Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor

Jessica Tomala-Flute

21. April 2023

Gemeinsames Sorgerecht für die Immobilie? Durch die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse sowie das angespannte Verhältnis des einstigen Ehepaars ist der Hausverkauf bei einer Scheidung fast immer die einzig mögliche Konsequenz. Wie gehen Sie im Scheidungsfall mit dem Haus um und wie stehen Ihnen Immobilienmakler:innen beim Verkauf neutral zur Seite?

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Wem steht die Immobilie bei einer Scheidung zu?

Wird eine Ehe geschieden, stellt sich früher oder später die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Dafür müssen zunächst die Eigentumsverhältnisse geklärt werden. Entscheidend ist nicht, wer wie viel finanziert hat, sondern wer im Grundbuch steht. Ist es nur eine:r der Eheleute, ist der Eigentumsanspruch klar: Er oder sie behält die Immobilie und muss, wenn nicht anders in einem Ehevertrag geregelt, die andere Partei finanziell dafür entschädigen. Sind dagegen beide als Eigentümer:in eingetragen, haben auch beide Anspruch auf die Immobilie. In dem Fall muss eine gemeinsame Lösung gefunden werden, da es sonst zur Teilungsversteigerung kommt.

Ist gerade ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?

Nach über zehn Jahren sehr guter Bedingungen für einen Immobilienverkauf sind die Preise am Markt seit einigen Monaten rückläufig. Aufgrund der hohen Inflation und der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) ist die Finanzierung für Käufer:innen schwieriger geworden. Dadurch dauert es häufig länger, solvente Interessent:innen zu finden. Dennoch bedeutet der Leerstand einer Immobilie in der Regel einen Wertverfall und auch eine Vermietung rentiert sich oft nicht, da sie mit regelmäßigen Kosten und Zeitaufwand verbunden ist. Bei Scheidungen ist ein Hausverkauf daher häufig immer noch die beste Option.

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Nach dem Verkauf wird der Gewinn aufgeteilt oder mit offenen Schulden verrechnet. Die auf dem Haus lastenden Kredite werden aus dem Verkaufserlös zurückgeführt und unter Umständen handeln Sie mit der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Der restliche Erlös wird gleichberechtigt unter den Eheleuten aufgeteilt. Dabei ist unerheblich, wer wann wie viel Vermögen in die Kredittilgung gesteckt hat. Selbst wenn nur eine Person den Kredit abgezahlt hat, geht der Erlös zu gleichen Teilen an beide Parteien. Es sind allerdings Ausgleichszahlungen möglich, um die finanziellen Diskrepanzen der Geschiedenen zu berücksichtigen. Beim Zugewinnausgleich werden die Anfangsvermögen der Eheleute mit den Endvermögen verglichen. Wer während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen hat, muss nach der Scheidung die Hälfte des Zugewinns an die andere Partei abgeben.

Das Haus vermieten

Eine Möglichkeit ist die Vermietung des gemeinsamen Hauses. Dabei werden sowohl Mieteinnahmen als auch anfallende Kosten für Instandhaltung oder Abzahlung unter dem geschiedenen Ehepaar aufgeteilt. Diese Lösung ist vor allem sinnvoll, wenn bei sofortigem Verkauf ein hoher Verlust zu erwarten wäre.

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Die Immobilie räumlich aufteilen

Wenn sich die geschiedenen Eheleute weiterhin gut verstehen, es wenig Konfliktpotenzial gibt oder gemeinsame Kinder zu versorgen sind, muss keine:r die Immobilie aufgeben. Gerade bei einem größeren Haus kann stattdessen eine räumliche Aufteilung der Wohnfläche in Betracht gezogen werden. So könnte zum Beispiel jede Partei eine Etage als separate Eigentumswohnung nutzen.

Teilungsversteigerung

Kommt es nach der Scheidung zu keiner Einigung, ist die Teilungsversteigerung die letzte Möglichkeit. Dabei handelt es sich um eine Zwangsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Dafür bewertet eine sachverständige Person das Haus und legt einen Preis für das niedrigste Gebot fest. So werden die Eigentumsverhältnisse notfalls auch gegen den Willen der unnachgiebigen Partei geregelt.