Ein Mietvertrag wird zwar von zwei Vertragsparteien geschlossen, dennoch darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einseitig die vertraglich vereinbarte Miete erhöhen. Welche das sind und welche Optionen Sie bei einer Mieterhöhung haben, erklärt Ihnen Aroundhome.
Mieterhöhung zweitgrößter Streitpunkt
In 2018 wurden mehr als 1 Million Rechtsberatungen durch die Juristen örtlicher Mietervereine durchgeführt, davon über 97 Prozent außergerichtlich. Neben Uneinigkeiten wegen Mieterhöhungen waren Wohnungsmängel und Betriebs-sowie Heizkosten die häufigsten Beratungsthemen. Doch im Vergleich zum Vorjahr dreht sich 2018 schon jeder 5. Mietrechtsprozess um Mieterhöhungen und ist somit das zweitgrößte Anliegen der Bewohner. Weitere Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen finden Sie in unserer Tabelle:
Welche Grenzen gibt es für Mieterhöhungen?
Wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, hat der Vermieter laut § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht, diese bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Allerdings darf er eine gewisse Obergrenze, auch Kappungsgrenze genannt, von 20 Prozent bei der Mieterhöhung nicht überschreiten. In Städten, wo die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, beträgt die Obergrenze sogar nur 15 Prozent. Ob Ihre Stadt dazu gehört, können Sie bei Ihrer Landesregierung erfragen.
Was ist eine ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird an den durchschnittlichen Entgelten (z. B. Mieten)der letzten sechs Jahre bemessen, die in Ihrer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen vereinbart worden sind. Diese Wohnungen müssen dabei in der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, energetischer Ausstattung und Beschaffenheit Ihrer ähnlich sein. Die Vergleichsmiete können Sie zum Beispiel im Mietspiegel nachsehen.
Wie oft darf eine Mieterhöhung rechtlich erfolgen?
Der Vermieter darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung erbitten. Dabei muss er dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats geben. Dementsprechend ist eine Anhebung rechtlich gesehen erst nach 15 Monaten möglich.
Die Grenze von 20 Prozent Mieterhöhung darf aber nur einmal innerhalb von drei Jahren erreicht werden. Wenn in Ihrer Stadt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent liegt, darf diese sogar nur einmal innerhalb von fünf Jahren erreicht werden. Dabei steht es dem Vermieter frei, die Miete entweder mit einem Mal auf die höchstmögliche Grenze anzuheben, oder alle 15 Monaten zu einem Teil zu erhöhen. Wichtig ist nur, dass die Kappungsgrenze innerhalb von drei bzw. fünf Jahren nicht überschritten wird.
Welche Sonderfälle sind trotzdem erlaubt?
Erhöhung der Nebenkosten
Die Erhöhung der Nebenkostenpauschale stellt keine Mieterhöhung nach § 558 BGB dar. Nach einer Abrechnung darf der Vermieter laut § 560 BGB die Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten auf eine angemessene Höhe vornehmen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich nach der Abrechnung eine Nachzahlung ergibt.
Modernisierungsmaßnahmen
Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, darf er laut § 559 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören laut § 555b BGB unter anderem bauliche Veränderungen, die
die Endenergie nachhaltig einsparen,
den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren,
den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen und
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer nachhaltig verbessern.
Achtung
Reparaturen, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind keine Modernisierungen. Der Vermieter darf für diese Maßnahmen dementsprechend keine Mieterhöhung fordern.
Neue Fenster mit besserer Verglasung können die Energieeffizienz der Wohnung erhöhen.
Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete nach § 557a BGB ist die Mieterhöhung bereits im Mietvertrag vereinbart worden. Wenn die Mieterhöhung dabei die Kappungsgrenze innerhalb der entsprechenden Jahresfrist überschreitet, ist dies rechtens. Eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB ist während der Laufzeit einer Staffelmiete aber ausgeschlossen.
Indexmiete
Bei einer Indexmiete binden sich beide Vertragsparteien an die allgemeine Preisentwicklung. Die Miete wird dabei nach § 557b BGB durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist hierbei ebenfalls ausgeschlossen.
Wenn der Vermieter die Miete anheben will, muss er dies begründen und den Mieter laut § 558a BGB in Textform um seine Zustimmung bitten. Das bedeutet, eine Mieterhöhung kann zum Beispiel auch per E-Mail erfolgen. Der Vermieter darf dabei nur die Netto-Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. bis zur Kappungsgrenze anheben. Um die Mieterhöhung zu begründen, darf er diese Mittel verwenden:
Mietspiegel
Auskunft aus einer Mietdatenbank
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (hierbei genügt auch die Benennung von drei Wohnungen)
Welche Optionen haben Sie bei einer Mieterhöhung?
Rechtmäßige Mieterhöhung
Wenn die Mieterhöhung alle rechtlichen Kriterien erfüllt, hat der Mieter zwei Optionen: Er kann der Anhebung zustimmen und muss diese dann nach Ablauf der Überlegungsfrist zahlen. Wenn der Mieter es versäumt, bis zum Ablauf der Frist zuzustimmen, kann der Vermieter laut § 558b BGB die Erteilung der Zustimmung beim Mieter einklagen.
Stimmt der Mieter nicht zu, so kann er das Mietverhältnis laut § 561 BGBaußerordentlich zum Ablauf der Überlegungsfrist kündigen. Eine Mieterhöhung tritt in diesem Fall nicht ein.
Unrechtmäßige Mieterhöhung
Wenn der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben missachtet, kann der Mieter die Mieterhöhung verweigern. Vorher sollte aber unbedingt eine Beratung bei einem Mietrechtsspezialisten, zum Beispiel bei einem Mieterverein, erfolgen. Sollte sich nach der Ablehnung herausstellen, dass die Erhöhung doch rechtens war, kann das hohe Anwalts- und Gerichtskosten für den Mieter bedeuten.