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Wie ist der Immobilienmarkt in Herten strukturiert?

Für Eigentümer:innen, die einen Immobilienverkauf in Herten planen, ist der lokale Bestand entscheidend. Die Stadt weist eine Mischung aus Einfamilienhausgebieten und dichter bebauten Quartieren mit Miet- und Eigentumswohnungen auf.

• Wohnungsbestand: In Herten leben über 60.000 Einwohner:innen, es gibt mehr als 13.000 Wohngebäude mit rund 31.000 Wohnungen. Einfamilienhäuser stellen den größten Teil der Wohngebäude, sodass Sie vor allem in diesem Segment auf eine etablierte Nachfrage treffen.

• Stadtteile: Herten ist in sieben Stadtteile wie Herten-Mitte, Westerholt, Scherlebeck, Langenbochum, Disteln, Paschenberg und Herten-Südwest gegliedert. Die Wohnstrukturen unterscheiden sich deutlich, wodurch Ihre Verkaufschancen je nach Quartier und Zielgruppe variieren können.

• Objektarten: Neben Einfamilienhäusern sind Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser verbreitet, hinzu kommen Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Baualtersklassen. Sie sollten prüfen, in welchem Segment Ihr Objekt liegt und mit welchen Vergleichsobjekten Käufer:innen rechnen.

• Verkaufen oder vermieten: Für vermietete Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser bieten lokale Mietrichtwerte eine Orientierung zum erzielbaren Mietertrag. Dies hilft Ihnen, Vermietung und Verkauf wirtschaftlich zu vergleichen.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufserfolg in Herten?

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf in Herten zählen neben der Objektart vor allem Lagequalität, Gebäudestandard und rechtliche Klarheit. Wenn Sie diese Punkte gezielt vorbereiten, können Sie Preisverhandlungen strukturiert führen.

• Lagequalität: In Herten unterscheiden sich Wohnlagen je nach Stadtteil und Straßenzug. Bodenrichtwerte werden lageabhängig festgelegt, wobei Ein- und Zweifamilienhauslagen mit besserer Wohnqualität in der Regel höher bewertet sind als mittlere oder mäßige Lagen.

• Gebäudestandard: Baujahr, Modernisierungsgrad und energetischer Zustand wirken sich stark auf die Nachfrage aus. Untersuchungen zeigen, dass bislang nur ein kleiner Teil der Eigentümer:innen vor dem Verkauf in Energieeffizienz investiert, sodass modernisierte Objekte bei Interessent:innen hervorstechen können.

• Marktumfeld: Grundstücksmarktberichte für den Kreis Recklinghausen weisen auf schwankende Umsätze und eine deutliche Lageabhängigkeit der Preise hin. Wenn Sie Ihr Objekt realistisch positionieren möchten, sollten Sie Angebot und Nachfrage im jeweiligen Stadtteil beachten.

• Rechtliche Situation: Baulasten, nicht genehmigte Anbauten oder unklare Nutzungen können Kaufinteressent:innen verunsichern. Eine frühzeitige Klärung über Baulastenauskunft und Bauakteneinsicht erleichtert Ihnen die Vermarktung.

Wie läuft der Verkauf einer Immobilie in Herten typischerweise ab?

Der Ablauf eines Immobilienverkaufs in Herten folgt bundesweit üblichen Schritten, wird aber durch lokale Stellen wie Bauordnungsamt, Kataster und Gutachterausschuss ergänzt. Wenn Sie diese frühzeitig einplanen, vermeiden Sie Verzögerungen.

1. Sie legen Verkaufsziel, Zeitplan und Strategie fest (Eigennutzung beenden, Mieter:innen informieren, Verkaufszeitraum bestimmen).

2. Sie beschaffen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Bauunterlagen und Teilungserklärung. Bauakten stellt das Bauordnungsamt Herten nach Terminvergabe bereit.

3. Für eine Baulastenauskunft stellen Sie bei der Stadt einen schriftlichen Antrag; die Bearbeitung dauert etwa zwei Wochen, die Gebühren liegen je nach Anzahl der Baulasten meist zwischen 50 und 150 Euro.

4. Sie lassen eine Marktwerteinschätzung vornehmen, bei der unter anderem Bodenrichtwerte und aktuelle Marktberichte für Herten berücksichtigt werden.

5. Ein Energieausweis wird erstellt oder aktualisiert, damit Sie gesetzliche Informationspflichten gegenüber Kaufinteressent:innen erfüllen.

6. Sie erstellen Exposé und Bilder, wählen geeignete Vermarktungskanäle und organisieren klassische oder digitale Besichtigungen.

7. Nach erfolgreicher Verhandlung bereitet ein Notar den Kaufvertrag vor, beurkundet ihn und veranlasst Grundbucheintrag und Eigentumsübergang samt Übergabeprotokoll.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Herten beachten?

Beim Immobilienverkauf in Herten gelten bundesweite steuerliche Regeln und landesrechtliche Bauvorschriften, ergänzt durch lokale Verwaltungsabläufe. Wenn Sie diese Rahmenbedingungen kennen, können Sie Ihren Verkauf rechtssicher gestalten.

Wann kann beim Verkauf Einkommensteuer anfallen?
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen An- und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme besteht regelmäßig, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Welche Rolle spielt die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf in der Regel von den Erwerber:innen getragen und ist landesrechtlich geregelt. Für Sie als Verkäufer:in bleibt sie dennoch relevant, weil sie die Gesamtbelastung der Käufer:innen und damit deren Preisbereitschaft beeinflussen kann.

Welche Pflichten haben Sie rund um den Energieausweis?
Ein Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig und informiert über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Bei Verkauf muss er spätestens zur Besichtigung vorliegen, und in Anzeigen sind Angaben wie Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse verpflichtend.

Was ist bei Baurecht und Baulasten in Herten wichtig?
Die Bauordnung Nordrhein-Westfalen regelt Genehmigungspflichten und bauliche Anforderungen, das Bauordnungsamt Herten ist für deren Umsetzung zuständig. Eine Baulastenauskunft erhalten Sie nach schriftlichem Antrag, üblich sind Bearbeitungszeiten von etwa zwei Wochen und Gebühren zwischen 50 und 150 Euro für eine Positivauskunft.

Welche Bedeutung haben Notar und Grundbuch?
In Deutschland sind Immobilienkaufverträge ohne notarielle Beurkundung unwirksam. Der Notar gestaltet den Vertrag, übermittelt ihn an das Grundbuchamt und veranlasst Eintragungen wie Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung, sodass Sie und die Käuferseite rechtlich abgesichert sind.