Neue Zahlen zum Immobilienmarkt: Warum die Preise plötzlich stagnieren

Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sind im ersten Quartal 2026 nur minimal gestiegen. Im Vergleich zum Vorquartal lag das Plus laut dem Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) bei lediglich 0,1 Prozent.

Auch im Jahresvergleich fällt die Entwicklung verhalten aus: Eigentumswohnungen verteuerten sich um 2,5 Prozent, Häuser lediglich um 0,7 Prozent. Insgesamt spricht das IW daher von einer Phase der Preisstagnation.

Uneinheitliche Entwicklung in Großstädten

Während sich der Gesamtmarkt kaum bewegt, zeigen sich in den Großstädten aber teils deutliche Unterschiede im Vergleich zum Vorjahresquartal:

• Köln (+5,1 Prozent)

• Frankfurt am Main (+3,9 Prozent)

• Essen (+3,6 Prozent)

• Hamburg (+3,2 Prozent)

• Berlin (+0,8 Prozent)

• Leipzig (+0,8 Prozent)

• Düsseldorf (+0,4 Prozent)

• Stuttgart (-2,1 Prozent)

• München (-0,3 Prozent) 

Im Quartalsvergleich sieht das IW in den Großstädten überwiegend leicht rückläufige oder stagnierende Entwicklungen. Analysiert wurden insgesamt etwa 8 Millionen Miet- und 3,7 Millionen Kaufangebote.

Hohe Zinsen bremsen die Nachfrage

Ein zentraler Grund für die schwache Preisentwicklung sind die mittlerweile gestiegenen Finanzierungskosten. Denn die geopolitischen Spannungen im Zusammenhang mit dem Konflikt im Nahen Osten wirken sich auch auf das Zinsniveau aus und verteuern Baufinanzierungen deutlich. Das schränkt wiederum die Erschwinglichkeit von Wohneigentum ein, was zu einer sinkenden Nachfrage führt. Die Spielräume für weitere Preissteigerungen sind dadurch begrenzt. 

Nach Einschätzung des IW wird die aktuelle Lage jedoch nicht zu einer vergleichbaren, abrupten Preiskorrektur führen wie im Jahr 2022 infolge des Ukraine-Kriegs. Damals hatten deutlich steigende Zinsen und Baukosten zu sinkenden Immobilienpreisen geführt und damit das Ende des langjährigen Booms eingeläutet. Das IW begründet seine Prognose damit, dass das Zinsniveau inzwischen bereits deutlich höher liegt und die Energiepreise zudem weniger stark steigen als im damaligen Zeitraum.

Energieeffizienz wird zum Preisfaktor

Neben den Zinsen spielt die Energieeffizienz eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung: „Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, erklärt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner.

Immobilien mit schlechter Energiebilanz werden im Vergleich zu sehr effizienten Objekten (Klassen A und A+) deutlich abgewertet. Die Preisabschläge reichen dabei je nach Effizienzklasse von rund 8 bis 10 Prozent bei Objekten der Klasse B bis hin zu etwa 20 bis 30 Prozent bei sehr ineffizienten Gebäuden der Klassen G und H.

Wie stark dieser Effekt ausfällt, hängt auch von der Marktlage ab: In der Hochphase des Immobilienbooms bis Anfang 2022 spielten energetische Unterschiede eine geringere Rolle. Mit dem Energiepreisschock im Jahr 2022 rückten sie jedoch deutlich stärker in den Fokus und führten zu größeren Preisdifferenzen. Inzwischen hat sich die Dynamik zwar etwas abgeschwächt, die Bedeutung der Energieeffizienz bleibt jedoch höher als vor der Energiekrise. Besonders in Phasen steigender Energiepreise achten Käufer:innen verstärkt auf laufende Energiekosten.

Mieten steigen weiter trotz schwächerer Dynamik

Anders als die Kaufpreise entwickeln sich die Mieten weiterhin nach oben. Die Angebotsmieten stiegen im Jahresvergleich um 3,5 Prozent und legten auch gegenüber dem Vorquartal um 0,6 Prozent zu.

Zwar hat sich die Dynamik im Vergleich zu früheren Hochphasen etwas abgeschwächt, von einer Entspannung kann jedoch keine Rede sein. Der Grund bleibt ein anhaltender Nachfrageüberhang bei gleichzeitig begrenztem Wohnungsangebot. Die schwache Bautätigkeit sorgt dafür, dass der Mietmarkt strukturell angespannt bleibt.