Hypotheken und Grundschulden ablösen
Um den Bau oder Kauf einer Immobilie finanzieren zu können, nehmen viele Menschen einen Kredit bei einer Bank auf. Mit einer Hypothek oder dem Eintrag einer Grundschuld sichert sich die Bank gegen Zahlungsausfälle ab. Ist Ihr Haus mit einem Kredit belastet, können Sie diesen beim Verkauf ablösen oder auf den Käufer übertragen.
Die vorzeitige Rückführung eines Kredits erfolgt durch liquide Mittel, z. B. aus dem Verkaufserlös oder durch die Aufnahme eines Kredits bei einer anderen Bank. In diesem Fall müssen Sie allerdings damit rechnen, dem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Absatz 2 Satz 3 BGB) zahlen zu müssen. Wie hoch dieser Ausgleich des Zinsschadens ausfällt, hängt vor allem vom Kreditbeitrag, der Restlaufzeit und der Zinsdifferenz ab. Günstiger für Sie ist in der Regel, wenn der Käufer Ihrer Immobilie auch den bestehenden Kredit übernimmt – in diesem Fall wird nur eine Bearbeitungspauschale für die Übertragung fällig. Die Kreditübernahme durch den Käufer ist allerdings nur unter Zustimmung der finanzierenden Bank möglich. Voraussetzungen hierfür sind solide Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Käufers. Zudem muss der Käufer die gleiche Bonität wie der bisherige Kreditnehmer aufweisen.
Rechtliche Grundlagen
Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ist in Deutschland gesetzlich genau geregelt. So schreibt das deutsche Recht vor, dass der Immobilien-Kaufvertrag stets einer notariellen Beurkundung bedarf (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Andernfalls ist der Kaufvertrag unwirksam. Wesentliche Inhalte des Kaufvertrages sind die genaue Bezeichnung der Immobilie und der Kaufpreis sowie
Namen und Anschriften der Vertragsparteien
aktueller Grundbuchinhalt
behördliche Genehmigungen und Bescheide
Zahlungs- und Übergabetermin
Verzugszinsenregelung
Höhe der Instandhaltungsrücklage
Gewährleistungsansprüche
Kostentragungsvereinbarung
Fertigen Sie am besten eine Checkliste für den Immobilienverkauf an, damit Sie keinen der wichtigen Schritte vergessen. Erst nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer veranlasst der Notar die Eintragung ins Grundbuch (Eigentumsübergang). Weiterhin sollten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie eventuelle Vorkaufsrechte von Privatpersonen oder Gemeinden, dingliche Belastungen wie Nutzungsrechte, Haftungsausschlüsse und die Veräußerungssteuer beachten. Letztere wird fällig, wenn zwischen der Anschaffung und Veräußerung Ihrer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sondern z. B. vermietet wurde.
Achtung:
Die Notarkosten beim Immobilienverkauf betragen etwa 1,5 bis 2 % des beurkundeten Kaufpreises.
Darum sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragen
Der selbstständige Verkauf wirkt unter allen Verkaufswegen zwar sehr attraktiv, weil dabei keine Maklerprovision anfällt, doch dafür ist er aufwendig und setzt umfangreiches Fachwissen voraus. Ein professioneller Immobilienmakler unterstützt Sie in allen Phasen des Verkaufsprozesses. Sie müssen Sich also weder um die Vorbereitung noch um die Vermarktung und den Verkauf Ihres Hauses kümmern. Dadurch sparen Sie nicht nur viel Zeit, Energie und Geld. Sie vermeiden auch typische Fehler, was die Erstellung Ihrer Unterlagen betrifft, berücksichtigen alle rechtlichen Vorgaben und erhalten den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie.
Die Vorteile eines Immobilienmaklers im Überblick:
umfangreiche/individuelle Beratung und Vorbereitung
fachmännische Bewertung der Immobilie und Kaufpreisfindung
optimale Vermarktung der Immobilie
genaue Planung und Steuerung des Verkaufsprozesses
unabhängige Durchführung der Besichtigungen
professionelle Führung der Verkaufsverhandlungen
garantierte Bonitätsprüfung und Beratung des Käufers
rechtzeitige Zusammenstellung der Vertragsunterlagen und Koordination des Notars
Übergabe der Immobilie an den Käufer
Viele Menschen haben kein Vertrauen in die Branche. Der Grund sind unseriöse Vermittler, die ohne Gewerbeberechtigung arbeiten, unrichtige Angaben machen oder überhöhte Provisionen verlangen. Daher gilt bei der Maklerwahl: auf Qualifikationen und Referenzen achten wie z.B. eine Ausbildung zum/-r Immobilienkaufmann/-frau oder eine Mitgliedschaft im IVD. Prüfen Sie auch, ob der Makler über die nötige Marktkenntnis und eine Vermögensschadenversicherung verfügt.
Tipp:
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