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Wie ist der Markt in Halle (Saale) aktuell für Immobilienverkauf?

Für den Immobilienverkauf in Halle (Saale) unterscheidet sich die Nachfrage stark zwischen den Stadtteilen. Entscheidend ist, wie Ihre Immobilie innerhalb der Stadt verortet ist.

• Stadtstruktur: Halle gliedert sich in fünf Stadtbezirke mit 34 Stadtteilen und weiteren Quartieren. Preise und Zielgruppen unterscheiden sich zwischen innenstadtnahen Lagen, Saale-Nähe und Randbereichen deutlich.

• Zentrale Lagen: In Altstadt und Mitte sind sanierte Gründerzeit- und Altbauten besonders gefragt, vor allem als Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen. Denkmal- und Sanierungsgebiete können hier zusätzlich Bodenwerte und Nutzungsmöglichkeiten prägen.

• Einfamilienhauslagen: In Stadtteilen mit Einfamilienhausgebieten wie Kröllwitz werden vor allem familiengerechte, ruhige Wohnlagen mit Grünbezug und kurzen Wegen in die Innenstadt nachgefragt.

• Grundstücksmarkt: 2024 wurden zahlreiche unbebaute Grundstücke veräußert; baureifes Land kostet im Mittel rund 400 Euro pro Quadratmeter und liegt landesweit an der Spitze (Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stand 2025).

• Demografie und Neubauangebot: Halle hat rund 225 800 Einwohnerinnen und Einwohner. Gleichzeitig gingen die Baugenehmigungen für Wohngebäude im Land Sachsen-Anhalt 2025 zurück, was das Neubauangebot begrenzt und die Nachfrage nach Bestandsimmobilien in gefragten Quartieren stützen kann.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufserfolg in Halle (Saale)?

Ob Ihr Immobilienverkauf in Halle (Saale) zügig gelingt und welche Konditionen erzielbar sind, hängt stark von den Eigenschaften des konkreten Objekts ab.

• Mikrolage: Nähe zu Innenstadt, Saale, Straßenbahn, Hochschulen, Schulen und Kitas wirkt sich positiv aus. Lärm, starke Durchgangsstraßen oder fehlende Nahversorgung mindern die Attraktivität.

• Objektart: Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke sprechen unterschiedliche Käufergruppen an und unterscheiden sich in Vermarktungsdauer und Verhandlungsspielraum.

• Baujahr und Zustand: Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser vor 1991 wird in Halle ein niedrigeres typisches Preisniveau erzielt als für jüngere Gebäude ab 1991 (Gutachterausschussdaten 2022 bis 2024). Dach, Fassade und Haustechnik sind dabei zentrale Kriterien.

• Energieeffizienz: Energiekennwerte und Effizienzklasse beeinflussen zunehmend die Zahlungsbereitschaft. Schwache Energiekennzahlen führen häufig zu höheren Instandhaltungsaufwänden, die Kaufinteressierte einpreisen.

• Rechtliche Klarheit: Vollständige Baugenehmigungen, dokumentierte Anbauten, geklärte Baulasten und eine rechtssichere Teilungserklärung bei Wohnungen stärken das Vertrauen und erleichtern die Finanzierung.

• Finanzierungsumfeld: Das aktuelle Zinsniveau bestimmt, wie viele Haushalte sich bestimmte Kaufpreise leisten können. In Phasen höherer Zinsen prüfen Interessentinnen und Interessenten Rendite und Instandhaltungsrisiken besonders genau.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Halle (Saale) typischerweise ab?

Der Ablauf eines Immobilienverkaufs ist bundesweit ähnlich. In Halle (Saale) spielen zusätzlich lokale Markt- und Bewertungsdaten sowie städtebauliche Vorgaben eine Rolle.

1. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, gegebenenfalls Mietverträge sowie Protokolle von Eigentümerversammlungen. Auskünfte zu Baulasten oder Altlasten ergänzen das Paket.

2. Wertermittlung und Marktpositionierung: Maklerinnen, Makler oder Sachverständige nutzen Vergleichskaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sowie Bodenrichtwerte. Bei vermieteten Objekten fließen auch Liegenschaftszinssätze und Mieterträge ein.

3. Objektvorbereitung: Ordnung, kleinere Instandsetzungen und gute Fotos erhöhen die Wirkung. Da der Baupreisindex für Sachsen-Anhalt steigende Bau- und Renovierungskosten zeigt, werden umfangreiche Modernisierungen oft gezielt auf wertrelevante Bereiche begrenzt.

4. Vermarktung und Exposé: Das Exposé sollte den Stadtteil klar benennen, Grundrisse und aussagekräftige Bilder enthalten sowie alle Pflichtangaben aus dem Energieausweis.

5. Besichtigungen und Käuferauswahl: Termine koordinieren, Unterlagen bereitstellen und Rückfragen beantworten. Üblich ist, sich eine Finanzierungsbestätigung oder ähnliche Bonitätsnachweise vorlegen zu lassen.

6. Kaufvertrag, Notar und Übergabe: Eine Notarin oder ein Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Grundbucheintragungen und koordiniert Fälligkeit und Kaufpreiszahlung. Anschließend erfolgt die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Halle (Saale) beachten?

