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Wie stellt sich der Immobilienmarkt in Herne derzeit dar?

Für den Immobilienverkauf in Herne ist der Blick auf die lokalen Strukturen entscheidend, bevor Sie über Preis und Strategie nachdenken. Besonders die Unterschiede zwischen den Stadtteilen wirken sich spürbar auf Nachfrage und Verhandlungsspielräume aus.

• Bodenrichtwerte: In Herne legt der Gutachterausschuss jährlich amtliche Bodenrichtwerte fest, unter anderem für Stadtteile wie Crange, Eickel, Holsterhausen oder Baukau. Die Werte basieren auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen und zeigen, wo Grundstücke tendenziell stärker nachgefragt sind.

• Stadtteilunterschiede: Beispiele wie Crange und Eickel mit unterschiedlich hohen Bodenrichtwerten verdeutlichen, dass selbst innerhalb Hernes teils deutliche Lageunterschiede bestehen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie die Einordnung Ihres Grundstücks in diese Mikrolagen kennen.

• Wohnungs- und Hausmarkt: Auswertungen aktueller Angebotsdaten zeigen für Herne unterschiedliche Niveaus für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Für Verkäufer:innen ist wichtig, nicht nur den Quadratmeterpreis, sondern auch das übliche Objektprofil im jeweiligen Viertel zu berücksichtigen.

• Landesweiter Hintergrund: Der Grundstücksmarktbericht für Nordrhein‑Westfalen beschreibt eine steigende Zahl von Kaufverträgen und einen höheren Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr. Dieses Umfeld signalisiert, dass Verkäufe auch in Städten wie Herne wieder unter aktiveren Marktbedingungen stattfinden können.

Welche Rahmenbedingungen bestimmen Ihren Verkaufserfolg in Herne?

Neben der Lage beeinflussen weitere Faktoren, wie gut sich Ihre Immobilie in Herne verkaufen lässt. Wenn Sie den Immobilienverkauf systematisch planen, können Sie viele dieser Punkte aktiv steuern.

• Mikrolage im Stadtgebiet: Ob Ihr Objekt in einem Stadtteil mit höheren oder niedrigeren Bodenrichtwerten liegt, hat erheblichen Einfluss auf die Nachfrage. Straßenzug, Umfeldbebauung und Erreichbarkeit innerhalb von Herne spielen dabei eine ebenso große Rolle wie der Blick auf den gesamten Stadtteil.

• Grundstückswerte: Die Bodenrichtwertkarte dient nur als Orientierungsgröße, dennoch liefert sie wichtige Hinweise für eine realistische Preisfindung. Immobilienmakler:innen und Gutachter:innen nutzen diese Werte in Herne regelmäßig als Ausgangspunkt, den sie dann an Objektzustand und Besonderheiten anpassen.

• Zustand und Energieeffizienz: Baujahr, Instandhaltungszustand und energetische Qualität bestimmen zunehmend, wie Käufer:innen Angebote vergleichen. Eine Umfrage zeigt, dass nur ein kleiner Teil der Eigentümer:innen vor dem Verkauf in Energieeffizienz investiert, obwohl ein besserer energetischer Zustand den späteren Verhandlungsspielraum stärken kann.

• Finanzierungsumfeld: Nach deutlichen Anpassungen seit Ende 2022 hat sich der Markt 2024 stabilisiert. Zinsniveau und Kreditvergabepraxis beeinflussen, wie viele Interessent:innen sich Ihren Kaufpreis in Herne leisten können und wie schnell eine Finanzierung zugesagt wird.

• Wettbewerbssituation: Die Zahl ähnlicher Angebote in Ihrem Viertel wirkt direkt auf Nachfrage und Vermarktungsdauer. Wenn Sie Ihre Immobilie positionieren, hilft ein Abgleich mit aktuellen Inseraten zu vergleichbaren Lagen, Ausstattungen und Größen.

So organisieren Sie den Verkaufsablauf Ihrer Immobilie in Herne

Ein strukturierter Ablauf erleichtert Ihnen den Immobilienverkauf in Herne und reduziert rechtliche und zeitliche Risiken. Wenn Sie die typischen Schritte kennen, planen Sie den Verkauf besser und behalten Fristen im Blick.

1. Entscheidung und Marktanalyse
   Prüfen Sie zunächst, ob ein Verkauf gegenüber einer Vermietung für Sie sinnvoller ist, und verschaffen Sie sich einen Überblick über aktuelle Angebotssituationen in Herne. Orientieren Sie sich an Bodenrichtwerten und gängigen Marktberichten für Nordrhein‑Westfalen.

2. Unterlagen zusammenstellen
   Dazu gehören unter anderem Grundbuchauszug, Grundrisse, Bauunterlagen und der Energieausweis. In Nordrhein‑Westfalen muss der Energieausweis spätestens zur Besichtigung vorliegen, zentrale Kennwerte sind bereits in Anzeigen anzugeben.

