Haus verkaufen ohne Makler

Wann ist der optimale Verkaufszeitpunkt?

Die Frage nach dem optimalen Verkaufszeitpunkt lässt sich nicht pauschal beantworten. Wie auf jedem anderen Markt bestimmen auch auf dem Immobilienmarkt Angebot und Nachfrage den Preis. Gibt es mehr Immobilien als Interessenten, sinkt der Verkaufspreis. Ein fachkundiger Makler kennt den örtlichen Markt und seine Entwicklung. Somit kann er nicht nur den Wert Ihrer Immobilie richtig schätzen, sondern auch den optimalen Verkaufspreis und Verkaufszeitpunkt ermitteln.

Tipp:

Verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Zeitdruck. Nur mit der entsprechenden Vorbereitung und zum richtigen Zeitpunkt erzielen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis.

Was ist Ihr Haus wert?

Der Wert Ihres Hauses hängt von vielen Faktoren ab, z. B. von

der Lage
der Größe
dem Zuschnitt
der Qualität und
der Nutzungsart.

Zur Wertermittlung Ihres Hauses gibt es in Deutschland drei Verfahren:

Beim Vergleichswertverfahren vergleichen Sie Ihr Haus mit umliegenden Häusern, die ähnliche wertbeeinflussende Merkmale aufweisen. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen zählen z. B. die Lage, die Ausstand und der Zustand der Immobilie.
Im Sachwertverfahren bemessen Sie den Wert Ihres Hauses nach den Kosten seiner Herstellung bzw. Wiederbeschaffung. Den Wert des Grundstücks ermitteln Sie getrennt.
Erwirtschaften Sie mit Ihrem Haus Gewinne, z. B. durch Vermietung, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Ermitteln Sie zunächst den Gewinn. Bestimmen Sie dann durch das Vergleichswertverfahren den Bodenwert und rechnen Sie ihn zum Ertragswert hinzu.

Je nach Art des Objektes wenden Sie ein oder mehrere Verfahren an. Weiterführende Informationen finden Sie in der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und auf dieser Seite.

Oftmals verschätzen sich Immobilienbesitzer, wenn es um den Wert Ihres Eigentums geht. Daher sollten Sie damit am besten einen Gutachter beauftragen, z. B. einen Ingenieur oder einen professionellen Immobilienmakler. Er hat das nötige Hintergrundwissen und kennt sich mit den örtlichen Immobilienpreisen aus. Für die Suche empfiehlt es sich, eine Maklerempfehlung zu nutzen. Der tatsächliche Preis Ihres Hauses wird allerdings erst im Verkaufsprozess bestimmt. Denn nicht nur die Art und die Qualität Ihrer Immobilie sind bei der Preisfindung von Bedeutung, sondern auch die aktuelle Marktsituation: So erzielen Sie bei großer Nachfrage und niedrigen Zinsen einen höheren Verkaufspreis.

Tipp:

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen ohne Makler, orientieren Sie sich dabei auch an klassischen Methoden der Verkaufspsychologie und nutzen Sie Preisschwellen. Bieten Sie Ihre Immobilie z. B. für 199.000 Euro statt für 202.000 Euro an.

Hypotheken und Grundschulden ablösen

Um den Bau oder Kauf einer Immobilie finanzieren zu können, nehmen viele Menschen einen Kredit bei einer Bank auf. Mit einer Hypothek oder dem Eintrag einer Grundschuld sichert sich die Bank gegen Zahlungsausfälle ab. Ist Ihr Haus mit einem Kredit belastet, können Sie diesen beim Verkauf ablösen oder auf den Käufer übertragen.

