gerüst oder Entsorgung erst später nachberechnet werden. Auch die Arbeitsstunden fallen häufig höher aus als erwartet, wodurch ein günstigerer Stundenlohn wieder aufgehoben wird. Das vermeintliche Schnäppchen wird am Ende teuer.

Umgekehrt können überteuerte Angebote auf Ineffizienzen, falsche Kalkulation oder bewusstes „Hochpokern“ hindeuten. Deshalb sollten Sie nicht nur den Preis vergleichen, sondern systematisch Arbeitsstunden, Bauzeit, Garantie und Referenzen prüfen.

Die richtige Reihenfolge der Maßnahmen

Wer das ganze Haus modernisieren möchte, sollte frühzeitig einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen. Dieser wird vom Bund gefördert und zeigt auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. So lassen sich unnötige Kosten vermeiden und die Arbeiten effizient koordinieren.

Warum die Reihenfolge entscheidend ist? Wird zum Beispiel zuerst die Heizung erneuert und später eine bessere Dämmung angebracht, besteht die Gefahr, dass die neue Heizanlage überdimensioniert ist. Auch bei größeren Projekten lohnt sich eine geschickte Kombination von Maßnahmen: Wenn etwa Fassade und Solaranlage zeitlich optimal geplant werden, lassen sich Liefer- und Aufbaukosten reduzieren.

Reicht der Platz? Vorab prüfen!

Bei der Modernisierung älterer Häuser unterschätzen viele Eigentümer:innen, wie viel Raum Umbauten in Küche, Bad oder Technikräumen tatsächlich benötigen. Moderne Systeme wie Wärmepumpen brauchen beispielsweise meist 2 bis 4 m² Platz, Warmwasserspeicher nehmen zusätzlich ungefähr 1 bis 2 m² Grundfläche ein.

Auch in Badezimmer und Küche will die Fläche richtig kalkuliert sein. Niedrige Decken oder neue Leitungen erfordern manchmal Zwischendecken oder versetzte Installationen. Steht einer offenen Küche eine tragende Wand im Weg, kommen Statikerkosten und Umbauarbeiten hinzu. Die Machbarkeit können Sie schon im Vorfeld des Handwerkerbesuchs grob einschätzen: Messen Sie die Grundrisse, nutzen Sie eine 3D-Planung und vergessen Sie nötige Freiräume vor Geräten nicht. So vermeiden Sie Enttäuschungen und können Umbauten von Anfang an realistisch und kostensicher planen.