Weniger Käufer, mehr Immobilien: Warum die Preise trotzdem steigen
Immer weniger Menschen können sich ein Eigenheim leisten, während die Zahl der angebotenen Immobilien steigt. Dennoch geben die Preise nicht nach.
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter, obwohl die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen zurückgeht. Im zweiten Quartal 2026 legten die Preise für Häuser und Wohnungen laut Statistischem Bundesamt im Schnitt um 0,6 Prozent zu.
Gleichzeitig waren bundesweit nahezu doppelt so viele Eigentumswohnungen und rund 140 Prozent mehr Ein- und Zweifamilienhäuser zum Verkauf inseriert als Anfang 2022. Das geht aus dem Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervor.
Weniger Kaufinteressierte treffen auf mehr Angebote
Die Kaufanfragen für Häuser und Eigentumswohnungen gingen laut Immoscout24 zwischen Mai und September um 7 Prozent zurück. Im gleichen Zeitraum stieg die Nachfrage nach Mietobjekten um 12 Prozent. Ein wesentlicher Grund für die schwächere Kaufnachfrage sind die gestiegenen Bauzinsen.
Seit der Zinswende 2022 haben diese deutlich zugelegt und stiegen nach Beginn des Iran-Kriegs im Februar weiter an. Inzwischen liegen sie nach Auswertungen von Interhyp bei durchschnittlich 4,42 Prozent für Darlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung. Marktkenner beobachten einen deutlichen Rückgang bei neuen Baukrediten.
Das größere Verkaufsangebot bedeutet nicht, dass entsprechend mehr Wohnraum entstanden ist. Laut IW ist es vor allem eine Folge der gesunkenen Nachfrage und längerer Vermarktungszeiten. Expert:innen warnen zudem, dass private Eigentümer:innen, die vor 10 oder 15 Jahren zu günstigen Konditionen gekauft haben, Schwierigkeiten mit ihrer Anschlussfinanzierung bekommen könnten.
Finanzielle Situation der Käufer:innen entscheidend
Dass die Preise trotz rückläufiger Nachfrage zulegen, erklärt IW-Immobilienexperte Pekka Sagner mit der finanziellen Situation der verbleibenden Käufer:innen. Entscheidend seien diejenigen, die sich Wohneigentum weiterhin leisten können, etwa dank hoher Einkommen oder anderer Vermögenswerte. Ihre Nachfrage könne ausreichen, um die Preise hochzuhalten.
Für viele andere Haushalte ist der Immobilienkauf deutlich schwieriger geworden. Hohe Bauzinsen, strenge Kreditvorgaben der Banken, Inflation und Unsicherheit am Arbeitsmarkt schränken die Finanzierungsmöglichkeiten ein. Ende der 2010er-Jahre waren die Bauzinsen teilweise auf rund 1 Prozent gesunken. Heute kann sich laut Sagner ein deutlich kleinerer Personenkreis selbst genutztes Wohneigentum leisten.
Mehr Wohnraum und Anreize für Sanierungen gefordert
Um den Immobilienmarkt zu entlasten, müsste das Angebot wachsen. Christian Langosch von HQ Trust plädiert deshalb für mehr Neubau. Mehr Wohnraum könne den Wettbewerb stärken und die Preise sowohl auf dem Kauf- als auch auf dem Mietmarkt entlasten. Langosch setzt dabei vor allem auf den Markt und sieht den Staat nicht in der ersten Reihe.
Auch die Modernisierung älterer Gebäude ist ein Thema: Viele Bestandsimmobilien stammen aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Brzeski hält zusätzliche Anreize für notwendig, damit Eigentümer:innen ihre Immobilien angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten klimagerecht modernisieren. Mögliche Maßnahmen könnten Entlastungen bei Grund- und Notarkosten sowie steuerliche Vorteile für Kreditzinsen selbst genutzter Immobilien sein.
Ländliche Regionen als Alternative
Auch attraktivere ländliche Regionen könnten die Ballungsräume entlasten. Während die Bevölkerung in den Städten voraussichtlich weiter wächst, dürften ländliche Gebiete Einwohner:innen verlieren. In diesen Gegenden gibt es häufig ein größeres Immobilienangebot und niedrigere Preise als in vielen Städten.
Damit mehr Menschen das Leben außerhalb der Ballungsräume in Betracht ziehen, brauche es vor allem Investitionen in die öffentliche Infrastruktur, sagt Sagner. Dazu zählen ein besserer öffentlicher Nahverkehr sowie lokale Sport- und Kulturangebote.
