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Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Offenbach am Main aktuell?

Für den Immobilienverkauf in Offenbach am Main spielt die zuletzt gebremste Marktdynamik eine große Rolle. Eigentümer:innen sollten die Unterschiede zwischen den Objektarten genau kennen, bevor sie den Verkauf starten.

• Transaktionen: Die Zahl der Kaufverträge ging laut aktuellem Marktbericht innerhalb eines Jahres von 874 auf 710 zurück. Sie sollten deshalb mehr Zeit für die Vermarktung einplanen, weil weniger Abschlüsse zustande kommen.

• Geldumsatz: Der Geldumsatz sank im gleichen Zeitraum von 666,9 auf 408,9 Millionen Euro. Das zeigt, dass in Offenbach aktuell weniger große Volumina umgesetzt werden und Käufer:innen preisbewusster agieren.

• Objektarten: Bauplätze, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Mehrfamilienhäuser und wiederverkaufte Eigentumswohnungen verzeichneten sinkende Preise, während freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser teurer wurden und Neubauwohnungen stabil blieben. Je nach Immobilientyp ist Ihre Verhandlungsposition daher unterschiedlich.

• Nutzungsarten: Steigende Mieten erhöhen für Kapitalanleger:innen die Attraktivität von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen, während Selbstnutzer:innen stärker auf Finanzierungskosten achten. Für Ihren Verkauf ist wichtig, ob Sie eher Anleger:innen oder Eigennutzer:innen ansprechen.

Welche Faktoren bestimmen Ihren Verkaufserfolg in Offenbach am Main?

Beim Immobilienverkauf in Offenbach am Main entscheidet nicht nur der Gesamtmarkt, sondern vor allem, wie Ihr Objekt im lokalen Vergleich wirkt. Eine realistische Einordnung erleichtert Ihnen Preisfindung und Vermarktung.

• Bodenrichtwerte: Offizielle Bodenrichtwerte und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung geben Anhaltspunkte zur Lagequalität des Grundstücks. Sie helfen, überzogene Preisvorstellungen zu vermeiden.

• Lagequalität: Verkehrsanbindung, Versorgung im Umfeld und Lärmsituation beeinflussen die Nachfrage deutlich. Ruhige Wohngegenden mit guter Erreichbarkeit werden anders bewertet als stark befahrene Straßenzüge.

• Objektzustand: Sanierungsstau, Modernisierungen und der energetische Standard wirken sich direkt auf Zahlungsbereitschaft und Zielgruppe aus. Ein gepflegter Eindruck beschleunigt den Verkauf oft merklich.

• Gebäudetyp: In Offenbach entwickeln sich Ein- und Zweifamilienhäuser anders als Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Immobilienmakler:innen berücksichtigen diese Unterschiede bei der Positionierung Ihrer Immobilie.

• Baurecht und Planung: Bestehendes Baurecht, mögliche Erweiterungen und Vorgaben wie die Stellplatzsatzung beeinflussen, was Käufer:innen mit dem Objekt künftig tun können – und damit auch deren Gebot.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Offenbach am Main typischerweise ab?

Für einen strukturierten Immobilienverkauf in Offenbach am Main ist ein klarer Ablauf mit realistischem Zeitplan entscheidend. Wenn Sie die Schritte kennen, vermeiden Sie Verzögerungen bei Behörden, Notar und Käufer:innen.

1. Ziele klären und Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen sowie Mietverträge zusammenstellen.

2. Objekt vorbereiten: Haus oder Wohnung aufräumen, kleinere Mängel beheben und einen gültigen Energieausweis bereithalten. Bei baulichen Besonderheiten kann die Bauaufsicht Auskunft geben.

3. Markt- und Preisfindung: Vergleichswerte über Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlung einordnen, besondere Merkmale Ihres Objekts berücksichtigen und eine realistische Preisspanne festlegen.

4. Vermarktung planen: Aussagekräftiges Exposé, professionelle Fotos und die Entscheidung, ob Sie mit oder ohne Immobilienmakler:in verkaufen, strukturieren die nächste Phase.

