Steuervorteil bei alten Immobilien: So holen Vermieter mehr heraus
Wer eine ältere, sanierungsbedürftige Immobilie vermietet, kann seine Steuerlast oftmals deutlich senken. Dafür ist ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt nötig.
Normalerweise müssen Vermieter:innen bei der steuerlichen Abschreibung einer Immobilie mit langen Zeiträumen rechnen, häufig etwa 50 Jahre. Das Einkommensteuergesetz erlaubt jedoch in bestimmten Fällen eine deutlich kürzere Nutzungsdauer. Dadurch steigt die Absetzung für Abnutzung (AfA), was die Steuerlast spürbar senken kann.
Diese Möglichkeit ist vor allem für private Eigentümer:innen interessant, die einen hohen persönlichen Steuersatz haben und eine vermietete Immobilie besitzen, die mindestens 30 Jahre alt ist und nicht umfassend kernsaniert wurde.
Voraussetzung ist allerdings, dass gegenüber dem Finanzamt technische, rechtliche oder wirtschaftliche Gründe für die verkürzte Nutzungsdauer nachgewiesen werden. Genau dieser Nachweis war in der Vergangenheit häufig ein Streitpunkt.
Beispiel zeigt erhebliches Steuersparpotenzial
Wie groß der Effekt sein kann, zeigt eine vereinfachte Beispielrechnung: Eine sehr alte, sanierungsbedürftige Immobilie im Privatvermögen hat einen Gesamtwert von 600.000 Euro. Davon entfallen 300.000 Euro auf das Grundstück und 300.000 Euro auf das Gebäude.
Wird die Nutzungsdauer auf 15 Jahre reduziert, ergeben sich bei einem angenommenen Steuersatz von 40 Prozent deutliche Unterschiede:
Bei regulärer Abschreibung: etwa 36.000 Euro Steuerersparnis in 15 Jahren
Bei verkürzter Abschreibung: etwa 120.000 Euro Steuerersparnis in 15 Jahren
Mieteinnahmen wurden in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.
Streit um Gutachten und Nachweise weitgehend entschieden
Lange war umstritten, welche Gutachten zur Verkürzung der Nutzungsdauer anerkannt werden. Die Finanzverwaltung verlangte meist aufwendig erstellte Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oft in Form eines sogenannten ERAB- oder Bausubstanzgutachtens.
Diese Gutachten sind jedoch teuer und nicht überall verfügbar. Der Bundesfinanzhof entschied 2021, dass auch andere geeignete Bewertungsmethoden zulässig sind, sofern sie den Verschleiß des Gebäudes nachvollziehbar darstellen. Dazu zählen auch vereinfachte Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Im Januar 2024 wurde diese Linie erneut bestätigt. Nachdem das Bundesfinanzministerium zwischenzeitlich eine abweichende Auffassung vertreten hatte, wurde Ende 2024 schließlich eine Anpassung vorgenommen. Demnach soll nun die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vollständig angewendet werden.
Unsicherheit bleibt trotz neuer Rechtslage bestehen
Trotz der aktuellen Klarstellung raten Fachleute weiterhin zur Vorsicht. Nach Einschätzung von Steuerberaterin Swetlana Heil ist unklar, ob die Regelung langfristig Bestand hat. Zudem sei nicht ausgeschlossen, dass es künftig gesetzliche Änderungen geben könnte.
Auch in der Praxis zeigen sich weiterhin Einschränkungen: Gutachten ohne Ortstermin oder ohne Erstellung durch zertifizierte Sachverständige werden von Finanzämtern häufig abgelehnt. Das bestätigt auch Ricardo Fröhlich Dos Santos aus dem Produktmanagement für Gutachten und Wertermittlung bei Sprengnetter.
Für Eigentümer:innen bedeutet das: Auch wenn die rechtliche Grundlage erweitert wurde, bleibt die Umsetzung in der Praxis teilweise unsicher. Fachleute empfehlen daher, im Zweifel ein qualifiziertes Bausubstanzgutachten durch öffentlich bestellte und vereidigte oder entsprechend zertifizierte Sachverständige einzuholen. Wichtig ist dabei, dass die Zertifizierungsstelle in Deutschland akkreditiert ist. Eine Übersicht zugelassener Stellen stellt die Deutsche Akkreditierungsstelle zur Verfügung.