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Wie ist der Immobilienmarkt in Erlangen für Eigentümer:innen aufgestellt?

Erlangen ist ein bedeutender Wohn- und Arbeitsstandort der Metropolregion Nürnberg, was sich direkt auf den Immobilienverkauf auswirkt. Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Erlangen verkaufen möchten, sollten Sie die lokale Nachfragesituation kennen.

• Einwohnerzahl: Mit rund 120.000 Einwohner:innen besteht eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in gut angebundenen Stadtlagen. Das kann sich für Sie in einer stabilen Käufernachfrage niederschlagen.

• Wohnungsneubau: 2023 wurden in Erlangen nur knapp 300 Wohnungen fertiggestellt. Das begrenzte Neubauvolumen verstärkt den Nachfrage-Überhang in vielen Segmenten und macht Bestandsimmobilien für Kaufinteressent:innen besonders interessant.

• Arbeitsplätze: Großprojekte wie der Siemens Campus mit Tausenden Arbeitsplätzen erhöhen die Attraktivität des Standorts. Beschäftigte und zuziehende Fachkräfte sorgen für zusätzliche Nachfrage nach Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Reihenhäusern.

• Miet- und Anlageobjekte: Die Mieten liegen in zentralen Lagen höher als in Randlagen. Für Kapitalanleger:innen sind vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Erlangen daher häufig interessant, was Ihre Verkaufsperspektiven in diesem Segment verbessern kann.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkaufserfolg in Erlangen?

Für den Erfolg eines Immobilienverkaufs in Erlangen sind nicht nur Stadtlage und Größe entscheidend, sondern ein ganzes Bündel an Objekt- und Rahmenbedingungen. Wenn Sie die wichtigsten Einflussgrößen kennen, können Sie Ihre Immobilie zielgerichtet positionieren.

• Mikrolage: Adressen mit guter ÖPNV-Anbindung und Nähe zu großen Arbeitgebern werden von vielen Kaufinteressent:innen bevorzugt. Verkehrsbelastung, Lärmquellen oder fehlende Infrastruktur können die Nachfrage dagegen mindern.

• Bodenrichtwerte: Die Stadt aktualisiert regelmäßig die Bodenrichtwerte, zuletzt mit Tendenz zu leichten Rückgängen, besonders in sehr hoch bewerteten Lagen. Für Sie bedeutet das, dass eine realistische Preisfindung wichtiger ist als das Festhalten an früheren Spitzenwerten.

• Energetischer Zustand: Dämmung, Heizung und Fenster wirken sich auf Betriebskosten und Energiebilanz aus. Obwohl nur ein kleiner Teil der Eigentümer:innen vor dem Verkauf energetische Verbesserungen plant, honorieren viele Käufer:innen einen guten energetischen Zustand mit höherem Interesse.

• Vermietung & Ertrag: Bei vermieteten Objekten sind aktuelle Mieten, Leerstände und Mietvertragslaufzeiten für Kaufentscheidungen zentral. Der qualifizierte Mietspiegel in Erlangen dient hier als Orientierung für die ortsübliche Vergleichsmiete.

• Vermarktungsform: Ein aussagekräftiges Exposé, hochwertige Fotos und digitale Präsentationsformen wie virtuelle Rundgänge können die Reichweite deutlich erhöhen, insbesondere wenn Interessent:innen aus anderen Regionen nach Erlangen ziehen.

Wie läuft der Verkauf einer Immobilie in Erlangen typischerweise ab?

Der Ablauf eines Immobilienverkaufs in Erlangen folgt einem klaren Muster – von der Vorbereitung der Unterlagen bis zur Schlüsselübergabe. Wenn Sie diese Schritte kennen, können Sie den Prozess mit oder ohne Immobilienmakler:in strukturiert planen.

1. Ziele klären und Unterlagen sammeln: Dazu gehören Grundbuchauszug, Baupläne, Nachweise zu Baujahr und Sanierungen. Für ein kommunales Verkehrswertgutachten werden diese Unterlagen ebenfalls benötigt.