5. Anfragen und Besichtigungen koordinieren: Besichtigungstermine bündeln, Unterlagen geordnet bereithalten und Finanzierungsnachweise der Interessent:innen prüfen.

6. Kaufvertrag vorbereiten: Notar in Offenbach auswählen, Vertragsentwurf erstellen lassen und das mögliche Vorkaufsrecht der Stadt klären, inklusive Beantragung eines Negativzeugnisses, falls erforderlich.

7. Notartermin und Übergabe: Beurkundung, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Zahlung, Übergabeprotokoll sowie Schlüssel- und Dokumentenübergabe abschließen den Verkaufsprozess.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Offenbach am Main kennen?

Für einen rechtssicheren Immobilienverkauf in Offenbach am Main müssen Sie bundesweite Vorschriften und kommunale Besonderheiten zusammen betrachten. So reduzieren Sie das Risiko von Streitigkeiten nach dem Verkauf.

• Einkommensteuer/Spekulationsfrist: Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann ein Gewinn einkommensteuerpflichtig sein, mit Ausnahmen bei Eigennutzung. Holen Sie sich hierzu im Zweifel steuerliche Beratung.

• Grundsteuer: In Offenbach werden im Zuge der Grundsteuerreform neue Grundsteuerbescheide verschickt. Käufer:innen sollten aktuelle Bescheide kennen, Verkäufer:innen offenlegen, welche Belastung auf der Immobilie liegt.

• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel die Käuferseite, sie muss aber im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein. Die Höhe beeinflusst indirekt die Zahlungsbereitschaft Ihrer Interessent:innen.

• Kommunales Vorkaufsrecht: Für bestimmte Grundstücke kann die Stadt Offenbach ein Vorkaufsrecht haben. Dann ist ein Negativzeugnis nötig, damit der Kaufvertrag endgültig wirksam wird.

• Maklererlaubnis: Gewerbliche Immobilienmakler:innen benötigen eine behördliche Erlaubnis. Sie können sich diese Erlaubnis zeigen lassen, um die Seriosität eines Dienstleisters besser einschätzen zu können.

• Notar- und Grundbuchkosten: Für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Umschreibung fallen Nebenkosten an; Ratgeber nennen grob etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises als Orientierungswert. Planen Sie diese Größenordnung beim Verkauf mit ein.

Gelten besondere Vorgaben oder Satzungen in Offenbach am Main?

Neben allgemeinen Gesetzen wirken beim Immobilienverkauf in Offenbach am Main mehrere kommunale Regelungen. Wenn Sie diese kennen, lassen sich Abläufe bei Stadt und Behörden besser einplanen.

Spielt die Kaufpreissammlung der Stadt für Ihren Verkauf eine Rolle?
Ja. In der Kaufpreissammlung werden abgeschlossene Kaufverträge anonymisiert ausgewertet. Auskünfte daraus unterstützen eine fundierte Wertermittlung, sind aber in der Regel gebührenpflichtig.

Wann benötigen Sie ein Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht?
Wenn ein Grundstück in einem Bereich liegt, für den der Stadt ein Vorkaufsrecht zusteht, wird ein Negativzeugnis benötigt. Es bestätigt, dass Offenbach das Vorkaufsrecht nicht ausübt und der Kaufvertrag durchgeführt werden kann.

Welche Bedeutung hat die Stellplatzsatzung beim Verkauf?
Die Stellplatzsatzung legt fest, wie viele Stellplätze bei Neubauten oder Nutzungsänderungen zu schaffen sind. Für Käufer:innen ist wichtig, ob auf dem Grundstück noch Stellplatzpflichten bestehen, da dies zukünftige Umbauten beeinflussen kann.

An wen wenden Sie sich bei baurechtlichen Fragen?
Zuständig ist die Bauaufsicht der Stadt Offenbach, etwa für Fragen zu bestehenden Genehmigungen oder geplanten Umbauten. Beim Verkauf von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial kann außerdem das Liegenschaftsamt ein wichtiger Ansprechpartner sein.