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Wie ist der Immobilienmarkt in Freising aktuell aufgestellt?

Wer einen Immobilienverkauf in Freising plant, sollte die unterschiedlichen Teilmärkte der Stadt kennen. Die Rahmenbedingungen in Altstadt, Wohnquartieren und Umland wirken direkt auf Nachfrage und Vermarktungsstrategien.

• Altstadt und Sanierungsgebiet: In der Freisinger Altstadt gibt es ein ausgewiesenes Sanierungsgebiet mit historischer Bausubstanz. Dort spielen Vorgaben zur Gestaltung und Möglichkeiten der Modernisierung eine wichtige Rolle für Käufer:innen und damit auch für Ihre Verkaufsargumentation.

• Wohnquartiere außerhalb des Zentrums: In Wohngebieten außerhalb der Altstadt finden sich eher neuere Häuser und Reihenhäuser. Diese Lagen sprechen häufig Familien und Pendler:innen an, was sich auf gewünschte Grundrisse, Stellplätze und Freiflächen auswirkt.

• Mietwohnungsmarkt: Ein qualifizierter Mietspiegel für Freising zeigt, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt. Für den Verkauf von Eigentumswohnungen ist das ein Indikator, wie attraktiv das Objekt für Kapitalanleger:innen ist.

• Landkreisweiter Markt: Offizielle Auswertungen des Grundstücksmarkts im Landkreis Freising fassen abgeschlossene Kaufverträge statistisch zusammen. Für Sie ergeben sich daraus realistische Erwartungen zu typischen Kaufpreisen und Vermarktungsvolumina in der Region.

Welche Faktoren bestimmen den Verkaufserfolg in Freising?

Neben der Lage entscheiden in Freising vor allem Objektart, Zustand und rechtliche Rahmenbedingungen über den Erfolg eines Immobilienverkaufs. Für Sie ist wichtig, diese Punkte frühzeitig zu prüfen und in Preisfindung und Vermarktung einzuarbeiten.

• Objektart: Marktberichte für Freising zeigen, dass sich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser unterschiedlich entwickeln. Während Wohnungen zuletzt eher leichte Zuwächse verzeichneten, bewegen sich Hauspreise teils seitwärts oder leicht rückläufig.

• Mikrolage: Zentrumsnahe Adressen, Lagen im Umfeld der Altstadt oder in geplanten Neubaugebieten werden unterschiedlich wahrgenommen. Erreichbarkeit, Umfeldqualität und künftige Entwicklung des Quartiers beeinflussen die Bereitschaft der Käufer:innen, über dem Durchschnitt zu zahlen.

• Zustand und Energieeffizienz: Umfragen zeigen, dass nur ein kleiner Teil der Eigentümer vor dem Verkauf in die Energieeffizienz investiert. Eine schlechte Energiebilanz kann jedoch zu Abschlägen oder längeren Vermarktungszeiten führen, gerade im vergleichsweise hochpreisigen Raum Freising.

• Baurechtliche Situation: Klar geregelte Nutzungsmöglichkeiten durch Bebauungsplan und Flächennutzungsplan sind ein Pluspunkt, insbesondere bei Grundstücken und sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden. Offene oder ungeklärte Baurechtsfragen gelten vielen Kaufinteressent:innen als Risiko.

Wie läuft ein Immobilienverkauf in Freising typischerweise ab?

Der Ablauf eines Immobilienverkaufs in Freising folgt bundesweit gültigen Standards, wird aber durch lokale Markt- und Behördenstrukturen geprägt. Wenn Sie die Schritte strukturiert planen, reduzieren Sie Verzögerungen.

1. Unterlagen zusammentragen: Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Nachweise über Modernisierungen und bei Bedarf Informationen aus der Bauakte der Stadt sollten vorbereitet werden.

2. Bewertung und Preisstrategie: Auf Basis lokaler Kaufvertragsdaten, Mietspiegel und Marktberichte legen Sie einen realistischen Angebotspreis fest. Eine professionelle Wertermittlung hilft, Über- oder Unterpreisungen zu vermeiden.

3. Energieausweis und Objektaufbereitung: Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht. Parallel bereiten Sie das Objekt durch kleinere Instandsetzungen und neutrale Gestaltung auf Besichtigungen vor, ohne unnötig hohe Investitionen zu tätigen.

4. Exposé und Vermarktung: Hochwertige Fotos, ein vollständiges Exposé und klare Grundrisse sind in Freising ebenso wichtig wie aufbereitete Energiekennzahlen. Digitale Vermarktungsformen wie virtuelle Rundgänge ermöglichen es, viele Interessent:innen effizient zu erreichen.

5. Besichtigungen und Verhandlungen: Sie koordinieren Einzeltermine, beantworten fachlich fundiert Fragen zu Bausubstanz, Baurecht und möglichen Sanierungen (z. B. im Altstadtbereich) und entwickeln eine klare Verhandlungsstrategie.

6. Kaufvertrag und Notartermin: Der Kaufvertrag wird von einer Notarin oder einem Notar entworfen und muss persönlich beurkundet werden, auch wenn Sie zuvor überwiegend kontaktlos vermarktet haben. Bis zur Unterschrift vergehen je nach Objekt und Nachfrage häufig drei bis sechs Monate, in komplexeren Fällen auch länger.