3. Bewertung und Preisstrategie
   Auf Basis der lokalen Bodenrichtwerte und der Objektmerkmale (Zustand, Ausstattung, Modernisierungsstand) wird ein realistisch durchsetzbarer Angebotspreis festgelegt. Immobilienmakler:innen in Herne berücksichtigen dabei auch aktuelle Nachfrage nach Ihrem Immobilientyp.

4. Exposé und Vermarktung
   Ein aussagekräftiges Exposé mit hochwertigen Fotos, Grundrissen und Energiedaten bildet die Grundlage. Neben klassischen Inseraten kommen vermehrt digitale Formate wie virtuelle Rundgänge und Online‑Besichtigungen zum Einsatz, was insbesondere Interessent:innen von außerhalb Hernes entgegenkommt.

5. Besichtigungen und Verhandlungen
   Organisieren Sie Einzel- oder Gruppenbesichtigungen vor Ort und beantworten Sie Fragen zu Objekt, Betriebskosten und Umfeld. Angebote von Interessent:innen werden verglichen, Konditionen verhandelt und eine Käufer:in mit gesicherter Finanzierung ausgewählt.

6. Notarvertrag und Übergabe
   Der Kaufvertrag wird bei einem Notariat beurkundet; die Unterschrift muss persönlich erfolgen, eine rein digitale Beurkundung ist nicht möglich. Nach Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung erfolgt die Schlüsselübergabe, oft verbunden mit einem Übergabeprotokoll und der Zählerstandsaufnahme.

Wichtige rechtliche und steuerliche Eckpunkte beim Verkauf in Herne

Beim Immobilienverkauf in Herne greifen bundes- und landesrechtliche Regelungen, die Sie frühzeitig kennen sollten. So vermeiden Sie Verzögerungen und unerwartete Steuerfolgen.

• Notarielle Beurkundung und Grundbuch: Ein Kaufvertrag über eine Immobilie wird erst durch die notarielle Beurkundung wirksam. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt nach Kaufpreiszahlung; digitale Vermarktung ersetzt die persönliche Unterschrift beim Notar nicht.

• Grunderwerbsteuer in Nordrhein‑Westfalen: Beim Kauf einer Immobilie in Herne fällt für die Käuferseite in der Regel Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 Prozent des Kaufpreises an. Diese Belastung beeinflusst, wie viel Budget Käufer:innen für den eigentlichen Kaufpreis einplanen können und ist daher auch für Ihre Preisverhandlungen relevant.

• Spekulationsfrist und Einkommensteuer: Veräußern Sie eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem eigenen Erwerb, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Eine häufige Ausnahme besteht, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde; die konkrete steuerliche Einordnung hängt jedoch vom Einzelfall ab.

• Energieausweis und Gebäudeenergiegesetz: Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis verpflichtend, der in der Regel zehn Jahre gültig ist. In kommerziellen Anzeigen müssen wesentliche Kennwerte wie Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse genannt werden; spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen.

• Kontaktloser Verkauf und rechtliche Grenzen: Viele Schritte wie Vermarktung, Kommunikation und Dokumentenversand können digital erfolgen. Die Beurkundung des Kaufvertrags erfordert jedoch weiterhin die Anwesenheit bei der Notarin oder dem Notar.

Welche lokalen Vorgaben spielen beim Immobilienverkauf in Herne eine Rolle?

Neben allgemeinen bundesrechtlichen Regelungen gibt es in Herne praktische Besonderheiten, die Sie für einen reibungslosen Immobilienverkauf berücksichtigen sollten. Diese betreffen vor allem den energetischen Nachweis und regionale Beratungsangebote.

• Energieausweis als Pflichtnachweis: In Herne wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass beim Verkauf einer Wohnimmobilie grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorliegen und Interessent:innen zugänglich gemacht werden muss. Ohne diesen Nachweis erschweren Sie die Vermarktung und riskieren Verzögerungen im Verkaufsprozess.

• Pflichtangaben in Inseraten: Wenn Sie Ihre Immobilie in Zeitungen oder Online-Portalen anbieten, müssen bestimmte Informationen aus dem Energieausweis bereits in der Anzeige erscheinen. Dazu zählen insbesondere der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse des Gebäudes.

• Regionale Energieberatung: In Herne stehen Eigentümer:innen lokale Anlaufstellen wie Stadtwerke, Handwerksorganisationen und Verbraucherberatung zur Verfügung, die zu Energieausweisen und energetischer Sanierung informieren. Diese Angebote helfen Ihnen, vor dem Verkauf zu entscheiden, ob gezielte Verbesserungen die Marktchancen Ihrer Immobilie erhöhen können.