Schritt für Schritt erklärt:

So verkaufen Sie Ihr Haus schnell und erfolgreich

Jessica Tomala-Flute

29. März 2023

Ob wegen Umzug, Scheidung oder veränderter Lebensverhältnisse – für die meisten, die ihr Haus verkaufen wollen oder müssen, ist dies ein enormer Schritt. Da das eigene Haus in den meisten Fällen den wichtigsten Vermögenswert der Besitzer:innen darstellt, wollen sie Fehler bei der Abwicklung unbedingt vermeiden. Um einen schnellen und reibungslosen Verkaufsprozess zu gewährleisten und am Ende auch noch den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, gibt es einige bewährte Tipps. Wir geben Ihnen einen Überblick der nötigen Schritte und verraten Ihnen, wie Ihr Hausverkauf – mit oder ohne Makler:in – ein voller Erfolg wird.

Wann ist ein guter Zeitpunkt zum Hausverkauf?

Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob sie mit dem Hausverkauf warten sollten, um einen besseren Preis zu erzielen. „Grundsätzlich muss man nach den Motiven des Verkaufs entscheiden“, verrät uns der Immobilienexperte Jan Bauer von Postbank Immobilien. „Steht ein Haus leer, gibt es keinen Grund zu warten. Wenn man in dem Haus selbst wohnt und überlegt, in eine Wohnung umzuziehen, ist es nicht verkehrt, langfristiger zu denken.“ Derzeit sinken die Kaufpreise für Häuser erstmals seit zwölf Jahren wieder, während die Finanzierungskosten steigen. Das heißt, dass es länger dauern kann, solvente Käufer:innen zu finden, und Sie Preiswünsche oft dem Markt anpassen müssen. Doch ob und wann das extrem hohe Preisniveau von 2020/21 wieder erreicht wird, lässt sich nicht absehen.

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Schritt 1: Für oder gegen eine:n Makler:in entscheiden

Viele unterschätzen den Aufwand, um ein Haus zu verkaufen. Ohne Makler:in müssen Sie sehr viel Zeit und Energie aufwenden, sich branchenspezifisches Wissen anzueignen, eine Verkaufsstrategie zu erarbeiten, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln und sämtliche organisatorische Aufgaben zu übernehmen. Die größten Fehler beim privaten Verkauf von Immobilien passieren daher auch durch mangelnde Erfahrungen der Eigentümer:innen, fehlendes Branchenwissen und eine unrealistische Immobilienwerteinschätzung. Überlegen Sie sich daher genau, ob Sie sich ein so großes und finanziell folgenschweres Unterfangen wie einen Hausverkauf ohne Makler:in zutrauen. Falls ja, können Sie sich an der weiteren Checkliste für den Hausverkauf auch ohne Makler:in orientieren.

Schritt 2: Erforderliche Unterlagen heraussuchen

Für eine realistische Ermittlung des Verkehrswerts und der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés sollten Sie als Eigentümer:in alle erforderlichen Unterlagen zur Hand haben. Dazu gehören vor allem:

• aktuelle Fotos und Grundriss des Hauses
• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte vom Katasteramt
• Bau- und Lagepläne
• Energieausweis
• aktueller Grundsteuerbescheid
• Nebenkostenübersicht
• Versicherungsunterlagen (z. B. Gebäudeversicherung)
• Sanierungsnachweise

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Die Lage

Einer der ausschlaggebenden Faktoren für den Kaufpreis ist die Lage von Haus und zugehörigem Grundstück. In ländlichen Regionen liegen die Preise weit unter denen von beliebten Stadtteilen. Eine Infrastruktur mit Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten hat hierbei einen sehr hohen Stellenwert.

Das Haus

Das Haus selbst hat einen eher geringen Einfluss auf den Gesamtwert – ausgenommen, es handelt sich um ein neues oder architektonisch außergewöhnliches Gebäude. Die Wertspanne ist je nach Alter, Fläche und Ausstattung sehr groß. Fällt der Wert bei renovierungsbedürftigen Altbauten ins Negative, ist oft ein Abriss die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Das Grundstück

Die Grundstückspreise sind mancherorts so hoch, dass trotz eines eher unspektakulären Baus der Gesamtwert des Hauses in die Höhe steigen kann. Neben der Lage und Größe sind hier vor allem die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten ausschlaggebend. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie viel Wohn- oder Gewerbefläche auf dem Boden realisierbar ist. Je höher diese Fläche, desto wertvoller der Grund.

