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Was bewegt den Immobilienmarkt in Konstanz aktuell?

Konstanz verfolgt eine aktive Wohnungspolitik, die Angebot und Rahmenbedingungen für einen Immobilienverkauf in der Stadt direkt beeinflusst. Für Sie als Eigentümer:in ist wichtig zu wissen, wie kommunale Programme und Vorgaben auf Nachfrage und Vermarktung wirken.

• Wohnungsneubauziel: Die Stadt strebt im Rahmen des Handlungsprogramms Wohnen bis 2035 rund 7.900 zusätzliche Wohnungen an. Für Verkäufer:innen bedeutet das: Der Markt entwickelt sich weiter, und Bestandsobjekte konkurrieren stärker mit künftigen Neubauten.

• Neubauquartier Hafner: Das Gebiet Hafner ist das größte Projekt dieses Handlungsprogramms und soll als neues Quartier entwickelt werden. Wenn Sie in benachbarten Lagen veräußern, kann das zusätzliche Angebot langfristig die Marktposition Ihres Objekts beeinflussen.

• Rückführung von Leerstand: Durch die Konstanzer Zweckentfremdungssatzung wurden bereits 235 zweckentfremdete oder leerstehende Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt. Dadurch erweitert sich insbesondere im Geschosswohnungsbau das verfügbare Angebot.

• Markttransparenz: Ein offizieller Immobilienmarktbericht der Stadt mit Daten zu Vertragszahlen, Marktsegmenten und Preisentwicklungen verbessert die Orientierung für Verkäufer:innen, die ihre Immobilie im lokalen Umfeld einordnen möchten.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufserfolg in Konstanz?

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf in Konstanz kommt es weniger auf spontane Preiseinschätzungen als auf nachvollziehbare Bewertungsfaktoren an. Wenn Sie diese Faktoren systematisch berücksichtigen, erhöhen Sie die Chance auf passende Kaufangebote.

• Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss in Konstanz veröffentlicht Bodenrichtwerte, die als Orientierungsgröße für Grundstücke dienen. Sie helfen Ihnen, den Wert von Lage und Grundstücksfläche sachgerecht zu berücksichtigen.

• Vergleichsfaktoren Wohnungseigentum: Für Eigentumswohnungen werden Merkmale und Lagequalitäten als Vergleichsfaktoren definiert. Dazu zählen unter anderem die Qualität der Lage im Stadtgebiet sowie objektbezogene Eigenschaften, die beim Verkehrswert herangezogen werden.

• Energiezustand: Laut Gebäudeenergiegesetz muss beim Verkauf ein Energieausweis vorliegen. Der energetische Zustand der Immobilie wird dadurch transparent und kann die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer:innen beeinflussen.

• Mietpotenzial: Mietpreisdaten für Konstanz dienen als Indikator für die erzielbare Miete bei vermieteten Objekten. Für Kapitalanleger:innen ist dieses Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ein zentrales Entscheidungskriterium.

• Baurechtliche Rahmenbedingungen: Vorgaben der Landesbauordnung Baden-Württemberg und technische Baubestimmungen spielen eine Rolle, wenn vor dem Verkauf bauliche Änderungen geplant sind, die Genehmigungen erfordern.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Konstanz typischerweise ab?

Beim Verkauf einer Immobilie in Konstanz gibt es einen klaren Ablauf mit einzelnen Stationen – von der Vorbereitung der Unterlagen bis zur Eigentumsumschreibung. Wenn Sie den Prozess strukturiert planen, vermeiden Sie Verzögerungen.

1. Unterlagen zusammenstellen: Sie beschaffen einen aktuellen Grundbuchauszug über das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht Konstanz und prüfen, ob städtische Rechte wie Vorkaufsrechte oder Dienstbarkeiten eingetragen sind. Zusätzlich sorgen Sie für einen gültigen Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz.

