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Wie ist der Immobilienmarkt in Kassel aktuell aufgestellt?

Für Eigentümer:innen, die einen Immobilienverkauf in Kassel planen, zeigt der jüngste Marktbericht ein wieder aktiveres Geschehen. Laut Gutachterausschuss der Stadt Kassel wurden 2024 deutlich mehr Objekte verkauft als im Vorjahr.

• Transaktionsvolumen: 2024 wurden in der Stadt Kassel 1.639 Kaufverträge registriert, ein Plus von 14,6 Prozent gegenüber 2023. Für Sie bedeutet das: Häuser, Wohnungen und Grundstücke finden wieder häufiger Käufer:innen.

• Objektarten: Freistehende Einfamilienhäuser erzielten im Durchschnitt rund 391.800 Euro, Mehrfamilienhäuser etwa 868.300 Euro. Anlageobjekte und klassische Wohnhäuser bedienen damit unterschiedliche Zielgruppen und Kalkulationen.

• Stadtgebiet vs. Landkreis: Während in der Stadt Kassel mehr Bewegung zu erkennen ist, berichten Marktanalysen für den Landkreis Kassel von leichten Rückgängen bei erzielten Verkaufspreisen. Wer außerhalb der Kernstadt verkauft, sollte mit vorsichtigeren Preisvorstellungen planen.

• Grundstücke und Bauplätze: Für Bauplätze im Landkreis Kassel wurden stark rückläufige Verkaufszahlen festgestellt. Wenn Sie ein unbebautes Grundstück anbieten, kann die Vermarktung mehr Zeit und eine sehr genaue Preisfindung verlangen.

Welche Faktoren bestimmen Ihren Verkaufspreis in Kassel?

Für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Kassel ist der Angebotspreis das zentrale Stellrad. Neben der allgemeinen Marktlage wirken mehrere objektspezifische Faktoren zusammen.

• Bodenrichtwerte: Die Stadt Kassel veröffentlicht Bodenrichtwerte und historische Entwicklungen, die als Orientierung für Grundstückspreise dienen. Sie ersetzen keine individuelle Bewertung, geben Ihnen aber einen Rahmen, in dem ein Immobilienverkauf realistisch eingeordnet werden kann.

• Mikrolage: Verkehrsanbindung, ÖPNV, Nähe zu Arbeitsplätzen oder Grünflächen sowie Lärmbelastung wirken sich unmittelbar auf den erzielbaren Preis aus. Innerhalb Kassels können schon wenige Straßen einen Unterschied machen.

• Gebäudezustand und Energie: Sanierungsstau, Modernisierungen und der energetische Zustand (Dämmung, Heizung, Fenster) beeinflussen das Interesse von Käufer:innen. Ein schlechter Energiekennwert im Energieausweis führt oft zu stärkerem Verhandlungsdruck.

• Rechtliche Situation: Baurecht, mögliche Nachverdichtung, bestehende Baulasten oder die Möglichkeit einer Aufteilung in einzelne Wohnungen (inklusive Abgeschlossenheitsbescheinigung) können Wert und Zielgruppe Ihrer Immobilie in Kassel deutlich verändern.

Wie läuft ein Verkauf Ihrer Immobilie in Kassel typischerweise ab?

Ein strukturierter Ablauf hilft Ihnen, den Haus- oder Wohnungsverkauf in Kassel rechtssicher und planbar zu gestalten.

1. Ziele und Timing klären: Prüfen Sie, wann der Verkauf in Ihre persönliche Planung passt und ob steuerliche Fristen (zum Beispiel die Spekulationsfrist) berührt sein könnten.

2. Unterlagen zusammenstellen: Dazu gehören Grundbuchauszug, Baupläne, Flurkarte, Nachweise zu Modernisierungen und ein gültiger Energieausweis; bei Eigentumswohnungen auch Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.

3. Wertermittlung vornehmen: Orientieren Sie sich an den Marktberichten des Gutachterausschusses Kassel, Bodenrichtwerten und vergleichbaren Angeboten. Viele Eigentümer:innen ziehen hierfür Immobilienmakler:innen oder Sachverständige hinzu.

4. Vermarktung vorbereiten: Ein aussagekräftiges Exposé, hochwertige Fotos und klare Angaben zur Lage innerhalb Kassels erhöhen die Reichweite.

5. Besichtigungen und Auswahl: Planen Sie ausreichend Termine und achten Sie auf die Bonität interessierter Käufer:innen.

6. Notar und Kaufvertrag: Der Kaufvertrag wird von einer Notarin oder einem Notar in Kassel entworfen; dort werden auch Vorkaufsrechte, Zahlungsmodalitäten und Übergabetermin geregelt.

