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Wie ist der Immobilienmarkt in Berlin aktuell aufgestellt?

Berlin bietet Verkäufer:innen eine große, heterogene Nachfragebasis. Für den Immobilienverkauf in Berlin ist wichtig, die unterschiedlichen Teilmärkte der Stadt zu kennen und realistisch einzuordnen.

• Wohnungsbestand: Ende 2024 gab es in Berlin rund 2,06 Millionen Wohnungen, der Großteil in Mehrfamilienhäusern, nur ein kleiner Anteil in Ein- und Zweifamilienhäusern. Für Sie bedeutet das: Eigentumswohnungen sind flächendeckend vorhanden, Einfamilienhäuser bleiben ein knappes Gut.

• Nachfrage nach Haustypen: Einfamilienhäuser und Neubauten stoßen auf erhöhte Nachfrage, insbesondere in Randlagen und familienfreundlichen Bezirken. Wer ein Haus in Lagen wie Pankow, Treptow-Köpenick oder Spandau verkauft, trifft häufig auf besonders interessierte Käufergruppen.

• Neubautätigkeit und Angebot: 2024 wurden in Berlin knapp unter zehntausend neue Wohnungen genehmigt, deutlich weniger als im Vorjahr. Das gebremste Neubauvolumen begrenzt das zusätzliche Angebot und kann Bestandsverkäufe unterstützen.

• Teilmarkt Dynamik: Eigentumswohnungen sind vor allem in innenstadtnahen Quartieren wie Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg oder Prenzlauer Berg gefragt, während in Außenbezirken Reihen- und Einfamilienhäuser dominieren. Diese Unterschiede sollten Sie bei Preisstrategie und Vermarktung berücksichtigen.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufserfolg in Berlin?

Für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie in Berlin zählen neben der Lage zahlreiche objekt- und rechtsbezogene Merkmale. Wer diese Faktoren kennt, kann Exposé und Preisvorstellung passend ausrichten.

• Mikrolage: Straßenzug, Hofsituation, Lärmquellen und die fußläufige Erreichbarkeit von U- und S-Bahn wirken sich stark auf die Nachfrage aus. Ruhige Seitenstraßen in gut angebundenen Kiezen lassen sich häufig besser vermarkten.

• Bauqualität und Energiezustand: Baujahr, Dämmstandard, Fenster und Heizungsanlage spielen seit den Verschärfungen im Gebäudeenergiegesetz eine größere Rolle. Ein guter Energieausweis unterstützt Ihre Argumentation im Verkaufsgespräch.

• Objektzustand: Modernisierte Bäder, Elektrik und Leitungen sowie ein gepflegtes Treppenhaus oder Gemeinschaftseigentum sind für Kaufinteressent:innen in Berliner Altbauten zentrale Entscheidungspunkte.

• Grundriss und Freiflächen: Praktische Grundrisse, Balkone, Terrassen oder ein eigener Garten sind in der dicht bebauten Stadt besonders wertvoll. Auch Stellplätze oder Garagen erhöhen die Attraktivität.

• Boden- und Entwicklungsperspektive: Lage im Hinblick auf zukünftige Infrastrukturprojekte oder Quartiersentwicklungen beeinflusst die Erwartung der Kaufenden. Das gilt besonders für Grundstücke und Reihenhäuser am Stadtrand.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Berlin typischerweise ab?

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Berlin folgt einem klaren Ablauf, der durch formale Anforderungen und typische Vermarktungszeiten geprägt ist. Wenn Sie frühzeitig planen, können Sie Dauer und Risiken verringern.

1. Unterlagen zusammenstellen: Aktueller Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung (bei Wohnungen), Protokolle der Eigentümerversammlung und Nachweise zu Modernisierungen sollten vollständig vorliegen.

2. Wertermittlung organisieren: Auf Basis vergleichbarer Verkäufe in Berlin, des Objektzustands und der Lage wird ein marktgerechter Angebotspreis festgelegt, gegebenenfalls mit Unterstützung von Sachverständigen oder Makler:innen.

3. Energieausweis sichern: Für den Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht; Kennwerte müssen bereits in Inseraten angegeben werden. Prüfen Sie, ob ein aktueller Ausweis vorhanden ist oder neu erstellt werden muss.

4. Vermarktung starten: Exposé erstellen, Fotos anfertigen, passende Portale und Kanäle auswählen und Anfragen koordinieren. In gefragten Kiezen führt eine klare Terminplanung von Besichtigungen zu besseren Abläufen.

5. Besichtigungen und Auswahl: Interessent:innen besichtigen, Rückfragen klären, Bonitätsnachweise einholen und die ernsthaften Kaufinteressent:innen auswählen.

6. Notarielle Beurkundung: Der Notar erstellt den Kaufvertrag, klärt offene Punkte mit beiden Parteien, beurkundet den Vertrag und veranlasst Auflassungsvormerkung und Meldung an das Finanzamt.

7. Zahlung, Umschreibung, Übergabe: Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die protokollierte Objektübergabe. In gefragten Berliner Lagen dauert der gesamte Prozess häufig etwa drei bis sechs Monate, in Randlagen kann mehr Zeit einzuplanen sein.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Berlin kennen?

Beim Verkauf einer Immobilie in Berlin sind steuerliche Fragen und formale Vorgaben eng miteinander verknüpft. Wer seine persönliche Situation prüft, vermeidet unerwartete Belastungen.

• Grunderwerbsteuer: In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer sechs Prozent des Kaufpreises und wird in der Regel von der Käuferseite getragen. Für Ihre Verkaufsverhandlungen ist wichtig, dass Kaufinteressent:innen diese Zusatzkosten mit einpreisen.