2. Bewertung und Positionierung: Auf Basis der Marktbeobachtung, der Bodenrichtwerte und der für Wohnungseigentum festgelegten Vergleichsfaktoren ermitteln Sie einen realistischen Angebotspreis und definieren die Zielgruppe für Ihr Objekt.

3. Vermarktung und Besichtigungen: Exposé, Online-Präsenz und gegebenenfalls virtuelle Rundgänge oder 360°-Besichtigungen ermöglichen eine effiziente Ansprache von Interessent:innen. Besichtigungen vor Ort in Konstanz ergänzen die digitale Vermarktung.

4. Verhandlung und Notartermin: Nach Auswahl einer Käufer:in verhandeln Sie die Vertragsbedingungen und lassen den Kaufvertrag von einem Notar in Konstanz beurkunden. Die notarielle Beurkundung muss persönlich erfolgen.

5. Grundbucheintrag und Übergabe: Der Notar veranlasst die Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse beim Grundbuchamt Konstanz. Anschließend erfolgt die Übergabe von Besitz, Schlüsseln und Unterlagen an die Käufer:in.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Konstanz kennen?

Bei einem Immobilienverkauf in Konstanz gelten bundesrechtliche Vorgaben, landesrechtliche Besonderheiten und lokale Zuständigkeiten. Wenn Sie diese Rahmenbedingungen kennen, reduzieren Sie rechtliche und steuerliche Risiken.

• Notar und Grundbuch: Immobilienkaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Für die Eintragung des Eigentumswechsels ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Konstanz zuständig, das auch über die Einsicht in das Grundbuch entscheidet.

• Grunderwerbsteuer: In Baden-Württemberg beträgt der Grunderwerbsteuersatz 5,0 Prozent. Die Steuer schuldet in der Regel die Käufer:in, Sie sollten diese Belastung aber bei der Einschätzung der Gesamtfinanzierung auf Käuferseite berücksichtigen.

• Spekulationsfrist: Nach § 23 Einkommensteuergesetz können Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

• Energieausweis: Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Verkäufer:innen, spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder und Verzögerungen im Verkaufsprozess.

• Sachmängelhaftung: Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, dass Verkäufer:innen für Sachmängel haften, wenn bekannte Mängel nicht offengelegt werden. Eine transparente Dokumentation des Gebäudezustands schützt vor späteren Auseinandersetzungen.

Gelten besondere Vorgaben oder Satzungen in Konstanz?

Neben den allgemeinen gesetzlichen Regelungen existieren in Konstanz spezielle kommunale Vorgaben, die den Verkauf und die Nutzung von Wohnraum beeinflussen. Wenn Sie diese Bestimmungen frühzeitig prüfen, vermeiden Sie Konflikte mit der Stadtverwaltung oder Käufer:innen.

• Zweckentfremdungssatzung: In Konstanz besteht eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum, deren Verlängerung bis 2030 vorgesehen ist. Seit ihrer Einführung wurden 235 zweckentfremdete oder leerstehende Wohnungen wieder dem regulären Wohnungsmarkt zugeführt, was insbesondere für vormals als Ferienwohnung genutzte Objekte relevant ist.

• Städtische Rechte im Grundbuch: In einer Übersicht zu Grundstücksbelastungen sind städtische Rechte wie Vormerkungen, Vorkaufsrechte und Dienstbarkeiten aufgeführt, die im Grundbuch eingetragen werden können. Solche Einträge wirken sich auf Nutzungsmöglichkeiten und Verhandlungsspielraum beim Verkauf aus.

• Öffentliche Bekanntmachungen im Grundstücksverkehr: Für bestimmte Grundstücksverkäufe und Genehmigungen in der Gemarkung Konstanz erfolgen öffentliche Bekanntmachungen. Als Verkäufer:in müssen Sie damit rechnen, dass einzelne Vorgänge formell veröffentlicht werden und dadurch zusätzliche Transparenz gegenüber der Öffentlichkeit entsteht.