Ein Mietvertrag wird zwar von zwei Vertragsparteien geschlossen, dennoch darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einseitig die vertraglich vereinbarte Miete erhöhen. Welche das sind und welche Optionen Sie bei einer Mieterhöhung haben, erklärt Ihnen Aroundhome.
In 2018 wurden mehr als 1 Million Rechtsberatungen durch die Juristen örtlicher Mietervereine durchgeführt, davon über 97 Prozent außergerichtlich. Neben Uneinigkeiten wegen Mieterhöhungen waren Wohnungsmängel und Betriebs-sowie Heizkosten die häufigsten Beratungsthemen. Doch im Vergleich zum Vorjahr dreht sich 2018 schon jeder 5. Mietrechtsprozess um Mieterhöhungen und ist somit das zweitgrößte Anliegen der Bewohner. Weitere Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen finden Sie in unserer Tabelle:
Wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, hat der Vermieter laut § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht, diese bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Allerdings darf er eine gewisse Obergrenze, auch Kappungsgrenze genannt, von 20 Prozent bei der Mieterhöhung nicht überschreiten. In Städten, wo die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, beträgt die Obergrenze sogar nur 15 Prozent. Ob Ihre Stadt dazu gehört, können Sie bei Ihrer Landesregierung erfragen.
Der Vermieter darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung erbitten. Dabei muss er dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats geben. Dementsprechend ist eine Anhebung rechtlich gesehen erst nach 15 Monaten möglich.
Die Grenze von 20 Prozent Mieterhöhung darf aber nur einmal innerhalb von drei Jahren erreicht werden. Wenn in Ihrer Stadt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent liegt, darf diese sogar nur einmal innerhalb von fünf Jahren erreicht werden. Dabei steht es dem Vermieter frei, die Miete entweder mit einem Mal auf die höchstmögliche Grenze anzuheben, oder alle 15 Monaten zu einem Teil zu erhöhen. Wichtig ist nur, dass die Kappungsgrenze innerhalb von drei bzw. fünf Jahren nicht überschritten wird.
Die Erhöhung der Nebenkostenpauschale stellt keine Mieterhöhung nach § 558 BGB dar. Nach einer Abrechnung darf der Vermieter laut § 560 BGB die Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten auf eine angemessene Höhe vornehmen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich nach der Abrechnung eine Nachzahlung ergibt.
Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, darf er laut § 559 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören laut § 555b BGB unter anderem bauliche Veränderungen, die
Bei einer Staffelmiete nach § 557a BGB ist die Mieterhöhung bereits im Mietvertrag vereinbart worden. Wenn die Mieterhöhung dabei die Kappungsgrenze innerhalb der entsprechenden Jahresfrist überschreitet, ist dies rechtens. Eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB ist während der Laufzeit einer Staffelmiete aber ausgeschlossen.
Bei einer Indexmiete binden sich beide Vertragsparteien an die allgemeine Preisentwicklung. Die Miete wird dabei nach § 557b BGB durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist hierbei ebenfalls ausgeschlossen.
