Wohneigentum in Deutschland: Diese Hürden sollten Käufer jetzt kennen
Experten erwarten, dass der Immobilienkauf in Deutschland schwieriger wird. Dafür sind vor allem drei Marktentwicklungen verantwortlich.
Der Erwerb von Immobilien wird laut Experten zunehmend zur Herausforderung. Etwa drei Viertel der Deutschen wünschen sich ein Eigenheim, zeigt die Studie „Wohnen in Deutschland 2025“ des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln. 67 Prozent der Mieter:innen würden laut dem Branchenverband IVD gern Wohneigentum erwerben.
In der Jahresumfrage des Verbandes der privaten Bausparkassen nannten jedoch bereits im Sommer 2025 nur noch 33 Prozent der Befragten Wohneigentum als Sparziel. Das entsprach im Vergleich zum Vorjahr einem Minus von 10 Prozent. Besonders jüngere Kaufinteressierte haben ihre Pläne zurückgestellt. Für diese Entwicklung könnten drei zentrale Hürden verantwortlich sein.
Erschwinglichkeit von Immobilien sinkt
Eine Untersuchung des IW Köln mit Daten des Kreditvermittlers Interhyp zeigt, dass sich die Erschwinglichkeit von Immobilien zwischen Oktober 2024 und Oktober 2025 wieder verschlechtert hat. In vielen Metropolen stiegen die Preise leicht oder stagnierten auf hohem Niveau, während höhere Einkommen diese Entwicklung nicht ausgleichen konnten.
Auch in einigen ländlichen Regionen nahm die Leistbarkeit ab, meist wegen lokaler Preissteigerungen oder stagnierender Löhne. Für einen Vier-Personenhaushalt mit etwa 5.200 Euro netto berechneten die IW-Ökonomen in Köln eine Belastungsquote von 36 Prozent. Dementsprechend müssten etwa 1.870 Euro im Monat für die Abzahlung eines Immobilienkredits ausgegeben werden. Bei 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung ergibt sich ein Darlehenslimit von etwa 420.000 Euro.
In Berlin läge die Monatsrate bei mehr als 2.100 Euro. Im Umland der Top-7-Städte liegt die Quote bei rund 31 Prozent des Einkommens, in ländlichen Regionen oft noch deutlich darunter.
Eigenkapitalbedarf bleibt hoch
Auch hohe Kaufnebenkosten erschweren oftmals den Weg zu den eigenen vier Wänden. Laut dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) sind Zins- und Tilgungskosten seit den 1980er‑Jahren im Verhältnis zum Einkommen weitgehend stabil geblieben, während der Eigenkapitalbedarf stark gestiegen ist.
Mehr als 10 Prozent des Kaufpreises entfallen heute auf Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerbüro, Notariat und Grundbuch. Dazu fordern Banken zusätzliches Eigenkapital. Ohne etwa 100.000 Euro Ersparnis haben Käufer in Großstädten kaum Chancen.
In den 1980er‑Jahren benötigten Haushalte laut IfW noch das 1,7‑ bis 3,6‑Fache des Jahreseinkommens als Eigenkapital, inzwischen ist es mehr als das Drei‑ bis Fünffache Einkommen eines Jahres. Bei einer Sparquote von 20 Prozent dauert es heute etwa 14 Jahre, um das nötige Kapital zu bilden – doppelt so lang wie früher.
Bauzinsen könnten weiter steigen
Aktuell liegen die Zinsen für ein zehnjähriges Immobiliendarlehen im Schnitt bei 3,85 Prozent. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer zeigt jedoch sowohl kurz- als auch mittel- bis langfristig eine steigende Zinsentwicklung. 67 Prozent der Finanzierungs-Experten rechnen in den kommenden Monaten mit steigenden Bauzinsen, 33 Prozent erwarten stabile Konditionen. Kaufinteressierte sollten sich auf ein dauerhaft höheres Zinsniveau um die 4-Prozent-Marke einstellen, zumal die Immobilienpreise wegen der hohen Nachfrage weiter steigen dürften.
