Immobilienmakler in Neu-Ulm - Jetzt kostenlos finden

Wie ist der Markt in Neu-Ulm für Eigentümer:innen aufgestellt?

Neu-Ulm bildet mit der Nachbarstadt Ulm einen gemeinsamen Wohn- und Arbeitsraum, was Kaufinteresse aus dem Umland anzieht. Für Ihren Immobilienverkauf in Neu-Ulm spielen Lage und Zielgruppe eine zentrale Rolle.

• Doppelstadt-Struktur: Die enge Verflechtung mit Ulm sorgt für eine überregionale Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, insbesondere für Pendler:innen und Kapitalanleger:innen.

• Zentrale Lagen: Für Stadtmitte und übrige Stadt werden getrennte Auswertungen veröffentlicht, was auf unterschiedliche Preisniveaus zwischen innerstädtischen und übrigen Wohnlagen hindeutet.

• Mietwohnungsmarkt: Ein qualifizierter Mietspiegel für Neu-Ulm erleichtert es Ihnen, die Wirtschaftlichkeit von Bestandswohnungen für Investor:innen einzuordnen.

• Bestand und Modernisierung: Die Präsenz lokaler Handwerksbetriebe (etwa für Fenster oder barrierearme Umbauten) ermöglicht es Verkäufer:innen, Objekte vor dem Angebot gezielt aufzuwerten.

• Assetklassen: Einfamilienhäuser in gewachsenen Wohngebieten, Eigentumswohnungen und Baugrundstücke werden je nach Lage und Entwicklungspotenzial unterschiedlich stark nachgefragt.

Welche Faktoren bestimmen Ihren Verkaufserfolg in Neu-Ulm?

Für Wohnungen, Häuser oder Grundstücke in Neu-Ulm entscheiden vor allem Lagequalität, Zustand und rechtliche Rahmenbedingungen über Nachfrage und erzielbaren Preis. Immobilienmakler aus der Region berücksichtigen diese Punkte bei der Bewertung.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Neu-Ulm typischerweise ab?

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen möchten, hilft ein klarer Fahrplan von der Vorbereitung bis zur Übergabe. Der Ablauf ähnelt bundesweit gängigen Musterprozessen, lässt sich aber an die Besonderheiten des Marktes in Neu-Ulm anpassen.

1. Definieren Sie Ziel, gewünschten Verkaufserlös und Zeitfenster (Verkauf, Teilverkauf, ggf. Immobilienrente).

2. Sammeln Sie Unterlagen: Grundbuchauszug, Lageplan, Bauunterlagen, Energieausweis, bei WEG-Objekten Teilungserklärung und Protokolle.

3. Lassen Sie den Marktwert ermitteln und legen Sie mit oder ohne Immobilienmakler in Neu-Ulm eine realistische Preisstrategie fest.

4. Erstellen Sie ein Exposé mit vollständigen Energieangaben und nutzen Sie geeignete Vermarktungskanäle.

5. Organisieren Sie Besichtigungen, prüfen Sie Bonität und verhandeln Sie Konditionen mit Interessent:innen.

6. Beauftragen Sie eine Notarin oder einen Notar in der Region mit dem Kaufvertragsentwurf, lassen Sie beurkunden und die Auflassungsvormerkung eintragen.

7. Übergeben Sie die Immobilie mit Übergabeprotokoll und Zählerständen und informieren Sie Versicherungen sowie ggf. die Hausverwaltung.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Neu-Ulm kennen?

Beim Verkauf in Neu-Ulm gelten bundesrechtliche Vorgaben, ergänzt durch zivilrechtliche Verträge und kommunale Spielräume. Wenn Sie einen Maklervertrag abschließen oder Notarkosten planen, sollten Sie die wichtigsten Folgen kennen.

• Notar- und Grundbuchkosten: Für Beurkundung und Grundbucheintrag fallen typischerweise rund 1 bis 1,5 Prozent für den Notar und etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises für das Grundbuch an. Diese Positionen zählen zu den standardmäßigen Transaktionskosten.