Beim Immobilienverkauf in Halle (Saale) gelten bundesrechtliche Vorgaben, ergänzt um einzelne landes- und kommunalrechtliche Aspekte. Einige Punkte sind für Verkäuferinnen und Verkäufer besonders relevant.

• Energieausweis: Für die meisten Wohngebäude ist ein gültiger Energieausweis erforderlich. Art des Ausweises, Endenergiekennwert und Effizienzklasse müssen in Anzeigen genannt und bei Besichtigungen zugänglich gemacht werden (Gebäudeenergiegesetz).

• Einkommensteuer und Spekulationsfrist: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften können einkommensteuerpflichtig sein, insbesondere wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine ausschließliche Eigennutzung vorlag. Ob Steuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einer Steuerberatung geklärt werden.

• Grunderwerbsteuer: Diese fällt in Sachsen-Anhalt beim Erwerb für die Käuferseite an und erhöht deren Gesamtkosten. Das kann die maximale Kaufpreisvorstellung beeinflussen.

• Notar und Grundbuch: Grundstücks-, Haus- und Wohnungskaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Die Notarin oder der Notar veranlasst Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Löschung nicht mehr benötigter Grundpfandrechte.

• Wohnungseigentum: Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlungen von Bedeutung, etwa im Hinblick auf geplante Instandhaltungsmaßnahmen.

Welche lokalen Vorgaben wirken sich auf Verkäufe in Halle (Saale) aus?

Neben bundesweiten Regelungen beeinflussen lokale und landesrechtliche Vorgaben, wie Käuferinnen und Käufer den Wert einer Immobilie in Halle (Saale) einschätzen.

• Sanierungsgebiete: Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Historischer Stadtkern und in weiteren Sanierungsbereichen können sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen ermittelt und Ausgleichsbeträge festgesetzt werden. Diese fließen oft in die Kaufkalkulation ein.

• Bebauungspläne: In Wohngebieten, zum Beispiel in Teilen von Kröllwitz, begrenzen rechtsverbindliche Bebauungspläne Nutzung, Baufenster, Geschosszahl und Dachformen. Das wirkt sich auf spätere Ausbau- oder Umbaumöglichkeiten der Käuferseite aus.

• Kaufpreissammlung: Der Gutachterausschuss für die Stadt Halle führt eine Kaufpreissammlung. Berechtigte Personen können daraus Vergleichskaufpreise abrufen und so die Preisfindung besser an den tatsächlichen Transaktionen orientieren.

• Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren: Für Halle veröffentlichte Kennzahlen unterstützen insbesondere die Bewertung von Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten im Ertragswertverfahren.

• Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen: Größere Umbauten, Anbauten, Nutzungsänderungen oder Abbrüche sind häufig genehmigungspflichtig. Käuferinnen und Käufer achten deshalb auf rechtssicher errichtete Bestandsbauten und nachvollziehbare Genehmigungen.

• Landesbauordnung Sachsen-Anhalt: Eine Novellierung soll bestimmte Modernisierungen und Umnutzungen erleichtern. Für Verkaufsverhandlungen kann relevant sein, ob geplante Maßnahmen der Interessentinnen und Interessenten künftig einfacher genehmigt werden könnten.

Welche Risiken und typischen Fallstricke gibt es für Verkäufer:innen in Halle (Saale)?

Mit einer sorgfältigen Vorbereitung lassen sich viele Risiken beim Immobilienverkauf in Halle (Saale) reduzieren. Einige typische Fallstricke treten immer wieder auf.

Wie riskant sind unrealistische Angebotspreise?
Orientieren sich Preise nur an früheren Höchstständen, kann dies zu langen Vermarktungszeiten führen. Ein Marktbericht für Halle 2023/2024 eines großen Maklerunternehmens weist gegenüber 2022 sinkende Angebotspreise aus, was realistische Preisansätze wichtiger macht.

Welche Rolle spielt Energieeffizienz als Risiko?
Eine Aroundhome-Umfrage 2024 ergab, dass nur etwa elf Prozent der Eigentümerinnen und Eigentümer vor dem Verkauf gezielte Effizienzmaßnahmen planen. Viele Kaufinteressierte betrachten jedoch Energieverbrauch und Effizienzklasse genau und nutzen Defizite für Preisverhandlungen.

Können Vorbereitungsmaßnahmen finanziell aus dem Ruder laufen?
Der Baupreisindex für Sachsen-Anhalt zeigt steigende Baukosten, etwa plus 3,5 Prozent im Jahresvergleich 2024. Umfangreiche Modernisierungen vor dem Verkauf sollten daher wirtschaftlich geprüft und auf tatsächlich wertrelevante Bereiche fokussiert werden.

Wo lauern rechtliche Unsicherheiten?
Unklare Baurechte, fehlende Nachweise zu Anbauten oder unvollständige WEG-Unterlagen führen häufig zu Verzögerungen oder Rückziehern. Eine frühzeitige Prüfung der Unterlagen mit fachkundiger Unterstützung kann helfen, solche Risiken zu verringern.