2. Bauakten prüfen: Für die Einsicht in Bauakten der Stadt Erlangen ist eine Vollmacht nötig, die nicht älter als sechs Monate sein darf und von jedem Eigentümer einzeln erteilt werden muss.

3. Wertermittlung und Strategie: Marktgerechte Preise entstehen aus Lage, Zustand, Mieten (bei Anlageobjekten) und Bodenwert. Lokale Immobilienmakler:innen oder Gutachten können die Preisfindung stützen.

4. Objekt vorbereiten: Optische Aufwertung, kleinere Reparaturen und die Aufbereitung energetischer Informationen erhöhen die Attraktivität.

5. Vermarktung und Besichtigungen: Exposé erstellen, Inserate schalten, Besichtigungen organisieren – bei Bedarf auch mittels 360°-Rundgängen und kontaktlosen Formaten.

6. Verhandlung und Kaufvertrag: Kaufinteressent:innen auswählen, Bonität prüfen, Kaufvertragsentwurf durch den Notar erstellen lassen und Konditionen verhandeln.

7. Notartermin und Übergabe: Beurkundung, Beantragung des Negativzeugnisses zum Vorkaufsrecht, Zahlung des Kaufpreises, Schlüsselübergabe mit Protokoll und Zählerständen.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Erlangen kennen?

Beim Immobilienverkauf in Erlangen spielen bundesweite Vorschriften und kommunale Besonderheiten zusammen. Wenn Sie diese Rahmenbedingungen berücksichtigen, vermeiden Sie Verzögerungen und unnötige Risiken.

• Energieausweis: Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Relevante Kennwerte müssen bereits in Anzeigen erscheinen und der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

• Kommunales Vorkaufsrecht: In bestimmten Bereichen kann die Stadt Erlangen ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben. Notar:innen benötigen deshalb in der Regel ein Negativzeugnis der Stadt, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

• Spekulationssteuer: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben; individuelle steuerliche Beratung ist hier sinnvoll.

• Notar und Grundbuch: Der Verkauf wird immer notariell beurkundet. Typische Stationen sind Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Fälligkeitsmitteilung des Notars, Kaufpreiszahlung und anschließende Eigentumsumschreibung.

• Wohnungseigentum und Mietverhältnisse: Bei Eigentumswohnungen sind Teilungserklärung, Rücklagenstand und Beschlusssammlung relevant. Bei vermieteten Objekten müssen Mietverträge, Miethöhen, Kautionen und laufende Anpassungen transparent dargestellt werden.

Gelten in Erlangen besondere Vorgaben oder Verfahren für Verkäufer:innen?

Neben den allgemeinen Regeln zum Immobilienverkauf sollten Sie einige kommunale und landesrechtliche Besonderheiten beachten. Diese können Einfluss auf Unterlagen, Genehmigungen und die Planung möglicher Umbauten durch Käufer:innen haben.

Müssen Sie ein Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht vorlegen?
Ja, bei Grundstücks- und Immobilienverkäufen in Erlangen wird in der Regel ein Negativzeugnis der Stadt benötigt, das bestätigt, dass kein kommunales Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Ohne diese Bescheinigung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch verzögert werden, weshalb der Antrag frühzeitig gestellt werden sollte.

Welche Rolle spielen Bauakten beim Verkauf?
Viele Käufer:innen möchten Einsicht in Bauakten, um Genehmigungslage und Umbauhistorie zu prüfen. Die Stadt Erlangen verlangt dafür eine Vollmacht, die höchstens sechs Monate alt ist und von jedem Eigentümer gesondert unterschrieben werden muss. Wenn Sie diese Vollmacht rechtzeitig organisieren, beschleunigt das den Informationsaustausch.

Was ist bei der Bayerischen Bauordnung zu beachten?
Die Bayerische Bauordnung wurde 2025 angepasst und sieht unter anderem eine ausgeweitete Verfahrensfreiheit für bestimmte Ausbauten sowie geänderte Stellplatzregelungen vor. Für Käufer:innen ist wichtig, welche Umbauten genehmigt oder verfahrensfrei sind; als Verkäufer:in sollten Sie vorhandene Genehmigungen, Abnahmen und Pläne geordnet bereithalten.