Hohe Zinsen, lange Bearbeitung – Was heißt das für die Baufinanzierung?
Die Zahl neuer Baukredite bleibt 2026 voraussichtlich auf dem Niveau des vergangenen Jahres. Expert:innen machen dafür fünf Ursachen aus.
Expert:innen erwarten für 2026 eine stabile Zahl neu vergebener Baukredite. „Wir rechnen mit einer Entwicklung auf dem Niveau von 2025“, erklärte Tomas Rederer, Partner der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsfirma PwC. Auch Tomas Peeters, Chef des Immobilienkreditvermittlers Bilthouse, prognostiziert, dass in diesem Jahr ähnlich viele private Immobilienkredite vergeben werden wie im Vorjahr. Interhyp, Vermittler für private Baufinanzierungen, geht zwar von einem weiteren Wachstum aus, jedoch „nicht in der Geschwindigkeit der vergangenen beiden Jahre“.
Nach Auswertungen von Barkow Consulting stieg das Kreditvolumen 2025 auf rund 241 Milliarden Euro. Das entsprach einem Plus von 21 Prozent gegenüber 2024. Ab Herbst ließ die Dynamik allerdings spürbar nach. Für deutsche Banken bleibt die Baufinanzierung dennoch ein zentrales Geschäftsfeld: Private Immobilienkredite machten im letzten Jahr über 43 Prozent aller Kredite aus.
Hohe Preise und Zinsen dämpfen die Nachfrage
Dass die Zahl neu vergebener Baukredite 2026 voraussichtlich nicht deutlich steigen wird, führen Marktbeobachter:innen unter anderem auf die gestiegenen Immobilienpreise zurück. 2025 legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser im bundesweiten Schnitt um mehr als drei Prozent zu, wie Immoscout24 ermittelte. Besonders in Ballungsräumen bleibt bezahlbarer Wohnraum knapp und auch die Mieten ziehen an. Für 2026 rechnen Expert:innen mit moderaten Preissteigerungen von drei bis vier Prozent bei Kaufimmobilien.
Auch die Finanzierungskosten sind zuletzt wieder gestiegen. Für zehnjährige Darlehen lagen die Zinsen zu Jahresbeginn bei 3,85 Prozent, aktuell bei rund 3,74 Prozent. Im Sommer 2025 hatten sie noch etwa 3,5 Prozent betragen. Ein deutlicher Rückgang sei kurzfristig nicht zu erwarten, erklärte Jörg Utecht von Interhyp. Kaufinteressierte müssten sich also auf dauerhaft höhere Bauzinsen einstellen.
Faktoren auch auf Seiten der Kreditinstitute
Auch auf Seiten der Kreditinstitute gibt es Veränderungen: Neue, strengere Regeln der Finanzaufsicht verlangen detailliertere Prüfungen. Das führt bei Kreditinstituten einerseits zu längeren Bearbeitungszeiten für Anträge, wozu Personalengpässe zusätzlich beitragen. Andererseits vergeben Banken Kredite mittlerweile vorsichtiger.
Ein weiterer Faktor ist die derzeit geringere Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen. Während der Niedrigzinsphase schlossen viele Kund:innen Darlehen mit 15-jähriger Laufzeit ab. Entsprechend müssen zahlreiche Verträge erst in einigen Jahren verlängert werden. Für 2026 rechnen Expert:innen deshalb mit weniger Kreditverlängerungen als in den Vorjahren.
Unsicherheiten in der Bevölkerung als Hemmnis
Nicht zuletzt bremst die unklare wirtschaftliche Lage die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen. Fachleute führen das schwächere Marktwachstum im vierten Quartal 2025 unter anderem auf konjunkturelle Sorgen potenzieller Immobilienkäufer:innen zurück: „Auch die Unsicherheit mit Blick auf die generelle wirtschaftliche Entwicklung und den Arbeitsmarkt spielt eine Rolle“, erklärte Rederer dazu.
Unklar bleibt zudem, in welchem Umfang neu eingebaute Heizungen in Zukunft erneuerbare Energien nutzen müssen. Damit ist auch der anhaltende Streit um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ein Faktor, der Investitionsentscheidungen verzögert. Nach derzeitigem Stand wird eine Einigung über die Zukunft des Heizungsgesetzes Ende Februar erwartet.