• Spekulationssteuer: Veräußern Privatpersonen eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn, kann dieser Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn die Immobilie über mehrere Jahre ausschließlich selbst bewohnt wurde.

• Notar- und Grundbuchkosten: Für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung fallen Gebühren an, die häufig überwiegend Käufer:innen übernehmen. Die Zuordnung der Kosten sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.

• Eigentumswohnungen und Teilungserklärung: Bei Wohnungsverkauf sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung rechtlich maßgeblich. Angaben zu Sondernutzungsrechten, Instandhaltungsrücklagen und geplanten Maßnahmen müssen korrekt und vollständig sein.

• Grundsteuer: Durch die Umstellung der Grundsteuer ab 2025 können sich laufende Kosten verändern. Kaufinteressent:innen erwarten transparente Angaben zur aktuellen Grundsteuerbelastung im Exposé.

Gelten besondere Vorgaben oder Satzungen in Berlin?

Für den Immobilienverkauf in Berlin sind neben Bundesvorgaben auch landes- und stadtbezogene Regeln relevant. Diese betreffen vor allem Energie, Steueranzeigen und formale Abläufe.

• Energieausweis-Pflicht: Beim Verkauf eines Wohngebäudes in Berlin muss ein Energieausweis vorliegen. Zentrale Kennwerte sind bereits in Anzeigen zu nennen und Interessent:innen spätestens bei der Besichtigung zugänglich zu machen, sonst drohen Bußgelder.

• Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes: Das Gebäudeenergiegesetz legt energetische Mindeststandards und Anforderungen an Heizungsanlagen fest. Für Bestandsgebäude mit schlechtem energetischem Zustand berücksichtigen Kaufende mögliche Nachrüstpflichten in ihrer Preisvorstellung.

• Veräußerungsanzeige an das Finanzamt: Grundstücks- und Immobilienverkäufe in Berlin müssen dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Die ordnungsgemäße Meldung ist Voraussetzung für die korrekte Festsetzung der Grunderwerbsteuer.

• Grundbuch und Auflassungsvormerkung: Eigentumswechsel werden bei den Berliner Grundbuchämtern eingetragen. Üblich ist zunächst eine Auflassungsvormerkung, die Käufer:innen bis zur endgültigen Umschreibung absichert.

• Neue Grundsteuer-Regelung: Für Berliner Grundstücke und Gebäude gelten seit 2025 neue Bewertungsmaßstäbe. Verkäufer:innen sollten aktuelle Daten zu Fläche und Nutzung parat haben, damit Interessent:innen die künftige Steuerlast einschätzen können.

Welche Risiken sollten Verkäufer:innen in Berlin beachten?

Immobilienverkauf in Berlin ist rechtlich komplex und zieht hohe Geldsummen nach sich. Sorgfalt bei Identität, Dokumenten und Angaben schützt Sie vor Schäden.

• Falsche Notare oder Identitäten: In Berlin gab es Betrugsfälle mit gefälschten Notariaten und Identitäten. Vereinbaren Sie Termine nur in echten Notariaten, achten Sie auf amtliche Ausweise und weichen Sie nicht von dem geregelten Beurkundungsweg ab.

• Unvollständige Grundbuch- und Eigentumslage: Nicht gelöschte Grundschulden, ungeklärte Erbengemeinschaften oder Nießbrauchrechte können den Verkauf verzögern oder anfechtbar machen. Ein aktueller Grundbuchauszug und klare Vereinbarungen im Kaufvertrag sind daher zentral.

• Verstöße gegen Informationspflichten: Fehlerhafte oder fehlende Angaben im Exposé, etwa zur Wohnfläche, zum Energiekennwert oder zu bestehenden Mängeln, können Haftungsansprüche nach sich ziehen.

• Steuerliche Fehleinschätzung: Ein Verkauf kurz vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist oder ohne Prüfung der Eigennutzungszeiten kann zu unerwarteter Einkommensteuer führen. Eine rechtzeitige steuerliche Einordnung hilft, solche Risiken zu vermeiden.

• Vermietete Objekte: Bei vermieteten Wohnungen sind bestehende Mietverträge und rechtliche Schutzvorschriften zu beachten. Unklare Aussagen zu Kündigungsmöglichkeiten können zu Konflikten mit Käufer:innen oder Mieter:innen führen.

Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf in Berlin?

Die zeitliche Planung beeinflusst, wie schnell und zu welchen Konditionen Sie Ihre Immobilie in Berlin verkaufen. Neben persönlichen Faktoren spielen aktuelle Markttrends eine Rolle.

• Markterholung: 2024 stiegen in Berlin sowohl die Zahl der verkauften Immobilien als auch der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr. Zudem lagen die Preise für Wohnimmobilien Ende 2024 wieder über dem Niveau des Vorjahres, was auf eine stabilere Nachfrage hindeutet.

• Segmentunterschiede: Zwischen August 2024 und August 2025 gingen die Angebotspreise für Häuser in Berlin leicht zurück, während Eigentumswohnungen im Mittel zulegten. Wer eine Wohnung verkaufen möchte, trifft daher derzeit auf tendenziell günstigere Rahmenbedingungen als Hausverkäufer:innen.

• Neubau- und Baukostenumfeld: Rückläufige Baugenehmigungen und gestiegene Baukosten für Neubauten lenken die Aufmerksamkeit vieler Kaufinteressent:innen auf den Bestand. Das kann Ihre Verhandlungsposition stärken, wenn Sie ein sofort bezugsfertiges Objekt anbieten.

• Vorlauf und persönliche Planung: Da die Vermarktung in gefragten Berliner Lagen oft drei bis sechs Monate dauert, sollten Sie den Starttermin so wählen, dass Notartermin, Umzug und ein eventueller Anschlusskauf zeitlich zusammenpassen.