7. Übergabe organisieren: Bei der Schlüsselübergabe erstellen Sie ein Protokoll mit Zählerständen und Übergabezustand, damit der Immobilienverkauf sauber abgeschlossen ist.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Kassel kennen?

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Kassel sind bundesrechtliche Vorgaben und kommunale Besonderheiten zu beachten. So vermeiden Sie rechtliche Risiken und unerwartete Kosten.

• Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und Immobilien sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme gilt häufig, wenn die Immobilie im Verkaufszeitraum ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

• Kommunales Vorkaufsrecht: Die Stadt Kassel kann bei bestimmten Grundstücksgeschäften ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben. Der notarielle Kaufvertrag wird dann der Stadt vorgelegt, die prüft, ob sie anstelle der Käufer:innen eintritt. Das kann den Vollzug zeitlich beeinflussen.

• Grundsteuer beim Eigentumswechsel: Laut Hinweisen der Stadt Kassel bleibt der bisherige Eigentümer oder die bisherige Eigentümerin häufig so lange Adressat:in des Grundsteuerbescheids, bis das Finanzamt den Eigentumswechsel festgestellt hat. Diese Übergangsphase sollten Sie bei der Vertragsgestaltung berücksichtigen.

• Energieausweis-Pflicht: Beim Immobilienverkauf müssen Verkäufer:innen nach dem Gebäudeenergiegesetz einen Energieausweis vorlegen, spätestens bei der Besichtigung. Ausnahmen bestehen nur in engen Grenzen, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder sehr kleinen Häusern. Für Detailfragen ist individuelle Rechts- oder Steuerberatung sinnvoll.

Gelten besondere Vorgaben oder Satzungen in Kassel?

Für den Verkauf von Immobilien in Kassel spielen neben allgemeinem Baurecht einige kommunale Regelungen eine Rolle. Je nach Objektart können sie Ihren Zeitplan oder die Vermarktungsstrategie beeinflussen.

• Gesetzliches Vorkaufsrecht: Kassel kann bei bestimmten Grundstücken, etwa in städtebaulich relevanten Bereichen, ein gesetzliches Vorkaufsrecht nutzen. Verkäufer:innen sollten damit rechnen, dass die Stadt den Kaufvertrag prüft, bevor der Eigentumswechsel endgültig vollzogen wird.

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen oder einzelne Wohnungen verkaufen möchten, ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Sie bestätigt, dass jede Einheit in Kassel baulich abgeschlossen ist und dient als Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum.

• Abbruchvorhaben: Durch eine Änderung der Hessischen Bauordnung zum 14.10.2025 sind bestimmte Abbruchvorhaben nach § 63a HBO nicht mehr genehmigungspflichtig. Für Käufer:innen, die einen Abriss und Neubau planen, kann dies die Attraktivität eines Grundstücks steigern und damit auch Ihre Verkaufsargumentation beeinflussen.

Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf in Kassel?

Der richtige Zeitpunkt kann bei einem Immobilienverkauf in Kassel über Vermarktungsdauer und Verhandlungsspielraum entscheiden. Eigentümer:innen profitieren, wenn sie Marktdaten, Jahreszeiten und persönliche Fristen zusammendenken.

Wie entwickelt sich die Nachfrage in Kassel?
Der Immobilienmarktbericht 2025 weist für 2024 in der Stadt Kassel 1.639 Kaufverträge und damit einen Anstieg um 14,6 Prozent aus. Das spricht für eine wieder lebhaftere Nachfrage, von der Sie bei gut positionierten Angeboten profitieren können.

Welche Rolle spielen Jahreszeiten?
Erfahrungsgemäß verlaufen Verkäufe in den milderen Monaten oft dynamischer, weil Häuser und Gärten besser wirken und mehr Interessent:innen aktiv suchen. Planen Sie Besichtigungen in Kassel möglichst so, dass Außenflächen und Belichtung gut zur Geltung kommen.

Wie beeinflussen Zinsen Ihre Planung?
Das allgemeine Zinsumfeld bestimmt, wie viele Käufer:innen sich eine Finanzierung leisten können. In Phasen stabilerer oder sinkender Zinsen kann es sinnvoll sein, den Verkauf zügig voranzubringen und früh Finanzierungsbestätigungen von Interessent:innen einzuholen.

Wann lohnt ein längerer Vorlauf?
Wenn Sie sich nahe an der zehnjährigen Spekulationsfrist befinden oder größere energetische Maßnahmen planen, kann ein späterer Verkaufszeitpunkt steuerlich oder strategisch vorteilhaft sein. Stimmen Sie den Zeitplan Ihres Hausverkaufs in Kassel daher mit Ihrer steuerlichen und finanziellen Situation ab.