Die vorzeitige Rückführung eines Kredits erfolgt durch liquide Mittel, z. B. aus dem Verkaufserlös oder durch die Aufnahme eines Kredits bei einer anderen Bank. In diesem Fall müssen Sie allerdings damit rechnen, dem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Absatz 2 Satz 3 BGB) zahlen zu müssen. Wie hoch dieser Ausgleich des Zinsschadens ausfällt, hängt vor allem vom Kreditbeitrag, der Restlaufzeit und der Zinsdifferenz ab. Günstiger für Sie ist in der Regel, wenn der Käufer Ihrer Immobilie auch den bestehenden Kredit übernimmt – in diesem Fall wird nur eine Bearbeitungspauschale für die Übertragung fällig. Die Kreditübernahme durch den Käufer ist allerdings nur unter Zustimmung der finanzierenden Bank möglich. Voraussetzungen hierfür sind solide Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Käufers. Zudem muss der Käufer die gleiche Bonität wie der bisherige Kreditnehmer aufweisen.

Rechtliche Grundlagen

Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ist in Deutschland gesetzlich genau geregelt. So schreibt das deutsche Recht vor, dass der Immobilien-Kaufvertrag stets einer notariellen Beurkundung bedarf (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Andernfalls ist der Kaufvertrag unwirksam. Wesentliche Inhalte des Kaufvertrages sind die genaue Bezeichnung der Immobilie und der Kaufpreis sowie

Namen und Anschriften der Vertragsparteien

aktueller Grundbuchinhalt

behördliche Genehmigungen und Bescheide

Zahlungs- und Übergabetermin

Verzugszinsenregelung

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Gewährleistungsansprüche

Kostentragungsvereinbarung

Fertigen Sie am besten eine Checkliste für den Immobilienverkauf an, damit Sie keinen der wichtigen Schritte vergessen. Erst nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer veranlasst der Notar die Eintragung ins Grundbuch (Eigentumsübergang). Weiterhin sollten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie eventuelle Vorkaufsrechte von Privatpersonen oder Gemeinden, dingliche Belastungen wie Nutzungsrechte, Haftungsausschlüsse und die Veräußerungssteuer beachten. Letztere wird fällig, wenn zwischen der Anschaffung und Veräußerung Ihrer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sondern z. B. vermietet wurde.

Achtung:

Die Notarkosten beim Immobilienverkauf betragen etwa 1,5 bis 2 % des beurkundeten Kaufpreises.

Darum sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragen

Der selbstständige Verkauf wirkt unter allen Verkaufswegen zwar sehr attraktiv, weil dabei keine Maklerprovision anfällt, doch dafür ist er aufwendig und setzt umfangreiches Fachwissen voraus. Ein professioneller Immobilienmakler unterstützt Sie in allen Phasen des Verkaufsprozesses. Sie müssen Sich also weder um die Vorbereitung noch um die Vermarktung und den Verkauf Ihres Hauses kümmern. Dadurch sparen Sie nicht nur viel Zeit, Energie und Geld. Sie vermeiden auch typische Fehler, was die Erstellung Ihrer Unterlagen betrifft, berücksichtigen alle rechtlichen Vorgaben und erhalten den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie.

Die Vorteile eines Immobilienmaklers im Überblick:

umfangreiche/individuelle Beratung und Vorbereitung

fachmännische Bewertung der Immobilie und Kaufpreisfindung

optimale Vermarktung der Immobilie

genaue Planung und Steuerung des Verkaufsprozesses

unabhängige Durchführung der Besichtigungen

professionelle Führung der Verkaufsverhandlungen

garantierte Bonitätsprüfung und Beratung des Käufers

rechtzeitige Zusammenstellung der Vertragsunterlagen und Koordination des Notars

Übergabe der Immobilie an den Käufer

Viele Menschen haben kein Vertrauen in die Branche. Der Grund sind unseriöse Vermittler, die ohne Gewerbeberechtigung arbeiten, unrichtige Angaben machen oder überhöhte Provisionen verlangen. Daher gilt bei der Maklerwahl: auf Qualifikationen und Referenzen achten wie z.B. eine Ausbildung zum/-r Immobilienkaufmann/-frau oder eine Mitgliedschaft im IVD. Prüfen Sie auch, ob der Makler über die nötige Marktkenntnis und eine Vermögensschadenversicherung verfügt.

Tipp:

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