• Maklerprovision: In vielen Fällen werden Provisionen von etwa 7 Prozent des Kaufpreises vereinbart. Seit Ende 2020 tragen Käufer:innen in der Regel höchstens 50 Prozent der Courtage, der Rest entfällt auf Verkäufer:innen.

• Maklervertrag: Ob einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag – Laufzeit, Kündigung und Pflichten sollten Sie vor Unterschrift genau prüfen.

• Einkommensteuer: Ob ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist, hängt insbesondere von Spekulationsfrist und Eigennutzung ab; klären Sie dies bei Bedarf mit steuerlicher Beratung.

• Vorkaufsrechte: Gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte von Dritten können Ihren Immobilienverkauf verzögern oder Vertragsgestaltungen einschränken und müssen frühzeitig geprüft werden.

• Gesamtkostenblick: Rechnen Sie – inklusive Makler:in, Notar, Schönheitsreparaturen und weiteren Nebenkosten – mit einer Gesamtbelastung, die häufig etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises erreicht.

Gelten besondere baurechtliche Vorgaben und Energiepflichten in Neu-Ulm?

Baurechtliche Fragen und Energievorgaben beeinflussen den Wert Ihres Grundstücks oder Hauses und damit die Argumentation im Verkaufsgespräch. In Neu-Ulm sind vor allem die Bayerische Bauordnung und das Gebäudeenergiegesetz relevant.

• Bauaufsicht vor Ort: Die Stadt Neu-Ulm fungiert als Untere Bauaufsichtsbehörde und setzt die Bayerische Bauordnung (BayBO) um. Für größere Um- oder Anbauten, die Käufer:innen planen, sind hier Genehmigungen einzuholen.

• Genehmigungspflicht nach BayBO: Grundsätzlich bedürfen Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen einer Baugenehmigung, sofern sie nicht ausdrücklich als verfahrensfrei eingestuft sind.

• Nutzungsänderung: Die Umnutzung von Flächen (z. B. von Gewerbe zu Wohnen) ist in Neu-Ulm im Regelfall genehmigungspflichtig; mögliche Ausnahmen richten sich nach Art. 55 und 57 BayBO.

• Baugenehmigungsverfahren & Formulare: Für Bauantrag, Baubeschreibung und Nachbarbeteiligung stellt die Stadt Formulare bereit, die derzeit schriftlich einzureichen sind. Das sollten Sie einplanen, wenn Ausbaupotenziale ein wichtiges Verkaufsargument sind.

• Bautechnische Nachweise: Bei größeren baulichen Änderungen sind Nachweise zu Standsicherheit, Brand-, Schall- und Erschütterungsschutz nach Art. 62 BayBO erforderlich.

• Energieausweis & Anzeigenpflicht: Ein Energieausweis ist bei Verkauf in der Regel vorzulegen und in vielen Fällen zehn Jahre gültig. In Inseraten müssen u. a. Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse genannt werden.

Welche praktischen Tipps helfen Verkäufer:innen in Neu-Ulm konkret weiter?

Lohnt sich der Verkauf mit Makler:in in Neu-Ulm?
Wenn Sie wenig Zeit oder Markterfahrung haben, kann ein lokaler Makler oder eine Maklerin Unterlagenprüfung, Preisfindung, Vermarktung und Verhandlungen übernehmen. So reduzieren Sie das Risiko, zu günstig zu verkaufen oder rechtliche Vorgaben zu übersehen.

Wie bereiten Sie Ihre Immobilie optimal auf den Verkauf vor?
Konzentrieren Sie sich auf wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen: kleinere Reparaturen, ein gepflegtes Erscheinungsbild und gegebenenfalls einzelne energetische Verbesserungen, die den Energieausweis positiv beeinflussen. Das steigert die wahrgenommene Qualität für Interessent:innen in Neu-Ulm.

Wie minimieren Sie rechtliche und finanzielle Risiken?
Achten Sie auf einen klar formulierten Maklervertrag, vollständige Unterlagen und korrekte Energieangaben in Exposé und Anzeigen. Prüfen Sie zudem, ob Spekulationsfristen, Vorkaufsrechte oder besondere baurechtliche Vorgaben Ihren Immobilienverkauf einschränken könnten.