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Schritt 4: Exposé für das Haus erstellen

Im nächsten Schritt gilt es, potenzielle Käufer:innen für Ihr Haus zu begeistern. Denken Sie daran, dass der erste Eindruck wichtig ist! Entscheidend hierfür ist ein aussagekräftiges Exposé, das ihr Objekt gut präsentiert. Geben Sie dabei auch wichtige Details, wie zum Beispiel das Baujahr und durchgeführte Sanierungsarbeiten, an und heben Sie die Besonderheiten Ihrer Immobilie hervor. Hochwertige Fotos werten das Inserat auf. Für den Verkauf von hochpreisigen Häusern, wie zum Beispiel Mehrfamilien- oder Gewerbeimmobilien, lohnt es sich durchaus, professionelle Fotos machen zu lassen.

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Schritt 5: Anzeigen schalten und Besichtigungstermine durchführen

Die gängigen Immobilienportale im Internet sind eine erste Anlaufstelle, um schnell und einfach ein paar Anzeigen für Ihr Haus zu schalten. Die nötigen Informationen können Sie einfach aus Ihrem Exposé kopieren. Wenn Sie in einer großen Stadt wohnen oder lieber Ihr Haus an Privatkäufer:innen aus der Umgebung verkaufen möchten, lohnt sich auch die Anzeigenschaltung in einer Tageszeitung und in Anzeigenblättern.

Besichtigungstermine sind wichtig, um Interessent:innen einen guten Eindruck der Immobilie zu vermitteln. Gleichzeitig sind sie eine gute Möglichkeit, potenzielle Käufer:innen persönlich kennenzulernen und alle Fragen direkt zu klären. Auf Wunsch übernimmt der oder die Makler:in auch komplett die Kommunikation mit den Interessent:innen, wenn Ihnen so etwas nicht liegen sollte oder Ihnen die Zeit dafür fehlt.

Schritt 6: Bonität der Käufer:innen prüfen

Haben Sie nun potentielle Käufer:innen gefunden, gilt es anhand ihrer Auskünfte zu überprüfen, ob die vereinbarte Summe auch wirklich von ihnen aufgebracht werden kann. Dieser Schritt ist wichtig, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Sie haben folgende Möglichkeiten, die Zahlungsfähigkeit zu prüfen:

• Sie lassen die Bonität durch Ihren oder Ihre Makler:in prüfen.
• Der oder die Käufer:in zeigt Ihnen die Finanzierungszusage der Bank für die konkrete Immobilie.
• Sie fordern eine Selbstauskunft über die Käuferbonität (Schufa-Auskunft, Konto- und Depotauszüge).

Schritt 7: Notartermin machen

Sind sich beide Parteien einig, wird die Verkaufssumme sowie besprochene Details im Kaufvertrag von einem oder einer Notar:in festgehalten. Anschließend muss der Kaufvertrag in Anwesenheit des oder der Notar:in unterschrieben und beglaubigt werden. Kümmern Sie sich also am besten um einen Notartermin, sobald Sie die passenden Hauskäufer:innen gefunden haben.

Vom Notariat wird zudem der Eintrag ins Grundbuch organisiert. Vorläufig wird eine Auflassungvormerkung eingetragen, um den oder die Käufer:in abzusichern. Denn so wird verhindert, dass eine Immobilie doppelt, also an zwei Interessent:innen gleichzeitig, verkauft wird. Dann übermittelt das Notariat dem oder der Käufer:in die Überweisungsdaten zur Zahlung des Verkaufspreises. Sie müssen anschließend nur noch überprüfen, ob das Geld korrekterweise auf Ihrem Konto eingegangen ist.

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Schritt 8: Übergabe an die neuen Eigentümer:innen

Sind alle notariellen Arbeiten erledigt und ist die volle Verkaussumme auf Ihrem Konto eingegangen, steht die Übergabe an die neuen Besitzer:innen an. Machen Sie dafür einen Termin aus, bei dem alle Schlüssel der Immobilie übergeben werden. Denken Sie dabei an alle Schlüssel für den Innen- und Außenbereich, Müllräume, Briefkasten, Sicherungskasten etc. Zudem müssen Sie den Käufer:innen alle wichtigen Unterlagen aushändigen, wie den Energieausweis, die Flurkarte, Versicherungsunterlagen und Grundrisse.

Schritt 9: Nebenkosten bezahlen

Zum Schluss müssen Sie nur noch daran denken, dass die Kaufnebenkosten bezahlt werden müssen. Diese belaufen sich auf ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und werden teilweise von Käufer:innen und teilweise von Verkäufer:innen übernommen. Nur die Maklerkosten werden geteilt. Denn seit 2020 muss die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, mindestens die Hälfte des Maklerlohns selbst zahlen.

Zudem müssen Sie in vielen Fällen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, Steuern zahlen. Die Erbschaftssteuer fällt an, wenn Sie ein Haus geerbt haben. Die Spekulationssteuer müssen Sie zahlen, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist Ihr Haus verkaufen. Um diese Steuer zu umgehen, müssen Sie das Haus lediglich drei Jahre selbst genutzt haben.