7. Übergabe und Abwicklung: Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsselübergabe. Restarbeiten, etwa die Herausgabe fehlender Unterlagen oder die Klärung noch offener Baugenehmigungen, sollten Sie möglichst vor diesem Termin abschließen.

Welche rechtlichen Punkte und Steuern sollten Sie in Freising kennen?

Beim Immobilienverkauf in Freising gelten bundesweit einheitliche Regeln, ergänzt um landesrechtliche und kommunale Besonderheiten. Vor Vertragsabschluss sollten Sie klären, welche steuerlichen Folgen und Formalitäten in Ihrem Fall relevant sind.

• Grunderwerbsteuer Bayern: In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises und wird in der Praxis regelmäßig von den Käufer:innen getragen. Die Steuerhöhe beeinflusst die gesamten Kaufnebenkosten und damit die Verhandlungsspielräume.

• Spekulationsfrist: Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen sind in der Regel einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Steuerfrei kann ein Verkauf sein, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

• Notar- und Grundbuchablauf: Jeder Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Die Notarin oder der Notar veranlasst die Eintragung im Grundbuch und meldet den Vorgang an die Finanzverwaltung, damit die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt werden kann.

• Energieausweis-Pflichten: Beim Verkauf eines Wohngebäudes müssen Sie einen gültigen Energieausweis vorlegen und zentrale Kennwerte bereits in Anzeigen und Exposé aufnehmen. Ausnahmen sind nur in gesetzlich genau definierten Fällen möglich.

• Bau- und Planungsrecht: Für Baugrundstücke und Objekte mit Ausbaupotenzial ist entscheidend, was Bebauungsplan und Flächennutzungsplan zulassen. Diese Vorgaben bestimmen, wie Käufer:innen das Grundstück künftig nutzen dürfen.

Gelten besondere Vorgaben oder Satzungen in Freising?

In Freising gibt es ergänzend zu den allgemeinen Bau- und Immobilienvorschriften mehrere kommunale Regelungen. Diese können sich unmittelbar auf Vermarktung, Kaufinteresse und Wert Ihrer Immobilie auswirken.

• Sanierungsgebiet Altstadt: Teile der Altstadt liegen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet mit eigener Gestaltungssatzung. Vorgaben zu Fassaden, Dächern oder Werbeanlagen beeinflussen, welche baulichen Veränderungen Käufer:innen vornehmen dürfen und sollten im Kaufvertrag transparent dargestellt werden.

• Kommunale Förderungen und Beratung: Innerhalb des Altstadt-Sanierungsgebiets besteht für private Baumaßnahmen ein kommunales Förderprogramm sowie eine kostenlose Sanierungsberatung. Dokumentierte Beratungsergebnisse oder genehmigte Maßnahmen können den Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses unterstützen.

• Bauleitplanung: Bebauungspläne und der Flächennutzungsplan regeln, wo in Freising Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiete liegen und in welchen Bereichen Neubau vorgesehen ist. Für den Verkauf von Grundstücken und Wohnhäusern ist wichtig, ob das Umfeld eher als Entwicklungs- oder als Bestandslage gilt.

• Baugenehmigungen: Zuständig für Bauanträge ist die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Freising. Bei Immobilien mit Anbauten, Dachausbauten oder Nutzungsänderungen sollten Sie vor dem Verkauf prüfen, ob alle Maßnahmen genehmigt sind, um spätere Konflikte mit Käufer:innen zu vermeiden.

Wann ist ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf in Freising?

Der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf in Freising hängt von Marktlage, persönlicher Situation und steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Wenn Sie diese Faktoren koordinieren, erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen reibungslosen Verkauf.

Wie entwickeln sich die Preise derzeit?
Nach mehreren Hochpreisjahren zeigen verschiedene Auswertungen für Freising ein differenziertes Bild: Angebotspreise für Eigentumswohnungen steigen tendenziell moderat, während Hauspreise teils stagnieren oder leicht zurückgehen. Bundesweite Indizes melden weiterhin ein Plus, sodass lokale Entwicklungen genau beobachtet werden sollten.

Welche Rolle spielt die Vermarktungsdauer?
Ratgeberauswertungen gehen in gefragten Lagen häufig von etwa drei bis sechs Monaten bis zur notariellen Beurkundung aus, in schwierigeren Fällen kann es deutlich länger dauern. Wenn Sie verkaufen möchten, sollten Sie Unterlagen, Energieausweis und eventuellen Sanierungsbedarf deshalb mehrere Monate vor dem geplanten Übergabetermin klären.

Wie beeinflusst das Zinsumfeld den Zeitpunkt?
Strengere Kreditvergaben und höhere Finanzierungskosten führen dazu, dass Kaufinteressent:innen Preise und Energieeffizienz genauer prüfen. In Phasen mit günstigeren Finanzierungskonditionen kann die Nachfrage nach Objekten in Städten wie Freising dagegen spürbar anziehen.

Welche Überlegungen sind für 2025 und 2026 wichtig?
Analysen deuten darauf hin, dass sich die Preise im Münchener Umland nach früheren Höchstständen eher normalisieren. Für Freising bedeutet das: Eine aktuelle Wertermittlung und ein realistischer Angebotspreis werden wichtiger als die Hoffnung auf kurzfristige weitere Preissprünge.